北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第41948号原告北京华泰龙安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京阜通东大街6号院4号楼1-30B。法定代表人刘明杰，董事长。委托代理人侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。被告马玉霞，女，1975年5月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人张君，男，1972年5月16日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。原��北京华泰龙安物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告马玉霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李刚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯贵锁，被告的委托代理人张君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我方系北京市朝阳区八里庄东里甲1号院东恒时代小区的物业服务公司。被告系该小区A3-1-0702室房屋（简称涉案房屋）的业主，建筑面积124.97平方米。2009年8月，被告入住该小区，交纳了至2010年底的物业费，自2011年1月1日起至今，未再交纳物业费。我方采取多种方式催缴未果，故诉至法院，要求向我方支付2011年1月1日至2015年7月31日的物业费23231.91元，并支付违约金25409.81元。
被告辩称：2010年8月开始，我家房屋漏水，我找了原告经理和管家，他们都说找不到漏水源，之后的半年，问题一直得不到解决，我因此不再缴纳物业费。现在水虽然不漏了，但是损失赔偿的问题一直得不到解决，所以我不同意交费。此外，我家快递以前都是原告代收，但是现在原告以我方不交物业费为由不给我收了，楼道的灯不亮也不给维修，门禁还经常坏，因此我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明:涉案房屋系被告所有，建筑面积为124.97平方米。原告系东恒时代小区的物业服务公司，与小区开发建设单位北京方恒置业股份有限公司（简称方恒公司）签订有《前期物业服务合同》，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为3.38元/月.建筑平米。此后原告与方恒公司就该合同进行续签。被告则向原告交纳了2011年1月1日之前的物业费，此后的物业费未向原告交纳。诉讼中，原告起诉要求被告交纳欠付的物业费，��支付违约金。被告对此不予认可，称其房屋在2010年8月漏水，漏水损失问题原告没有妥善处理。同时，被告还称原告的物业服务存在问题，对楼道灯维修不及时，且没有为其代收快递。原告对此称其已经在2012年协调开发商为被告更换了木地板，对开发商遗留的问题进行了妥善解决，且被告抗辩的其他理由均不是拒交物业费的合理理由，故均不予认可。现原告起诉要求被告支付自2011年1月1日至2015年7月31期间的物业费，并要求被告支付相应违约金，被告以前述理由抗辩，不同意交纳物业费，原告亦不予认可。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与涉案房屋的开发建设单位方恒公司签订了《前期物业服务合同》，对作为涉案房屋的业主的被告具有约束力。原告有权依据该合同约定的收费标准向被告主张物业费。被告自2011年1月1日以来一直未交纳物业费，现原告起诉要求被告支付，本院予以支持。被告主张原告服务不到位，并据此抗辩原告的请求，但根据本案查明的事实及双方所提交之证据，对被告抗辩意见，本院无法予以支持。对于原告要求被告支付违约金之请求，因双方对物业服务存在一定争议，且原告的服务亦存在一定瑕疵，故对原告该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、被告马玉霞于本判决生效后七日内向原告北京华泰龙安物业管理有限责任公司支付
二〇一一年一月一日至
二〇一五年七月三十一日期间的物业费合计二万三千二百三十一元九角一分；
二、驳回原告北京华泰龙安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由原告北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担318元（已交纳），由被告马玉霞负担190元（于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李 刚
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张君斓 关注公众号“”