广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1799号
原告（反诉被告）：珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉），住所地。经营者：李鸿玉。
委托代理人：蔡妃咏，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：何雅。
被告（反诉原告）：珠海市佳海钢材市场经营有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：陈木科。
被告：曾炳河，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××2434。两被告共同
委托代理人：林伟涛，广东凯邦律师事务所律师。两被告共同
委托代理人：潘凡，广东凯邦律师事务所实习律师。
原告珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉）诉被告珠海市佳海钢材市场经营有限公司（以下简称佳海公司）、曾炳河租赁合同纠纷一案，被告佳海公司提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，由
审判员杨擎轩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经营者李鸿玉及其委托代理人蔡妃咏、何雅以及被告曾炳河和被告佳海公司共同委托代理人林伟涛、潘凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告佳海公司于2008年将位于红山停车场（香华路XXX号）的一部分用地租给刘杰经营汽车零配件，被告佳海公司每月按时向刘杰开具收据收取租金。2010年3月3日刘杰把大友汽车配件行转让给原告实际经营，2010年9月1日被告珠海市佳海钢材市场经营有限公司与原告签订《红山停车场临时使用协议》，协议约定临时使用期限至2012年12月31日，原告向工商行政部门登记变更为珠海市香洲大大友汽车配件经营部。自2013年1月1日后，被告佳海公司没有取得合法的出租权但一直隐瞒事实欺骗原告，并按月收取原告月租和管理费，截止2015年6月20日，共收取原告月租和卫生费人民币126980元，产生利息人民币9468元（暂计至2015年6月30日），为此，原告多次向被告主张返还上述费用，但被告至今仍分文未付。故提出如下诉讼请求：1.判令撤销被告佳海公司与原告在2014年2月16日之后的口头场地租赁协议；2.判令被告佳海公司和被告曾炳河返还其收取原告水电押金5500元、租金人民币70000元（从2014年2月份计算至2015年3月份，每月5000元×14个月=70000元）及利息暂计人民币2956元（利息按人民银行同期贷款利率计算，以当月租金为基数，从2014年2月份开始计算），合计人民币78456元；3.判令被告佳海公司承担本案全部诉讼费用。
被告曾炳河和被告佳海公司共同辩称：
一、被答辩人所诉请的答辩人没有合法出租权的案由及要求返还租金及利息是不成立的，被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：1.答辩人与被答辩人双方形成的租赁关系，并非被答辩人所称的双方没有任何法律关系，答辩人收取的款项为租赁费用。双方于2008年开始租赁关系，答辩人将位于红山停车场（香华路XXX号）的一部分场地租给被答辩人用于经营汽车零配件，被答辩人支付租金、卫生费和水电费，并于2010年9月1日，双方签订《红山停车场临时使用协议》，合同约定使用期限至2012年12月31日止。在租赁期限内，被答辩人按照双方合同的约定支付租金。自2012年12月31日合同期届满后，双方没有签订书面合同，但被答辩人继续使用场地，并支付租金，根据《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，因此，自2013年开始双方形成不定期租赁关系。被答辩人作为场地的使用人，负有准时支付租金的义务，事实上，被答辩人在此之后也继续使用场地并交纳租金，从未向答辩人提出任何异议，双方遵循诚实信用的基本原则，合法有效的履行双方的租赁合同义务。2.珠海市佳海钢材市场经营有限公司自承租了红山停车后，为红山停车场的建设投入了大量的财力、人力，为租户提供场地的使用投入了大量的基建工程项目，并对红山停车场的日常维护，物业管理作出大量的工作和精力。