海口海事法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海法执诉字第5号 原告张天培，男，1992年2月18日生，汉族，住广东省普宁市。 委托代理人潘德瑞、陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告海南昌茂润德房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路50号昌茂润德广场三楼。 法定代表人梁海山，该公司董事长。 委托代理人钱朝伟、陈楚，海南泽田律师事务所律师。 第三人寇广迁，男，1975年4月20日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 本院在执行申请执行人张天培与被执行人寇广迁商品房买卖合同纠纷一案中，案外人海南昌茂润德房地产开发有限公司于2014年10月20日对执行标的提出书面异议。本院经审查后作出（2015）琼海法执异字第36号执行裁定书，裁定中止对位于海口市金垦路南侧湖畔人家X幢XXX号房的执行。张天培不服，以海南昌茂润德房地产开发有限公司（以下简称昌茂公司）为被告，于2015年1月4日向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院于同月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案原由胡军担任
审判长，与白文英、张医芳组成合议庭。后因胡军工作变动，改由王茂担任
审判长。之后又因王茂工作变动调离本院，遂变更为由
审判员蔡斌航担任
审判长，与
审判员白文英、张医芳组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，
本院认为寇广迁与本案有法律上的利害关系，依法追加其为第三人参加诉讼。因第三人寇广迁下落不明，本院于2015年4月18日在《人民法院报》发布公告向该第三人送达应诉文书及开庭传票。本案于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告张天培及其委托代理人潘德瑞，被告昌茂公司委托代理人陈楚到庭参加诉讼。第三人寇广迁经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张天培诉称：寇广迁于2009年3月19日与被告昌茂公司签订商品房买卖合同购买涉案房产，并支付了首付款。之后寇广迁在光大银行办理了涉案房产的按揭贷款，光大银行亦已将按揭款全部支付给被告，因此寇广迁实际已向被告付清了全部购房款。同时被告已将涉案房产交付寇广迁居住使用。故寇广迁已享有对该房产的合法占有权和支配权，是房产的实际权利人。虽然寇广迁至今尚未取得涉案房屋产权证及土地使用权证，但房屋产权过户登记仅是一种行政审查而非行政确权，未办理过户登记并不能否认寇广迁基于支付全部房款并占有房屋而享有的对该房屋的合法权利。之后原告与涉案房屋权利人寇广迁签订买卖合同并付清了全部款项，故原告已取得了包括要求被告办理涉案房产过户手续在内的全部权益。综上，原告认为海口海事法院（以下简称本院）作出的（2015）琼海法执异字第36号执行裁定书事实严重不清、适用法律严重错误，应予纠正。故请求法院判令：
一、继续强制执行海南仲裁委员会（2013）海仲字第454号调解书，将位于海口市金垦路南侧湖畔人家B幢704号房产过户至原告名下。
二、被告昌茂公司协助将海口市金垦路南侧湖畔人家X幢XXX号房产过户至原告名下。
三、被告承担本案的诉讼费用。 被告昌茂公司辩称：被告是执行标的登记的所有权人，第三人寇广迁不享有执行标的处分权，无权转让执行标的。同时执行标的已抵押给光大银行，寇广迁向原告转让执行标的未征得抵押权人的同意。且原告与第三人间的这一转让行为亦未经被告追认。综上，第三人寇广迁转让执行标的的行为无效，被告对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的第一项诉讼请求。海南仲裁委员会（2013）海仲字第454号调解书没有仲裁协议或仲裁条款，在被告未参与仲裁活动的情况下处分了被告的财产，侵害了被告的合法权益，亦损害国家利益、社会公共利益，依法应不予执行或撤销。原告的第二项诉讼请求没有事实根据和法律依据，且不属于执行之诉案件的审理范围，综上所述，原告的各项诉讼请求均没有事实根据和法律依据，应予驳回。 第三人寇广迁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，依法视为其放弃陈述、举证、质证、辩论的权利。 原告张天培为支持其诉讼请求，在举证期限内提交并当庭出示了以下证据材料： 证据1.2014年12月16日海口海事法院作出的（2014）琼海法执异字第36号《执行裁定书》，证明裁定书里认定的事实及所适用的法律存在错误导致错误裁定中止执行。 证据2.寇广迁2009年3月19日与被告海南昌茂润德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件； 证据3.被告向寇广迁出具的《销售不动产专用发票》； 证据4.寇广迁2009年3月27日与中国光大银行股份有限公司海口分行签订的《个人贷款合同》及附件； 证据5.