（2015）丰民初字第20260号

裁判日期: 2015-12-21

公开日期: 2016-06-25

案件名称

北京天佑伟业物业管理有限公司与北京多脑河电子市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京天佑伟业物业管理有限公司,北京多脑河电子市场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市丰台区人民法院民事判决书（2015）丰民初字第20260号原告北京天佑伟业物业管理有限公司，住所地北京市通州区云景东路19-7号。法定代表人隆金源，经理。委托代理人张恒，河北王洪波律师事务所律师。被告北京多脑河电子市场有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺路519号。法定代表人王金凤，执行董事。委托代理人刘宏伟，男，1963年10月31日出生。委托代理人安富强，北京市丰台区新村街道法律服务所法律工作者。原告北京天佑伟业物业管理有限公司（以下简称天佑公司）与被告北京多脑河电子市场有限公司（以下简称多脑河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁艳玲独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告天佑公司的委托代理人张恒，被告多脑河公司的委托代理人刘宏伟、安富强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天佑公司诉称：2013年7月26日，原告向被告支付了房屋租金183300元，租赁被告位于南三环分钟寺×××号院原多脑河电子市场北主楼占地约10亩原有院落、地上建筑物，原告用于经营写字楼及商业。后来被告同意原告对该楼进行装修改造，原告投入大量资金将老旧框架房改造为公寓房及办公用房。被告在2011年与北京××××商贸有限公司（以下简称××××公司）建立了房屋承租关系，原告是以次承租人身份从××××公司承租了争议标的物的二层、四层。2013年7月15日，被告的原承租人××××公司完全撤出整个大楼。2013年7月18日，被告完全掌控大楼，并派驻现场负责人王××接管大楼。王××找本案原告协商新的租房事宜，同时被告的委托代理人张××律师多次与原告总经理进行协商谈判。2013年7月25日，被告提出原告可以先支付部分租金，具体书面合同可以慢慢谈，原告同意。2013年7月25日，原告以支票形式支付了183300元，被告公司王××接收并在房屋租赁合同票据中签名并盖上了财务章。之后原、被告又多次协商，2014年1月被告的实际负责人王××找到原告总经理和两位副总，提出被告急需用钱，希望原告在两日内支付200万，并承诺原告可以使用整栋楼的一层、三层，还可以装修改造，合同慢慢谈。于是原、被告于2014年1月中旬办理了整栋房屋一层、三层的交接手续，此后原告对整栋大楼全面改造、装修。原告和承租人装修改造所花费用在二千万左右，原告花了五百多万，剩下是原告的承租人花的，具体装修改造费用可以另案申请评估鉴定。原告认为，2013年7月15日，××××公司完全撤出大楼，被告接管大楼后，被告把房屋交付原告占有使用并收取租金的行为，能证明双方形成了不定期租赁合同；如果原、被告没有形成租赁合同关系，原告不可能投入巨资去装修改造房屋；原告占有使用一层、三层房屋是在交付租金后，原、被告之间一层、三层房屋的租赁关系是新的租赁合同关系；一层、三层房屋与被告所称原来的承租人没有任何关系。现在被告申请法院强制执行要求原告腾退整栋大楼，与本案原告要求确认与被告存在新的房屋租赁合同关系存在冲突和矛盾，原告要求维护自己的合法权益。故原告诉至法院，请求：1、原、被告之间存在事实租赁关系，请求确认原、被告之间存在不定期房屋租赁关系（自2013年7月25日原告向被告交付房屋租金之后，被告收取了原告的租金并出具了票据）；2、诉讼费由被告承担。被告多脑河公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，要求法院驳回其全部诉讼请求。1、双方之间无任何合同关系。原告交付的366600元系原告为能继续使用房屋替××××公司支付的拖欠租金，生效的（2013）丰民初字第13398号民事判决书已经予以认定，该判决可以证明原、被告之间未签订任何租赁合同，也不存在事实上的租赁关系。2、虽然答辩人向原告出具了183300元收据，但该款项是原告代承租人××××公司向答辩人交付的。首先，交付该款项的时间是答辩人与承租人××××公司签订的房屋租赁合同期间，双方签订的租赁合同当时并未解除；其次，该款项的数额183300元正是原告与承租人××××公司在租赁合同中约定的月租金数额，答辩人与原告从未有书面或口头约定租金数额；再次，原告是次承租人，是出租房屋的实际使用者，其与××××公司签有租赁合同，亦应代承租人××××公司交付租金；第四，该款项是在找不到××××公司的情况下，由原告代其交纳的。因此，可以证明该款项是原告代承租人××××公司向答辩人交付的。3、根据北京市丰台区人民法院作出的（2013）丰民初字第13398号民事判决书查明的事实，答辩人与原告之问不存在任何租赁关系，并且已经判决原告腾退电子市场北主楼占地约10亩原有院落及地上建筑物。上述事实可以充分证明答辩人与原告不存在任何房屋租赁关系，原告的诉讼请求没有任何事实依据。