3.答辩人佳海公司与珠海市香洲区同华经济发展有限公司(以下简称同华公司)于2010年续签了《红山停车场承包管理合同》，合同约定了同华经济发展公司在梅华街道办同意的情况下，将红山停车场交由答辩人佳海公司经营管理，并由佳海公司按月缴纳管理费，合同的期限为2010年1月1日至2015年12月31日，在该合同期限内，佳海公司对红山停车场的维护包括道路维护、门口智能系统、道路基础实施、围墙、下水道维护、停车场的安保等方便投入了大量的资金和人力，并且答辩人佳海公司在红山停车场承包期间，也聘请了多名管理人员、水电工人、安保人员以维护停车场的日常经营运作，并对红车停车场进行统一管理。4.红车停车场的日常水电都由佳海公司负责对外缴纳，日常的垃圾处理也由佳海公司负责处理，佳海公司所提供的水电缴纳足以证明了佳海公司长期对红山停车场进行管理维护的事实，佳海公司据此收取被答辩人的租金，完全有事实和法律依据。5.自2010年1月份答辩人与珠海市香洲区同华经济发展有限公司于2010年续签了《红山停车场承包管理合同》以来，同华经济发展公司从没有对答辩人佳海公司的场地出租行为提出任何异议，双方按照所签订的合同履行各自的权利义务。综上所述，答辩人佳海公司将承包的红山停车场分租给被答辩人完全符合法律规定，答辩人与被答辩人双方存在的合法的租赁关系，被答辩人以珠海市佳海钢材市场经营有限公司没有合法出租权起诉是缺乏事实和法律依据的，应不予支持，请求法院依法予以驳回。
二、被答辩人在本案的起诉中将曾炳河列为被告，属于诉讼主体不适格。曾炳河系珠海市佳海钢材市场经营有限公司员工，日常所负责收钱租金及其他费用的行为属于曾炳河履行职务的行为，曾炳河作为佳海公司的公司员工，其引起的法律后果应由作为雇主的珠海市佳海钢材市场经营有限公司承担，因此，被答辩人起诉曾炳河要求其承担返还款项缺乏事实和法律依据。综上所述，被答辩人起诉所诉请求没有事实和法律依据，答辩人请求贵院在查明事实的基础上依法判决驳回原告起诉，维护答辩人的合法权益。
被告佳海公司反诉称：双方于2008年开始租赁关系，反诉人将位于红山停车场（香华路XXX号）的一部分场地租给被反诉人用于经营汽车零配件，被答辩人支付租金、卫生费和水电费，并于2010年9月1日，双方签订《红山停车场临时使用协议》，合同约定使用期限至2012年12月31日止。在租赁期限内，被反诉人按照双方合同的约定支付租金。自2012年12月31日合同期届满后，双方没有签订书面合同，但被反诉人继续使用场地，并支付租金。被反诉人在2015年3月份交了租金和电费后，无故拖欠反诉人2015年4月份、5月份和6月份的租金和水电费，合计人民币22552元，为此反诉人多次向被反诉人主张返还上述费用，但被反诉人至今仍分文未付。被反诉人的行为已构成违约。综上所述，被反诉人起诉状所述没有事实和法律依据，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求:1.请求判令被反诉人支付拖欠2015年4月、5月、6月租金人民币15000元、电费人民币4888元以及水费人民币2664元，共计人民币22552元；2.请求判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。
原告对被告佳海公司的反诉辩称：双方于2014年2月16日之前的合同由于政府因素的介入，且在合同中有约定属于附解除条件的解除合同，由于珠海市香洲区同华经济发展有限公司于2013年4月11日向被告佳海公司发出终止协议通知书，且被告佳海公司已经于2014年1月23日签收，该通知内容约定合同自被告佳海公司签收之日起20日内解除，即从2014年2月16日后的合同是另外成立的新合同，由于该合同的被告方利用代为收缴水电费，形式上管理的方式、采用欺诈的手段、隐瞒事实真相继续收取原告的租金，导致原告的财产损失，所以2014年2月16日之后的口头合同是可撤销合同，所以不存在被告反诉的事实和依据，请法院驳回被告佳海公司的反诉请求。