被告因寇广迁按揭购房承担保证责任后起诉要求寇广迁偿还代偿借款的《民事起诉状》； 证据6.海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第740号案《传票》。 证据2-6证明第三人已支付了全部的购房款。 证据7.原告与寇广迁签订的《房地产买卖契约》； 证据8.寇广迁开具给原告的《收条》； 证据9.海南仲裁委员会（2013）海仲字第454号《调解书》； 证据10.海南仲裁委员会（2013）海仲字第454-1号《补正调解书》。 证据7-10证明原告与第三人签订买卖合同购买涉案房产，并已支付了全部购房款。 证据11．海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第740号判决书，证明：（1）本案的第三人已经向被告付清了全部购房款；(2)被告在第三人购买房产和付清房款后已交付房产给第三人使用。(3)被告对涉案房产主张优先受偿权，被告认可房产所有权归第三人所有。 原告当庭补充提交两份证据： 证据12．主卡号尾号为612438的光大银行阳光卡对账单。 证据13．2013年12月27日由寇广迁出具的内容为借到张天培五万四千元的借条以及寇广迁在上面附加的一句“如到2014年2月4日无法还款付息就将该房以五十万元抵给张天培”的字据。 被告昌茂公司对原告出示的以上证据进行了当庭质证，主要质证意见如下：对证据1无异议。对证据2-6的真实性、合法性和关联性（以下简称证据三性）无异议，但原告明确表示没有这些证据的原件，那么他是依据什么购买的涉案房屋令人怀疑，据此被告认为原告与第三人之间没有真实的买卖关系。对证据7-10真实性有异议，其中证据7、8内容虚假，合同签订日期为2013年8月29日，约定一个月内办理过户，而原告签约当日就付款、8月30日即申请仲裁，违背常理；证据9、10是原告虚构事实，欺骗仲裁委作出的调解书。对证据11的证据三性无异议，但该判决书正在公告送达中，尚未生效（在9月15日本院主持调解时，被告确认该判决书公告送达期满，已生效）。对证据12的证据三性无异议，但这一证据反映的是银行从被告处扣钱还清贷款的事实，非第三人还款。对证据13，该份证据显示寇广迁从张天培处借款五十万元，证明第三人和原告的买卖合同关系是虚假的，实际上双方之间是因借款形成的债权债务关系。 被告昌茂公司为支持其答辩主张，在举证期限内提交并当庭出示了以下证据材料： 证据1.海口市房产证海房字第HKXXXXXX号房屋所有权证。 证据2.《特种转账凭证》（￥8021.78），证明光大银行从被告处扣款8021.78元。 证据3.《特种转账凭证》（￥281011.50），证明光大银行从被告处扣款281011.50元。 被告当庭补充提交三份证据： 证据4.海口市房产登记信息查询情况说明，证明产权人是被告，产权已被查封。 证据5.期房抵押申请备案登记表，证明执行标的在海口市住建局期房抵押申请备案登记。 证据6.关于对海南昌茂润德房地产开发有限公司的复函。 原告张天培对被告出示的以上证据进行了质证，除对证据5因没有原件不予认可外，对其他5份证据的证据三性予以认可。 根据庭审举证、质证情况，本院对双方提交的上述证据认证如下： 原告张天培所举证据1-6，对其证据三性予以认定，证据2-6由买卖合同、发票、贷款合同构成的证据链，可以证明第三人从被告处购买涉案房产、支付首付款及办理按揭贷款的事实。证据7、8被告持有异议，且作为卖方的第三人寇广迁未到庭参与质证，故对这两份证据的证明力需结合本案查明的整体事实作出综合判断。证据9、10为仲裁机构作出的仲裁文书，证据11系司法机关作出的生效裁判文书，对其真实性及合法性均应予认定，但其与本案的关联性需结合本案查明的整体事实作出综合判断。证据12与被告提交的证据3构成对应关系，证明该笔总额为281011.50元的扣款实际是光大银行从被告处扣划的，非第三人寇广迁偿还银行贷款，故对原告以此证明第三人寇广迁已还清贷款的证明主张不予认定。证据13所显示的事实及其与本案的关联性，需结合本案查明的整体事实作出综合判断。 被告昌茂公司所举证据1-4、6原告无异议，对其证据三性予以认定，证据1和证据4足以证明涉案房屋登记的所有权人为被告，且处于查封状态。证据2、3和证据6互相印证，足以证明被告是第三人为购买涉案房屋而办理的按揭贷款合同的连带责任保证人，第三人的逾期贷款289033.28元系光大银行分两次从被告账户扣划，非第三人偿还。证据5原告以没有原件为由不予认可，但从该证据记载的内容看，所反映的房屋坐落、房号、售价、贷款金额及抵押人、担保人信息均能从被告所举其他证据中得到印证，足以证明其内容是真实的，故本院对该证据的证明力予以认定。 根据上述证据质证、认证情况，结合原告的诉讼主张、被告的答辩意见及庭审调查情况，本院认定本案事实如下： 2009年3月19日，被告昌茂公司与第三人寇广迁签订《商品房买卖合同》，约定由寇广迁购买被告开发的位于海口市龙华区金垦路的昌茂-湖畔人家X幢X层XXX号房，购房款为438172元。寇广迁向昌茂公司支付首付款132172元后，于2009年3月27日与光大银行及昌茂公司签订《个人贷款合同》，约定由贷款人光大银行向借款人寇广迁发放个人住房贷款306000元，昌茂公司为该笔贷款的保证人。