（2015）湛开法民二初字第176号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-03-16
案件名称
余景清与湛江开发区万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余景清,湛江开发区万达广场投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十二条，第六十条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《商品房销售管理办法》：第三十一条
全文
湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛开法民二初字第176号原告：余景清，男，汉族，住址广东省廉江市。委托代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。委托代理人：徐绎翔，广东敏翔律师事务所律师实习律师。被告：湛江开发区万达广场投资有限公司，住所地湛江开发区。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。委托代理人：郭月明，广东海东律师事务所律师实习律师。原告余景清诉被告湛江开发区万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐晓明、徐绎翔，被告的委托代理人钟佩娟、郭月明均到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称：原告和被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定被告将自己开发的商品房卖给原告，合同及补充协议约定了相关条款，但补充协议对交房的具体时间没有约定。另外，合同签订时，被告的售楼部东面陈列出被告卖商品房的样板房，样板房的窗户是两层玻璃，开窗方式向外推开，窗内侧无围栏，阳台的围栏材质是铝合金夹双层钢化玻璃。但现被告已将建好拟交付给原告的房屋，原告发现该拟交付的房屋窗户玻璃是单层的，开窗方式是向里拉开，窗户内侧有黑色围栏，即不安全又不方便使用，而阳台已改为黑色铁围栏，易生锈也不美观。原告依约交付了房款，履行了自己的购房合同义务，但被告交房时间不明确，拟交房不符合合同样板房。现原告和被告协商无着，为此特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告向原告交付商品房的时间为本案判决生效之日起一个月内；2、被告对拟交给原告的商品房窗户和阳台采取补救措施，按被告售楼时展现的样板房窗户和阳台重作更换制作，具体更换为：窗户开窗方式为外推式、窗户玻璃改双层、窗户不设围栏、阳台围栏是铝合金夹双层钢化玻璃材料制作（被告补救措施的价款大约是2万元）；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，在举证期限内及庭审中提供的证据有：1、营业执照、信息查询结果，证明被告主体资格、组织机构代码；2、居民身份证，证明原告主体资格；3、万达广场楼盘宣传广告，证明被告售给原告房屋阳台状态；4、照片，证明被告售给原告房屋样品房及实际拟交房窗户和阳台状态；5、发票，证明原告已交购房款；6、商品房买卖合同及附件，证明被告和原告签订的房屋买卖合同及附件；7、拟交房阳台、样板房阳台照片，证明样板房和拟交房阳台不同；8、样板房门口和大堂照片，证明样板房和大堂无说明交房区别；9、样板房被告售楼员工照片，证明样板房的真实存在；10、样板房窗户照片，证明样板房窗户情况；11、样板房阳台照片，证明样板房阳台情况；12、8张万达广场涉案的窗、阳台照片，证明涉案房屋窗和阳台经台风吹后的损坏情况。被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3，真实性无异议，但对关联性有异议，因为这只是一个效果图，并不是实质的照片；对证据4，对拟交房的照片认可，但对样品房的照片不予认可，因为当时有标明样板房不作为交房标准；对证据5、6无异议；对证据7、8、9、10、11，真实性不予认可，因为是从网站下载下来的，来源不予认可；对证据12，照片真实性、关联性没有异议，该照片是台风“彩虹”造成的，是湛江市历史以来最大的台风，湛江市损失高达21亿元，万达广场楼盘的损失还算较小；反而我方外墙的玻璃是钢化玻璃制作，碎成一粒粒的（详见原告8张照片中的第6张），不易割到人；另外被告保证会把完好、合格的房屋交给业主。被告辩称：一、原告诉请“确认被告向原告交付商品房的时间为本案判决生效之日起一个月内”没有法律依据。