经审理查明,2009年12月15日，被告佳海公司（乙方）和同华公司（甲方）经梅华街道办事处同意签订一份《红山停车场承包管理合同》，约定同华公司将红山停车场交给被告佳海公司进行综合管理，并对被告佳海公司的综合管理进行监督；承包管理期限从2010年1月1日起至2015年12月31日止，为期六年（此时间仅为双方约定，若市政府启动该地块使用，本协议自动终止），合同期满后，同华公司有意继续承包，被告佳海公司享有优先权；被告佳海公司必须每月向同华公司（包括红山社区居委会）上缴城市公共资源占用管理费15000元，若拒交或延期缴交城市资源占用费，超过15天的，罚交当月管理费总数的5%作为滞纳金，超过一个月的，同华公司有权终止合同，收回该管理权重新招标；被告佳海公司必须在每月8日前向同华公司缴纳城市公共资源占用费15000元，其中向同华公司缴纳12000元，向红山居委会缴纳3000元；合同期内，被告佳海公司必须将“红山停车场”现有设施保持维护管理好，合同期满后，被告佳海公司所投入的设施由被告佳海公司处理，同华公司对被告佳海公司不作任何补偿；被告佳海公司在承包管理期限内，因旧村改造或政府需要而收回该停车场时，双方均应无条件服从，则合同以旧村改造需要或政府需要收回时间为终止日期，同华公司不对被告佳海公司的任何损失进行补偿，被告佳海公司应在接到有关部门通知之日起二十天内搬迁完毕，被告佳海公司不得向任何政府部门申请补偿。同华公司于2014年5月6日被注销。被告佳海公司陈述红山停车场约几万平方米，被告佳海公司向同华公司承包管理时，被告佳海公司取得承包之后对土地进行了三通一平；被告佳海公司向同华公司交租到2013年初，其后租金与梅华街道办达成共识，由被告佳海公司将承租场地退回一半给街道办，另一半街道办考虑到被告佳海公司前期对租赁场地的投入，包括施工和办公场地的搬离等造成损失的补偿，同意另一半场地由被告佳海公司继续使用，免交租金，以冲抵另外一半造成的损失。被告佳海公司与揭阳市揭西建筑集团公司珠海公司于2004年5月1日签订的《红山停车场施工合同》、被告佳海公司与珠海市佳创丰装饰工程部于2012年7月8日签订的《工程合同书》、水电布置图、平面布置图、排水系统图、路口过桥硬石基层路面图和照片等证明被告佳海公司为红山停车场提供物业服务而投入的工程和资金。被告佳海公司于2008年将位于红山停车场（香华路XXX号）的一部分用地租给刘杰经营大友汽车配件行。2010年3月3日,刘杰把大友汽车配件行转让给原告实际经营。2010年3月起，原告与被告佳海公司形成租赁合同关系，租赁面积约1000平方米，每月租金5000元。原告向被告佳海公司支付水电押金5500元。2010年9月1日双方补签《红山停车场临时使用协议》，协议约定临时使用期限至2012年12月31日。后原告向工商行政部门登记变更为珠海市香洲大大友汽车配件经营部。同时，原告向被告佳海公司每月还支付卫生费50元和电费（电费按每度1.3元根据电表读表度数计算）。被告曾炳河作为被告佳海公司员工每月向原告代为收取上述租金、卫生费和电费，并开具相应的收款收据。2014年，同华公司向被告佳海公司发出一份《终止协议通知书》，通知被告佳海公司自接本通知书之日起，解除双方之间签订的《红山停车场承包管理合同》；请被告佳海公司于签收本通知书之日起二十天内将所委托管理的空地负责清除该空置地上一切临时违章建筑，恢复空地原貌后交回给同华公司；如被告佳海公司将空地出租给第三方使用的情形，请立即通知承租第三方作好搬迁准备工作，同时做好安全清场，保持环境卫生等工作。被告佳海公司于2015年4月份收到梅华街道办等部门通知，口头通知所有租户清场，并给予2个月的清场时间。原告遂于2015年6月份搬离租赁场地。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告和被告佳海公司于2010年9月1日签订《红山停车场临时使用协议》至2012年12月31日到期后，虽然原告和被告佳海公司未续签书面租赁合同，但原告使用租赁场地、且定期向被告佳海公司支付租金等费用，原告和被告佳海公司之间形成不定期租赁合同关系，且内容上不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律上的约束力。根据原、被告举证、陈述及已查明的事实，本院对原告和被告佳海公司的本诉与反诉请求认定如下：
一、原告的本诉请求。（一）关于撤销被告佳海公司与原告2014年2月16日后场地租赁协议的请求。原告主张由于被告佳海公司与同华公司的红山停车场的承包合同在2014年2月16日已终止，同华公司于2014年5月注销，根据合同相对性，被告佳海公司自2014年2月16日起没有经营权和出租权，不应当收取原告的租金；原告是在2015年3月26日才知道上述的情况，主张撤销权是在法律规定的一年期限之内。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。原告和被告佳海公司于2010年3月3日就涉案租赁场地建立租赁合同，并依约履行各自的权利义务。2014年2月16日至2015年4月期间，原告仍依约占用使用涉案场地，是原告真实意思表示和利益需求所向。原告自述在2015年3月之前没有任何单位或个人阻止原告使用涉案场地，直到梅华街道办于2015年3月26日通知原告4月26日之前拆除，且原告未提交证据证明上述期间内原告使用涉案场地的租赁权益受到损害。
