（2015）红民初字第86号

裁判日期: 2015-12-21

公开日期: 2017-03-20

案件名称

李娟与虎林市润森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东方红林区基层法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李娟,虎林市润森房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十五条第一款

全文

黑龙江省东方红林区基层法院民事判决书（2015）红民初字第86号原告李娟，女，1968年11月23日出生，汉族，个体业者，住所地黑龙江省虎林市东方红林业局。委托代理人林更新，男，1958年1月31日出生，汉族，住所地黑龙江省虎林市虎林镇。被告虎林市润森房地产开发有限公司，住所地虎林市虎林镇红旗街道育新委。法定代表人张良，男，系该公司总经理。委托代理人王秋军，男，黑龙江雄峰律师事务所律师。委托代理人徐林，男，1964年11月9日出生，汉族，住所地黑龙江省虎林市东方红林业局。原告李娟与被告虎林市润森房地产开发有限公司（以下简称润森房产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理。依法适用普通程序由审判员王金锋担任审判长与代理审判员刘少华并主审、人民陪审员王河安共同组成合议庭。被告于2015年7月7日提出管辖权异议，本院于2015年7月7日作出裁定驳回其提出的管辖权异议，被告不服上诉，于2015年9月19日黑龙江省林区中级人民法院作出（2015）黑林立民管终字第4号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告李娟及委托代理人林更新，被告润森房产开发公司委托代理人王秋军、徐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月28日，原告以按揭付款的方式购买被告出售的位于东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区的19号楼49.5平方米3号门市房。该房出售价为每平方米5000元，总价款为247500元，其付款方式，首付款74250元，其余按揭利息及购楼余款两年付清。原告在当日交纳首付款后，与被告签订《按揭购房协议》，协议中被告承诺“在本协议生效之日起120日内（即2011年11月29日之前）交付房屋”。其后，因被告缺少《售楼许可证》导致其按揭购房贷款也不能办理，对被告不能按协议约定日期交付该房屋致使原告购买被告按揭房屋目的不能实现，原告提出退房要求，被告却一直在推诿和拒绝，直至到了找人不见，电话不接。据此，原告无奈依法提起诉讼，维护合法权益。请求法院依法判令与被告解除合同，要求被告返还购楼首付款74250元，并承担本案诉讼费用。因2011年7月28日原告与被告签订《按揭购房协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按协议约定收取原告全部购房款30%首付款74250元，双方之间签订的协议应认定为商品房买卖合同，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定：“商品房预售时开发商应向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。本案被告不仅因未能按照协议约定房屋交付日期交付房屋，而且因其未办理售楼许可证，使得原告按揭贷款购房也未能实现，被告在未办理售楼许可证以及在被告所提供按揭房产未得到银行的按揭支持的情况下，与原告签订按揭购房协议，并收取购房首付款，主观上具有欺诈和隐瞒事实的故意，据此，该协议违背了法律、法规的强制性规定应认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。原告请求增加诉讼请求判令被告给付原告不超过已付购房预付款少于一半的赔偿金36000元。原告为证明其诉称理由，提供如下证据：证据一，2011年7月28日签订的按揭购房协议书及收据各一份，证明被告将丁香家园19号楼3号门市，以单价5000元，总价款247500元以按揭方式预售给原告，原告按按揭贷款协议交纳首付款74250元，余款一年内付清，含贷款利息，该房屋交房日期为签订协议起120日内将房屋交给原告。2011年11月29日被告应交付房屋，协议中要求原告按照银行按揭手续要求原告提供身份证，约定的双方购房条件。该协议利息付款方式也是按照银行按揭贷款利息计算。证据二，建设银行按揭住房贷款须知及个人信贷业务报批材料目录各一份，证明被告没有向银行提交相关资料，我们的按揭贷款无法实现。证据三，温江涛出庭作证，证明2012年3月原告曾到被告售楼处要求办理按揭业务，当时被告房屋主体框架没有起来，原告要求退款被告不给退。