1、原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.2014070XX，以下简称《商品房买卖合同》）第八条第一款约定了交付期限为2015年11月30日前，该约定明确了交房时间，原告请求变更交房时间是单方请求，合同的变更应经双方协商一致，原告单方请求变更没有法律依据；2、原告诉称合同附件四《合同补充协议》第六条对房屋交付作了补充约定，约定房屋的具体交付时间以被告发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，且《合同补充协议》约定如与《商品房买卖合同》正文约定不一致的，以补充协议约定为准。原告据此称本案标的房屋的交房时间不确定而诉求法院确认交房时间。但《商品房买卖合同》第八条第一款约定与《合同补充协议》第六条并无矛盾之处，第八条第一款确定的为交房的截止时间，第六条约定的是交房的具体时间点，该时间点是在2015年11月30日前，两个条款并无不一致，故交房时间并非不明确，原告的诉请也就于法无据。二、原告诉请“被告对拟交给原告的商品房窗户和阳台采取补救措施，按被告售楼时展现的样板房窗户和阳台重作更换制作，具体更换为：窗户开窗方式为外推式、窗户玻璃改双层、窗户不设围栏、阳台围栏是铝合金夹双层钢化玻璃材料制作（被告补救措施的价款大约是2万元）”亦无法律依据。1、《商品房买卖合同》约定了不以样板房作为交房标准，详见《合同补充协议》第八条第4点、第十三条第7点，以及《商品房买卖合同》附件一；2、被告也已经在样板房的窗户、阳台栏杆等处提示“非交楼标准”以明确告知买受人，特别指出的是，原告购买的为毛坯房，没有理由要求被告提供与样板房一样的精装修；3、原告适用《广东省商品房预售管理条例》第二十六条及《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十一条之规定作为其请求以样板房作为交房标准，明显是原告对以上规定的错误理解，以上规定使用的是双方没有约定是否以样板房作为交房标准以及开发商没有作出说明的情况，但本案原、被告双方在合同及合同附件多处作出约定并且作出明确说明，故原告适用以上法律法规错误。三、被告拟交付的房屋所采用的设计完全符合国家技术规范并已通过国家相关职能部门审批批准，不可随意更换，原告诉请变更不现实。1、原告主张把诉争房屋窗台护栏拆除是违背国家设计规范要求的；2、原告主张把诉争房屋窗户改为外开方式是违背国家设计规范强制性要求的；3、关于拟交付房屋窗户采用单层玻璃、阳台采用铁艺栏杆等设计都已经在设计图纸上予以标注，且该设计图纸已经过湛江市建筑工程施工图设计文件审查中心审核通过，因此诉争房屋的施工须严格依照设计图纸进行，施工单位不能随意作出更换，原告的诉求于法无据。四、原告以双方签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，认为合同约定样板房不作为交付标准的条款属于无效条款问题。1、《合同补充协议》第二条第1款，明确约定原告确认其在签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议前已仔细阅读全部条款内容，被告已经采取合理的方式提请原告注意其中免除或者限制其责任的条款，并按原告要求对该条款予以充分说明。因此原告以合同为格式合同而主张约定样板房不作为交付标准的约定属于无效条款是无理的；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然是格式合同，但该合同是经过湛江市房地产管理局审核备案，且合同中并没有免除被告的责任和加重原告责任的条款，不存在合同法第五十二条和第五十四条规定的情形，也不存在格式条款理解不一致的情形，故合同虽然是格式合同，但不存在无效的情形，双方自愿签订《商品房买卖合同》，双方应严格遵守。综上，原告诉请皆无合同依据和法律依据，且违反相关的强制性设计规范，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告为支持其抗辩意见，在举证期限内及庭审中提供的证据有：1、《关于湛江万达广场住宅项目的设计补充说明》，证明湛江万达广场住宅项目卧室采用内开窗、窗户采用单层玻璃、阳台采用铁艺栏杆、窗户内侧设置防护栏杆均符合国家设计规范及设计要求；2、《湛江市建筑施工图设计文件审查备案表》及3、《广东省建设工程施工图审查合格书》，共同证明湛江万达广场住宅项目施工图设计文件已经湛江市建筑工程施工图设计文件审查中心审查合格并经湛江市住房和城乡建设局同意备案；4、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，证明标的房屋所在的湛江万达广场14号楼建筑工程符合施工条件，准予施工；5、湛江万达广场总平面图，证明湛江万达广场建筑项目规划平面布局符合湛城规（规划）（2013）703号文要求，已经湛江市城市规划局同意实施；6、《湛江市公共建筑节能设计审查备案表》，证明标的房屋所采用门窗玻璃符合节能规范要求；7、《建筑外门窗性能检测报告》，证明标的房屋所采用门窗的气密性能、水密性能和抗风压性能均符合国家质量标准；8、《住宅设计规范》及9、《