（2015）汴民终字第1651号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-04-29
案件名称
开封市第三十三中学与开封市万善副食商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
开封市第三十三中学,开封市万善副食商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汴民终字第1651号上诉人（原审原告）开封市第三十三中学。法定代表人李建将，校长。委托代理人王竣，该学校副校长。代理权限：特别授权。委托代理人王静轩，该学校法律顾问。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）开封市万善副食商贸有限公司。法定代表人王帅，经理。委托代理人郭宁，该公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人开封市第三十三中学（以下简称三十三中）因与被上诉人开封市万善副食商贸有限公司（以下简称万善商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月12日，万善商贸公司的法定代表人由徐喜梅变更为王帅。2006年10月10日，三十三中与万善商贸公司在开封市新华大酒店签订一份房屋租赁合同。该合同约定的主要内容为，1、三十三中将位于开封市向阳路21号教学楼临街的建筑面积528.28平方米一楼门面房共14间，租赁给万善商贸公司，租赁期限为10年，即2006年12月1日至2016年11月30日；2、租赁费为每年120000元，万善商贸公司开始装修前，先预付给三十三中租赁押金30000元，之后每半年交费一次60000元，先交费后租房，具体时间为2006年12月1日、2007年5月1日，以后类推；3、在合同履行期间，双方不得擅自将房屋转租给第三方，不得更改合同内容；4、三十三中、万善商贸公司任何一方提前终止合同，需提前三个月向对方提出，并按合同法赔偿。如三十三中、万善商贸公司任何一方违约，另一方有权自动解除合同；5、合同终止时，万善商贸公司负责将房屋恢复原状。合同签订后，前期双方均能按照合同约定履行。万善商贸公司于2015年7月28日向三十三中交纳截止至2015年11月30日租赁费60000元。庭审时，三十三中提供其于2010年12月24日对万善商贸公司下达的通知中说到，万善商贸公司违反合同约定擅自将房屋转租给第三方，并要求万善商贸公司一个月内将出租的房屋收回，三十三中未提供向万善商贸公司送达该通知的证据，万善商贸公司称未收到该通知。诉讼过程中，三十三中提供2011年11月18日万善商贸公司与姬洪亮签订的协议书复印件一份，证明万善商贸公司将涉诉房屋擅自转租给他人构成违约。万善商贸公司对此不予认可，提供涉诉房屋另外一间自2010年8月1日至2015年8月30日其与他人签订的承包协议复印件五份，并称该14间房屋的经营模式一样，签订的均为承包协议，万善商贸公司不存在擅自转租给他人的情况。但三十三中认为这些协议实质上是租赁协议。在万善商贸公司提供的协议中约定由他人自办营业执照和专业许可证，自主经营，自负盈亏等内容。原审法院认为，双方于2006年10月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，为有效合同。本案争议的焦点是万善商贸公司租赁三十三中的14间房屋后，将房屋分别交给第三方经营的法律关系是租赁合同关系还是承包合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，属于合同法上明确规定的典型合同之一，而承包合同则不是合同法明确规定的一类合同，内容上综合了几类不同典型合同的特点。二者有相似之处，但主要的区别是前者在租赁物所有权不改变的前提下，承租人以自己的名义对租赁物进行使用和收益，而后者虽然也是在不改变所有权的前提下，但承包人对外以发包人的名义进行相应的活动。一个合同的性质不取决于它的名字，而是取决于实际的权利义务，即合同的实质内容决定了它的性质。本案中万善商贸公司提交的承包协议中约定的是承包人自办营业执照和专业许可证，自主经营，自负盈亏，约定的权利义务属于租赁合同的性质，而不属于承包合同，故万善商贸公司存在未经三十三中同意，将房屋转租给他人的行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中对于三十三中因擅自转租要求解除与万善商贸公司签订租赁合同的诉讼请求，根据三十三中提交2010年12月24日的通知，证明了三十三中于2010年已知晓万善商贸公司存在将房屋转租给第三方的行为，至今早已超过六个月，在此之后三十三中也一直在按照租赁合同收取万善商贸公司交纳的直至2015年11月30日租赁费，而且租赁合同期限未到期，故对三十三中此诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回开封市第三十三中学要求解除其与开封市万善副食商贸有限公司于2006年10月10日签订房屋租赁合同的诉讼请求。案件受理费100元，由开封市第三十三中学负担。三十三中上诉称：我校确实在2010年12月24日向万善商贸公司下达了通知，但万善商贸公司一直不承认其转租，直到2014年11月万善商贸公司的租户姬洪亮拿着其与万善商贸公司所签合同、押金条等找到我校，我校才有了万善商贸公司转租的证据，并于2015年2月向法院起诉主张权利，这期间并未超过六个月。故原审法院驳回我校诉求错误，请求二审法院查明事实，支持我校的诉讼请求。万善商贸公司答辩称：我公司并未转租，而是承包，具体合同性质由法院确认。根据相关司法解释规定三十三中依然收取租金，就证明其已经知道了实际情况，原审判决正确，三十三中的上诉理由不能成立。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，万善商贸公司从三十三中租赁14间房屋后，又将上述房屋转租给他人经营的事实清楚，本院对该事实予以确认。关于三十三中对转租事实是否知晓问题，从原审三十三中的陈述及提交的通知可以看出，其在2010年对万善商贸公司转租事实即已知晓，而非其所称的2014年11月份才知道。虽然三十三中称其于2010年向万善商贸公司下达了解除合同通知，但万善商贸公司不予认可，其又无其他证据证明其在知道万善商贸公司转租事实后在法定期限内提出异议，故其于2015年才以万善商贸公司未经其同意转租房屋为由主张解除房屋租赁合同及要求腾房的诉求依法不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由三十三中承担。本判决为终审判决。审判长 陈文胜审判员 薛国胜审判员 葛瑞萍二〇一五年十二月二十一日书记员 徐家亮 微信公众号“”