证据四、郐修琼出庭作证，证明2012年3月原告向被告提出办理按揭业务，没有办成要求退房。证据五，照片两张，证明被告所述2011年12月30日交工不属实，实际2012年8月竣工商业步行街西侧至今还没有打通。被告辩称，被告为了东方红林业局落实实行国家棚户区改造工程，开发丁香家园，东方红林业局承诺负责为被告办理各种开发证照等手续，被告负责投资开发建设。在具备上述条件的情况下，被告与原告签订的《按揭购房协议》合法有效。被告在合同约定的交付房屋期间通知原告接收该房屋，但是原告一直没有履行接收义务，原告又没有按合同约定的期限交纳剩余房款。实际上，本案的违约方是原告，原告应承担违约责任，被告现保留诉权。综上，在东方红林业局的帮助和支持下，被告取得了合法开发建设和商品房预（销）售许可证，东方红林业局完成了国家棚户区改造任务，被告也完成了开发建设项目，实际上被告在本案中无违约行为，原告要求解除合同没有事实和法律依据，请人民法院驳回原告提出的诉讼请求。被告为证明其诉称理由，提供如下证据：证据一、东方红林业局2015年7月6日联建证明一份，证明东方红林业局丁香家园属棚户区改造的配建部分，由东方红林业局为被告办理一切开发手续，被告对该楼房拥有出售的权利。证据二、企业营业执照与组织结构代码证各一份，证明被告是依法设立是独立承担责任的公司。证据三、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、商品房预销售许可证、国有土地使用证、竣工验收备案证书各一份，证明被告开发丁香家园商品房全部符合法律行政法规的手续，证明合法开发，竣工时间是2011年12月30日。同时被告具备预售和销售商品房的行政许可，原告与被告签订了分期付款房屋买卖合同性质的协议具有法律效力，应当继续履行。证据四、工作记录一页，证明2011年12月15日被告电话通知原告等买房人来领房屋钥匙，房屋竣工，2012年9月21日再次通知。被告按约定履行了交房通知，原告一直没有来接受该房屋。被告没有违约，是原告违约。庭审中对原、被告提供的证据进行了质证，本院对质证后的证据予以了认证。原告对被告提供的证据二无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据一有异议，认为真实性无异议，原告对合同中体现的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，原告对这句话的理解是错误的，实质上此份合同就是一份分期付款房屋买卖合同，合同中没有约定被告协助原告通过银行履行抵押贷款购楼的约定。合同中约定原告分期分批向出卖方交付剩余房款，所以享受分期付款当中的利率约定是按照银行按揭贷款政策办理，而不是协助原告办理银行抵押贷款合同，原告理解有误。本院认为，原、被告对2011年7月28日签订的按揭购房协议的购房方式及合同条款理解有争议，应该按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定争议条款的真实意思，故合同解释应首先从词句文义入手。从该协议的标题为按揭购房协议，协议总括的内容为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，协议第一条购房者身份条件：年满18至60岁自然人，并自愿接受分期付款和按揭买房条件；具有稳定职业、收入，按期偿付贷款本息的能力，这部分是整个合同文义的总括，明确了购房者购买被告房屋的方式为银行按揭购房，且庭审中被告对为何签订标题为按揭购房的协议及协议约定的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策的理解含义，未作出合理解释。故应确定原告购买被告房屋的方式为银行贷款按揭购房。因被告对原告提供证据的真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据二有异议，认为被告不做此项业务，不知道银行提供什么，实际被告开发丁香家园没有说向银行贷款购楼的方式，双方签订的协议中没有约定被告帮助原告办理贷款事项，所以原告提供的证据与本案无关。本院认为原告提供的证据二未加盖银行公章，无法确定证据来源，本院不予确认。被告对原告提供的证据三、四有异议，均认为证人身份关系是另案诉本案被告同类案件，所以与原告有利害关系，证人证言不应采信，该证人向法庭提供作证内容不属实。丁香家园竣工验收时间是2011年12月30日，证人证实2012年3月份没有竣工不属实。本院认为，经庭审调查证人温江涛、郐修琼已在本院提起（2015）红民初字第50号、84号分别诉虎林市润森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案与本案原告属同类诉讼，与本案原告有共同诉讼利益关系，属法律上的利害关系人，不具有待证事实的证明力，对原告提供的证据三、四本院不予采信。