民用建筑设计通则》，共同证明《住宅设计规范》5.8.1条、5.8.2条规定标的房屋必须在窗户内侧设置防护栏杆，标的阳台栏杆采用铁艺栏杆符合《住宅设计规范》5.6.2和5.6.3的要求；10、《全国民用建筑工程设计技术措施》2009版，证明诉争房屋所在楼房属高层建筑，不应采用外开窗，被告采用内开窗符合国家规范要求；11、《广东省商品房买卖合同》，证明被告与原告双方已经在合同及合同附件中明确约定，不以样板房作为交付的依据，并且对交房时间进行约定，原告单方面请求变更于法无据；12、样板房照片，证明被告已明确提示原告样板房非交楼标准；13、湛江万达广场14号楼三至三十二层平面图，14、湛江万达广场14号楼轴立面图及15、湛江万达广场门窗表及门窗大样，共同证明被告完全按照施工图进行施工建设，并且该施工图已由湛江市建筑工程施工图设计文件审查中心审核通过，今后竣工验收也必须按照施工图进行竣工验收。原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据1，关联性、真实性均有异议，就算是真实设计的，与本案也无关；对证据2、3，关联性有异议，但无法核实是否是用于设计原告的房子；对证据4，真实性、关联性均有异议；对证据5，很难核实用于哪个房子，真实性、关联性均有异议；对证据6、7，关联性、真实性均有异议；对证据8、9，不是证据，只是一种规范；对证据10，不是证据，只是一份通用的文件，该证据不是部门规章，该法规是住建部的质量司发布的，质量司是住建部的一个职能科室；对证据11无异议；对证据12，只能证明确实存在该样板房，但是对其照片的真实性有异议，当时并没有贴有该标签，所以真实性与关联性均有异议；对证据13、14、15，关联性、真实性均有异议。经审理查明：2014年7月23日，原告在观看了被告展示的样板房后，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为湛江经济技术开发区XX大道中XXX号湛江万达广场14号楼XXX房，套内建筑面积71.75平方米，总金额柒拾壹万壹仟壹佰伍拾壹元整；交付期限为2015年11月30日前，逾期交房按照补充协议的相关约定执行；关于装饰、设备标准承诺的违约责任按照补充协议的相关约定执行；合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同连同附件共28页。双方在合同上签名、捺印／盖公章。合同附件一为房屋平面图。附图且买受人确认“……2、该《房屋平面图》中未标明门窗大小及开启方式，具体以该房屋实际交付时现状为准。……”合同附件三为装饰、设备标准。具体为“……5、门窗：外门窗为铝合金玻璃门窗，进户门为钢质门，户内门为预留洞口；……8、阳台：开敞阳台……”。合同附件四为合同补充协议。该协议第二条第1点，乙方（买受人，即原告）确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方（出卖人，即被告）就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求己方免除己方约定义务。该协议第六条第1点，该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。第八条第1点，该房屋装修、设施标准以本合同约定（详见附件三）为准，本合同未提及的装修及设施不属于甲方责任范围。第4点，本合同签订时，乙方已现场考察了样板间（如有），并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料及交付标准等，以本合同约定为准，不以样板间所示为准。第十三条第1点，甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中设计的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。第十七条第2点，本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。原、被告双方在合同补充协议上签名、捺印／盖公章。签订合同后，原告履行了相关付款手续，被告于2014年8月6日出具了金额为711151元的发票予原告。合同签订后，被告组织业主看房，原告发现拟交房与其观看的样板房存在窗户玻璃、开窗方式、窗户内侧、阳台围栏不一致的情形，遂与被告协商，无果，遂诉至本院。另查明，截至起诉时止，原告尚未收到被告发出的《入伙通知书》。以上事实，有身份证、营业执照、组织机构代码证、《广东省商品房买卖合同》（及附件一、二、三、四、五）、发票以及庭审笔录等证据，予以佐证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方自愿签订《广东省商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立并有效，双方均应依约履行。