本院认为，原告2014年2月16日至2015年4月期间已实际占用涉案场地并因此受益，现原告请求撤销被告佳海公司与原告2014年2月16日后场地租赁协议，于法无据，不予支持。（二）关于要求被告佳海公司返还租金70000元及利息的请求。原告以被告佳海公司2014年2月起无涉案场地出租权为由请求被告佳海公司返还原告2014年2月至2015年4月期间的租金及相应的利息。
本院认为，原告和佳海公司形成租赁合同关系后，被告佳海公司依约将涉案场地交付给原告占用使用，原告一直正常占用使用涉案场地直至2015年4月。原告向被告佳海公司支付2014年2月至2015年4月期间的租金是原告使用涉案场地的对价，是原告应履行的合同义务。故原告请求被告佳海公司返还2014年2月至2015年4月期间的租金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。至于被告佳海公司是否享有出租权，属于被告佳海公司与同华公司之间合同有待解决的问题，不能成为原告请求被告佳海公司返还已付租金的理由。（三）关于要求被告佳海公司返还水电押金5500元的请求。被告佳海公司无证据证明2015年4月以后原告仍继续使用涉案场地内的电力设施和2015年4月、5月、6月涉案场地内实际产生电量额度，佳海公司确认原告已付清被告佳海公司2015年3月的电费，被告佳海公司应退还原告水电押金5500元。
二、被告佳海公司的反诉请求。（一）关于要求原告支付2015年4月、5月、6月租金15000元的请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。梅华街道办事处于2015年3至4月份已向原、被告发出清退红山停车场的通知，原告根据通知需及时撤离涉案场地，无法继续正常占用使用涉案场地。故被告佳海公司请求原告支付2015年4月、5月、6月租金15000元，不符合法律规定，本院不予支持。（二）关于要求原告支付电费4888元及水费2664元的请求。根据上述认定，被告佳海公司无证据证明2015年4月以后原告仍继续使用涉案场地内的电力设施及用水和2015年4月、5月、6月涉案场地内实际产生电量额度及水电量，故被告佳海公司请求原告支付水电费，理据不足，本院不予支持。
三、关于被告曾炳河的责任问题。被告曾炳河作为被告佳海公司的员工向原告收取租金并开具收据，是代表被告佳海公司履行职责的行为。被告曾炳河与原告之间无任何合同关系，且原告无证据证明被告曾炳河的过错，故原告请求被告曾炳河承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市佳海钢材市场经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉）返还水电押金5500元；
二、驳回原告（反诉被告）珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉）其他本诉请求；
三、驳回原告（反诉被告）珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉）要求被告曾炳河承担连带责任的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）珠海市佳海钢材市场经营有限公司的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）珠海市佳海钢材市场经营有限公司未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币1634元，由原告（反诉被告）珠海市香洲大大友汽车配件经营部（经营者李鸿玉）负担人民币1584元，被告（反诉原告）珠海市佳海钢材市场经营有限公司负担人民币50元；反诉受理费人民币182元，由被告（反诉原告）珠海市佳海钢材市场经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一五年十二月二十一日
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