（2015）海民初字第35517号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-05-31
案件名称
北京实创科技园经营服务有限责任公司与赵明革物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京实创科技园经营服务有限责任公司,赵明革
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第35517号原告北京实创科技园经营服务有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路22号1幢A座4层。法定代表人张齐，该公司董事长。委托代理人宋洁，女，该公司职工。委托代理人袁海艳，女，该公司职工。被告赵明革，男，1967年6月25日出生。原告北京实创科技园经营服务有限责任公司（以下简称实创公司）与被告赵明革物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马克力独任审判，公开开庭进行了审理。原告实创公司的委托代理人宋洁、袁海艳与被告赵明革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告实创公司诉称，北京市海淀区上地西里自成立业主委员会后，每年均与我公司签订物业服务委托合同，约定将上地西里住宅小区整体物业服务委托给我公司进行管理。收费标准2011年以前为0.806元每平方米每月，2011年之后为1.25元每平方米每月。供暖费收费标准根据发改委通知的价格进行收取，至2014年3月前的价格均为每建筑平方米每采暖季19元。2014年8月14日，我公司经工商核准名称变更为现名称。赵明革作为上地西里雅芳园4号楼1门×室房屋业主，享受我方提供的物业服务。上地西里业主委员会代表上地西里全体业主与我公司签订物业服务委托合同，业主委员会的决定对业主具有约束力。赵明革作为上地西里业主，应当履行合同义务，向我公司支付物业服务费及供暖费。但其自2001年10月起，就拖欠多年物业服务费及供暖费至今。欠费期间，我公司对其进行了多次催缴及邮寄律师函，但仍未解决，故诉至法院。现诉讼请求：1、判令赵明革支付2001年6月4日至2012年9月12日物业服务费13691.15元；2、判令赵明革支付自2008年11月15日至2014年3月15日供暖费12882元；3、本案诉讼费由赵明革负担。被告赵明革辩称，一、该物业服务费并不是连续拖欠；2012年9月13日我收到实创公司发的物业费及供暖费的律师函，我当日就以上费用与律师进行沟通，希望提出解决问题的办法，但自2012年9月13日直至本次起诉我未再收到任何书面催缴及律师函；另我已于2015年3月27日将涉诉房屋出售，并办理了过户手续。我多次主动找实创公司就以上物业费、供暖费及新业主签订合同进行商量但均没有结果，我于2015年5月20日向实创公司递交了物业合同变更催办函。二、根据最高院关于审理物业服务纠纷的解释，诉讼时效期间为两年，故我方认为实创公司已自愿放弃2012年9月13日以前欠缴的物业费及供暖费；就2012年至2014年供暖费应根据合同法的规定，因实创公司提供的服务没有达到要求，故我不同意交纳。经审理查明，北京实创物业管理有限公司为上地西里小区前期物业管理公司，为该小区提供物业服务。后该小区成立上地西里业主委员会。2004年3月1日，北京实创物业管理有限公司与上地西里物业管理委员会签订上地西里物业管理委托合同，约定北京实创物业管理有限公司为该小区提供物业服务，物业管理费由北京实创物业管理有限公司参照北京市京价（房）字（1997）196号文件的乙类住宅标准及京税（1997）386号文件的规定价格标准直接向产权人或使用人收取，其中保洁费为36元每户每年、保安费60元每户每年、电视天线维护费19.92元每端每年、生活垃圾外运费30元每户每年、化粪池清掏费0.3元每平方米每年、管理费2.82元每平方米每年、小修费3.54元每平方米每年、中修费7.06元每平方米每年、共用设施维修费1元每平方米每年、绿化费0.66元每平方米每年，税金5.5%。供暖费由北京实创物业管理有限公司依据当年北京市物价局统一标准，按房屋建筑面积向产权人或使用人直接收取。委托管理期限自2004年3月1日至2005年2月28日止。