关于原告要求确认被告向原告交付商品房的时间为本案判决生效之日起一个月内的主张。原告认为《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年11月30日前，《合同补充协议》（附件四）则约定交房时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，合同与协议约定不一致，且双方约定协议若与合同不一致，以协议为准。据此原告认为双方没有约定交房时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，主张法院判决确认交房时间。被告抗辩称合同明确约定了交房时间为2015年11月30日前，协议约定的是交房的具体时间点，该时间点亦是在2015年11月30日前，合同和协议并无不一致，故交房时间并非不明确，原告的诉请系单方变更合同，于法无据，应予驳回。本院认为，合同约定的交房时间为一时间段（2015年11月30日前），协议补充明确了具体的交房时间点（《入伙通知书》载明时间），原、被告双方均在合同及协议上签名确认该时间段和时间点，现合同和协议约定的交房时间段和时间点至庭审辩论终结时止并无矛盾之处。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”、第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方对于交房时间已有约定，原告请求变更交房时间，其变更的理由于法无据不能成立，原、被告双方应依合同及协议约定的交房时间履行。故对原告的主张，本院不予支持。关于原告要求被告对拟交付商品房窗户和阳台采取补救措施，按样板房窗户和阳台重作更换的主张。原告认为被告设置了样板房，且被告广告载明阳台为钢化玻璃铝合金，现拟交房的窗户、阳台与样板房不一致且被告未作说明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，原告主张被告应按样板房窗户、阳台交付商品房。被告抗辩称双方在《广东省商品房买卖合同》中约定了不以样板房作为交房标准，且原告购买的是毛坯房非精装房，样板房是精装房；《广东省商品房买卖合同》虽然是格式合同，但该合同经过湛江市房地产管理局审核备案且合同中并没有免除被告的责任和加重原告责任的条款，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形，也不存在格式条款理解不一致的情形，故合同虽然是格式合同，但不存在无效的情形，双方自愿签订《广东省商品房买卖合同》，双方应严格遵守，原告的诉请应被依法驳回。本院认为，原、被告双方自愿签订《广东省商品房买卖合同》及合同附件，该合同及合同附件依法成立并有效，双方均应依约履行。双方在合同中约定合同标的为预售商品房，双方在庭审中亦确认该预售商品房为毛坯房，而样板房为精装房，双方在合同附件四中明确约定了样板房仅为装修参考而非商品房交付标准；关于门窗大小及开启方式，双方在合同附件一约定了具体以商品房实际交付时现状为准；关于阳台，双方在合同附件三中约定为开敞阳台。综上，原告并未举证证明被告拟交付的商品房存在违反上述约定的情形。原告又提出双方签订的合同及合同附件为格式合同，有关上述约定的条款为格式条款，故应依法认定为无效条款的意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案中，原告在合同附件四第二条第1点确认在签订合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，并与被告就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订；被告已经采取合理的方式提请原告注意其中免除或者限制其责任的条款，并按原告要求，对该等条款予以充分说明。原告既没有提供证据证明双方签订的合同及合同附件符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，也没有证明上述合同及附件的有关条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担不利后果。故原告的上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告余景清的诉讼请求。本案受理费300元，由原告余景清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式4份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 华代理审判员 侯英枭人民陪审员 金少明二〇一五年十二月二十一日书 记 员 刘艳君附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 更多数据：搜索“”来源：