由于寇广迁不按时还款，光大银行分别于2011年9月30日和2012年1月29日从昌茂公司账上扣划8021.78元和281011.50元，共计289033.28元。2013年8月30日张天培以其与寇广迁之间存在商品房买卖合同纠纷为由，向海南仲裁委员会提起仲裁，9月6日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲字第454号调解书。调解书确认双方如下调解协议：1、寇广迁应于2014年1月15日前协助张天培办理位于海口市金垦路南侧湖畔人家X幢XXX号房产的过户手续；2、仲裁费3000元，由寇广迁承担。因寇广迁不履行上述已生效的仲裁调解书，张天培于2014年6月16日向本院申请强制执行，请求：1、被执行人寇广迁将位于海口市金垦路南侧湖畔人家X幢XXX房过户给申请执行人；2、被执行人承担全部执行费用。本院于同日立案执行，并于同年6月24日在《海南日报》上发出征询异议公告。 另查明，昌茂湖畔人家X幢XXX号房屋自2013年7月22日至今仍登记在被告昌茂公司名下，房屋所有权证号为海房字第HKXXXXXX号。2014年6月24日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲字第454-1号补正调解书，以（2013）海仲字第454号调解书“调解结果”第1项表述不完整为由，对该项补正为“被申请人（指寇广迁）应于2014年1月15日前协助申请人（指张天培）办理位于海口市龙华区金垦路33号昌茂湖畔人家X栋X层XXX号房（产权证号为：HKXXXXXX）的过户手续”。 本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点：一是原告张天培的诉求是否属于申请执行人执行异议之诉的审理范围；二是被告昌茂公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于原告张天培的诉求是否属于申请执行人执行异议之诉的审理范围问题，
本院认为，申请执行人执行异议之诉中，原告仅就是否对执行标的继续执行有诉讼利益，故其诉讼请求应仅限于“提出对执行标的继续执行”，超出这一范围的请求不属于此类案件的审理范围，法院不应予以审理和裁判。原告第一项诉讼请求与其在执行案件中的执行请求一致，是明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条关于申请执行人执行异议之诉的条件，属本案审理范围。原告第二项诉讼请求超出了对执行标的继续执行的范围，且作为执行案件案外人的被告也没有法定的协助执行义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予审理。 关于被告昌茂公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，
本院认为，其一，根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，虽第三人寇广迁与被告昌茂公司签订了《商品房买卖合同》且支付了部分价款，但涉案房屋并未完成过户登记，目前仍登记在被告昌茂公司名下，故被告昌茂公司是该房屋的所有权人。其二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要解决的是能否对善意第三人全额购买并实际占有的财产采取查封、扣押、冻结等执行措施的问题。本案中，原告张天培在与第三人寇广迁签订涉案房屋买卖合同时，未履行谨慎注意义务，在寇广迁未提供《商品房买卖合同》、购房发票原件等用于证明其为房屋权利人的情况下，完成签约并于当日付款，对此原告有明显过错，不能被认定为善意第三人；同时原告至今并未实际占有涉案房屋。故原告张天培在本案中无权援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张权利。 被告昌茂公司所持的原告与寇广迁之间房屋买卖关系虚假，应认定为民间借贷关系的主张，
本院认为，从查明的事实看，原告与寇广迁在签订涉案房屋买卖合同、支付购房款等一系列行为中，确有违反常理之处，故本院认定原告未履行购房人的谨慎注意义务、有过错，但据此认定买卖关系虚假依据不足，对被告的这一抗辩主张本院不予支持。至于被告以前述理由要求对海南仲裁委员会作出的仲裁调解书不予执行或撤销的主张，不属本案审理范围，被告可依据法律规定的程序另行主张。 综上所述，被告昌茂公司就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对原告张天培的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，
判决如下： 驳回原告张天培的诉讼请求。 本案案件受理费7872.58元，由原告张天培承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 ⺀ hoylfw9vy0vhfkkldw 案件唯一码
审 判 长 蔡斌航
审 判 员 白文英
审 判 员 张医芳
二O一五年十二月二十二日
书 记 员 谢慧婧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 更多数据：搜索“”来源：