被告对原告提供的证据五有异议，认为其中一张照片西侧未开通与本案无关，原告购买的是19号楼3号门市，被告方手里持有的验收备案证书当中记载的19号楼竣工照片是2011年11月28日，证书上的竣工日期为2011年12月30日，发证机关是合江林区工程质量监督分站，该证据合法有效。对于原告提供的照片2012年8月的日期记载存在失误，应该以2011年12月30日为竣工日期。本院认为，结合对被告提供的竣工验收备案证书是合江林区工程质量监督分站经审查、审批发证，是有监督管理权的机关依职权制作的书证，依最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条之规定，较原告提供的证据五照片两张所待证同一事实的证明力高。本院对原告提供的证据五不予确认。原告对被告提供的证据一有异议，认为真实性无异议，对证明目的有异议，此份证明实际是对原告有利，也证实了对原告的主张，原告购买的丁香家园19号楼3号门市是商品房，此份证明该楼是商服，被告有出售的权利，棚户区改造与商品房开发同时并行的，因为棚户区改造的房屋都是旧厂区旧房屋改造，这样的房屋一般不上市场销售，商品房是对外销售，本案原告既不是拆迁户也不是回迁户，因此原告购买19号楼3号门市属于商品楼的性质，但是棚户区改造的商品房上市交易必须满足相应条件，棚户区改造房屋使用的土地是国家无偿拨付，而商品房进行交易，土地必须是有价转让，通过此份证明来看1、东方红林业局存在违规，开发单位被告在没有交纳土地出让资金情况下允许被告对外以商品房出售存在违规。2、润森房地产对该房明知道没有交纳土地出让金，对该商服的配建部分以按揭方式对外销售存在欺诈，因此该项证明充分证明了原告增加诉讼请求的主张。本院认为，原告对被告提供的证据的真实性无异议，其提出的其他异议理由属行政管理审查范围，不属于民事案件评价范畴。被告提供的证据具有待证事实的证明力，本院予以确认。原告对被告提供的证据三有异议，真实性无异议，但是对证明目的有异议，1、商品房预销售许可证，没有土地使用证，东方红林业局违规在没有土地使用证的情况下办理房屋销售许可证违规，房屋出让金交没交，根据法律相关规定，商品房销售应当以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，土地使用证不是被告的。2、商品房销售许可证对本案提出增加诉讼请求违约赔偿问题不发生关系，本案销售许可证办理日期是原告起诉之后办理的，此份销售许可证对本案无效。对竣工验收备案验收日期原告有异议，竣工验收备案证书属于工程项目的内业资料，证明不了竣工日期。对商品房预售许可证真实性有异议，是棚户区改造房屋不可能全部用于商品房出售。预售许可证编号是2011年许可证号，但办证日期是2015年，所以不真实。3、售楼许可证不是国家建设部统一制定的，对其真实性不认可。本院认为，对被告提供的商品房预售许可证发证时间为2015年9月2日在本案原告提起诉讼时间为2015年6月11日之后，不具有待证事实的证明力，本院不予确认。原告对被告提供的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证的真实性无异议，本院予以确认。对被告提供的竣工验收备案证书的证据，结合原告提供证据五的认证意见，本院对被告提供的竣工验收备案证书所待证的事实予以确认。原告对被告提供的证据四有异议，认为此份电话记录不符合证据规定，没有主叫被叫记载，没有通话内容，没有原告签字，实际上原告没有接到被告通知，不认可。本院认为，被告提供的证据四所记载的内容系其单方记录，未经原告确认，不具有待证事实的证明力，本院不予确认。本案争议的焦点：1、原、被告于2011年7月28日签订的协议是何购房方式，性质如何认定；2、原告主张解除合同的条件是否成立；3、原告与被告签订的合同是否为商品房买卖合同性质，本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告要求被告给付不超过已付购房款少于一半数额的赔偿金36000元主张是否支持。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见及庭审调查，本院确认本案事实如下：东方红林业局丁香家园小区为2011年东方红林业局棚户区改造工程，其商服17、18、19、20号楼的建设投资为虎林市润森房地产开发有限公司，该公司拥有出售的权利。属于棚改中的配建部分。建设工程施工许可证（编号为2308042011050601096，记载建设单位为东方红林业局，工程名称为东方红林业局棚户区改造工程丁香家园一期，施工单位黑龙江省润森建筑工程有限公司），建字第东林规字2011-004号建设工程规划许可证（记载建设单位为东方红林业局丁香家园、建设项目名称为丁香家园小区、建设位置为东方红林业局局址13委，建设规模64105.26平方米）、地字第东林规字2011-004号建设用地规划许可证（记载用地单位东方红林业局丁香家园，用地项目名称丁香家园小区，用地位置东方红林业局局址13委新华路东）、选字第东林选字2011-004号建设项目选址意见书（记载建设项目东方红林业局丁香家园小区，建设单位名称东方红林业局，建设项目依据林规发[2011]63号，建设项目拟选位置东方红林业局局址13委新华路东）、国有土地使用证记载权利人东方红林业局（丁香家园小区）、竣工验收备案证书记载丁香家园小区19号楼开工日期2011年5月1日，竣工日期为2011年12月30日。