经审理查明：2011年5月18日，甲方（出租方）多脑河公司与乙方（承租方）××××公司签订《租赁协议》，约定甲方将位于南三环分钟寺×××号院原多瑙河（多脑河）市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑四层框架楼出租给乙方，租赁期限：2011年7月1日至2031年6月30日，共计20年。2012年11月9日，出租方（甲方）××××公司与承租方（乙方）天佑公司就涉诉房屋第二层签订《租赁协议》，约定：甲乙双方友好协商将位于南三环分钟寺×××号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑约22000平方米（西至住宅，东至住宅，南至路见土地证方位图）其中的第二层约5500平方米（含二层外墙面广告位）框架房（乙方车位随意停本楼前车场）租赁给乙方经营写字楼及商业等用途。2013年4月2日，出租方（甲方）××××公司与承租方（乙方）天佑公司就涉诉房屋第四层签订《租赁协议》，约定：甲乙双方友好协商将位于南三环分钟寺×××号院原多瑙河市场北主楼占地约10亩原有院落，地上建筑约22000平方米（西至住宅，东至住宅，南至路见土地证方位图）其中的第四层约5500平方米（含四层外墙面广告位及屋顶东侧北侧）框架房（乙方车位随意停本楼前车场）租赁给乙方经营写字楼及商业等用途。2013年7月16日，因合同履行中发生纠纷，多脑河公司将××××公司、天佑公司诉至北京市丰台区人民法院，要求判令解除多脑河公司与××××公司于2011年5月18日签订的《租赁协议》并腾退房屋。经法院审理，作出（2013）丰民初字第13398号民事判决书，该判决书查明：”本案在审理过程中，天佑公司提交多脑河公司开具的日期为2013年7月26日的收据一张，并主张2013年7月20日后欲交租金，但××××公司无人收租金，其与××××公司联系后，××××公司同意其将租金直接给付多脑河公司，故其据此向多脑河公司支付了366600元。多脑河公司对上述收据予以认可，并认可因无法找到××××公司，其收取了天佑公司交来的租金共计366600元，该笔费用系天佑公司为能继续使用房屋替××××公司支付的拖欠的租金。”、”天佑公司另提交多脑河公司开具的日期为2013年8月14日的收据一张，该收据注明预付款壹佰万元，庭审中，天佑公司主张由于联系不上××××公司，其有意愿向多脑河公司承租整个涉诉房屋，其就此与多脑河公司协商时，多脑河公司曾口头答应其可按照××××公司的条件承租涉诉房屋，故其先后向多脑河公司支付了共计300万元的款项，但现仅有上述100万元的收据，该款项系其向多脑河公司预付的房屋租金。天佑公司另主张，如其可以实现抗辩权，则该300万元应当作为其替××××公司支付的租金，如果抗辩权不能实现则该款项应当退还。多脑河公司认可确实收到了共计300万元的款项，但主张该款项系由于联系不上××××公司，天佑公司为了能承租整个涉诉房屋而支付的预付款，并不是租金，双方至今未对天佑公司租赁涉诉房屋达成合意。”、”天佑公司作为次承租人，于本案中要求代××××公司清偿所欠的租金800万元，并据此抗辩多脑河公司解除合同的诉讼请求。对此本院认为，次承租人主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，应当按照承租人所欠租金及违约金数额足额一次性支付，即解除权的阻却应以承租人债务被清偿为前提，本案中，××××公司自2012年7月至今拖欠的租金数额已远大于800万元，且经本院明示，天佑公司于庭审中表示无法一次性支付800万元，需要四年时间付清，对于多脑河公司所主张的共计1600万元的所欠租金亦表示无法一次性支付，而多脑河公司明确表示不同意天佑公司分期支付所欠租金，在此情况下，天佑公司行使抗辩权并无前提依据，故对天佑公司要求分期代偿世纪康迈所欠租金并据此抗辩多脑河公司合同解除权的主张，本院不予支持。”、”天佑公司主张其为承租整个涉诉房屋而向多脑河公司预付了300万元租金预付款，多脑河公司亦认可该款项系天佑公司为承租房屋而支付的预付款，故该款项系多脑河公司与天佑公司为洽谈形成新的租赁关系而产生的费用，与本案并非同一法律关系，本案对此不予处理。”该判决经二审维持，现已发生法律效力。上述事实，有《收据》、（2015）二中民终字第00704号民事判决书、双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：合同法明确规定了不定期租赁的形成要件及形式，其核心内容为双方之间存在租赁合同或租赁关系，本案中生效文书已经认定原告天佑公司系次承租人，且原告作为次承租人行使抗辩权以阻却解除权因次承租人的原因未得到法院的支持。关于原告天佑公司支付的366600元，被告一直主张系天佑公司为能继续使用房屋替××××公司支付的拖欠的租金；而原告天佑公司向多脑河公司预付的300万元租金预付款，被告明确系天佑公司为承租房屋而支付的预付款，事实上双方至今未对天佑公司租赁涉诉房屋达成合意。故原告认为原、被告之间存在事实租赁关系，请求确认原、被告之间存在不定期房屋租赁关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京天佑伟业物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费16866元，由原告北京天佑伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　袁艳玲二〇一五年十二月二十一日书记员　　高　畅关注微信公众号“”