2011年7月28日原告与被告签订了银行贷款按揭购房合同，合同约定，原告购买被告房产为东方红林业局十三委丁香家园小区19号楼3号建筑面积49.5平方米门市（最终以黑龙江天林地产面积测绘有限公司测绘面积为准）。原告首付购房价款为74250元，被告已收取。至今本案诉争房产未现实交付。被告至今也未给原告办理银行按揭手续。被告与银行也未签订按揭贷款协议书。争议房产未办理产权登记。原告于2015年6月11日向本院提起诉讼，提出要求与被告解除2011年7月28日双方签订的按揭购房协议，于2015年6月18日送达被告。本院认为，因原、被告对2011年7月28日签订的合同条款的理解有争议，应该按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思，故合同解释应首先从词句文义入手。从该协议的标题为按揭购房协议，协议总括的内容为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，协议第一条购房者身份条件：年满18至60岁自然人，并自愿接受分期付款和按揭买房条件；具有稳定职业、收入，按期偿付贷款本息的能力，这部分是整个合同文义的总括，明确了购房者购买被告房屋的方式为银行按揭购房，且庭审中被告对为何签订标题为按揭购房的协议及协议约定的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策的理解含义，未作出合理解释。故应确定原告购买被告房屋的方式为银行贷款按揭购房。综合本案确认的事实，联建证明、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证记载的内容与东方红林业局棚户区改造项目相关，属于棚户区改造政策性的配建项目。本案争议房产不具有法律意义上的商品房开发项目，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以调整。原、被告签订的按揭购房协议系双方签字、盖章，且原告已将首付款74250元交付给被告，双方在诉讼中虽对合同的性质及条款理解有争议，但不影响合同的效力。原告也亦未提供签订合同时被告存在欺诈行为的证据，应认定该合同合法有效。按合同权利义务相一致原则，原告于签订合同当日依约定交付首付款74250元后，被告应负有协助原告办理银行按揭贷款行为的附随义务。被告至今未给原告办理银行按揭手续，庭审中被告也确认其与银行未签订其出售本案争议房产的银行按揭贷款协议。被告迟延履行上述合同义务，且庭审中被告认为与原告签订的合同是分期付款购房合同不是银行按揭贷款合同，故以此也表明其已不履行该合同义务，致使不能实现原告以按揭贷款方式购买被告房屋的合同目的，原告以提起诉讼的方式向被告发出了与被告解除合同的意思表示，并通知到达。原告要求与被告解除按揭购房协议，符合法定解除的法律构成要件。合同解除后，当事人有权要求返还已付购房款。对原告主张要求与被告解除2011年7月28日签订的按揭购房协议、返还已付首付款74250元的诉讼请求本院予以支持。同上论理，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对原告在增加诉讼请求中主张原、被告于2011年7月28日签订的按揭购房协议应为商品房买卖合同，并因被告未办理商品房预售许可证等为由认定无效合同，以及依该司法解释第九条的规定主张被告给付不超过已付购房款少于一半数额的赔偿金36000元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（二）、（四）项、第九十七条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除被告虎林市润森房地产开发有限公司与原告李娟于2011年7月28日签订的位于东方红林业局丁香家园小区19号楼3号门市的按揭购房协议；二、被告虎林市润森房地产开发有限公司于本判决生效之日起一次性返还原告李娟首付购房款74250元；三、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费2505元，由被告虎林市润森房地产开发有限公司负担1656元，原告李娟负担849元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审　判　长　　王金锋代理审判员　　刘少华人民陪审员　　王河安二〇一五年十二月二十一日书　记　员　　吕艳平关注公众号“”