2005年7月1日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《2005-2006年度上地西里物业服务委托合同》，约定北京实创科技园经营服务公司为上地西里小区提供物业服务，物业管理费由北京实创科技园经营服务公司参照北京市京价（房）字（1997）196号文件的乙类住宅标准及京税（1997）386号文件的规定价格标准直接向产权人或使用人收取，其中保洁费为36元每户每年、保安费60元每户每年、生活垃圾外运费30元每户每年、化粪池清掏费0.3元每平方米每年、管理费2.82元每平方米每年、小修费3.54元每平方米每年、中修费7.06元每平方米每年、共用设施维修费1元每平方米每年、绿化费0.66元每平方米每年，税金5.5%。供暖费由北京实创物业管理有限公司依据当年北京市物价局统一标准，按房屋建筑面积向产权人或使用人直接收取。委托管理期限为自2005年7月1日至2006年6月30日止。2005年2月28日后至2005年7月1日期间，物业管理服务费的缴纳参照本合同条款执行。2006年10月18日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《2005-2006年度上地西里物业服务委托合同延期协议》，约定将上述合同延期至2007年6月30日止，在延期执行合同期内即2006年7月1日至2007年6月30日期间，业主不再交纳中修费。2007年10月28日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《关于延续执行2005-2006年度上地西里物业服务委托合同的协议》，约定延续执行期限为2007年7月1日至2008年6月30日，中修费不再收取。2008年8月3日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《延续执行2005-2006年度上地西里物业服务委托合同的协议》，约定延续执行期限为2008年7月1日至2009年6月30日止，中修费不再收取。2011年1月31日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《上地西里物业临时服务委托协议》，约定服务期限为2011年1月1日至2011年6月30日，物业费收费按照1.25元每月每建筑平方米标准收取，供暖费按照北京市居民供热采暖合同执行。2011年6月28日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《上地西里物业服务合同》，约定物业服务期限为2011年7月1日至2013年6月30日，物业费按照建筑面积，其中住宅物业服务费向业主实收为1.25元每平方米每月，非住宅业主实收物业费为1.54元每月每平方米。2013年5月6日，上地西里业主委员会与北京实创科技园经营服务公司签订《上地西里物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年7月1日至2014年6月30日，物业费按照建筑面积，其中住宅物业服务费向业主实收为1.25元每平方米每月，非住宅业主实收物业费为1.54元每月每平方米。2014年8月14日，经工商核准，北京实创科技园经营服务公司名称变更为实创公司。赵明革系上地西里雅芳园4号楼1门×室业主，房屋建筑面积135.6平方米，其于2015年3月将房屋出售并办理了过户手续，自2001年至出售房屋前一直在上述房屋居住。赵明革未交纳2001年6月4日至2009年6月30日、2010年7月1日至2012年9月12日物业费、未交纳2008年11月15日至2014年3月15日供暖费。实创公司主张供暖费收费标准为19元每平方米每季。赵明革对实创公司主张其欠费时间无异议，但主张上述供暖季供暖温度不达标，未提交证据。2012年9月13日北京实创科技园经营服务公司向赵明革发送律师函，主张其拖欠2001年6月4日至2009年6月30日、自2010年7月1日至2012年6月30日物业费共计13278.7元；拖欠2008年至2011年3个供暖季的供暖费7729.2元。赵明革收到了上述律师函，并于同日向北京实创科技园经营服务公司委托的律师发送电子邮件，就其拖欠物业费及供暖费情况进行说明，并于出售房屋后于2015年5月20日向实创公司发送物业合同变更催办函，主张2012年9月13日以前欠物业费及采暖费，已于2012年9月13日向实创公司委托人书面回复，但直至2015年5月未收到任何回复，故根据法律规定及诉讼时效的规定，视为自愿放弃2012年9月13日以前欠物业费及采暖费。2012年11月15日至2014年3月5日欠采暖费系因供应温度低、暖气管道不热故拒绝缴纳。实创公司认可收到赵明革上述催办函，但不认可其证明目的。庭审中实创公司主张其通过电话催要、与赵明革面谈、在涉诉房屋门口粘贴催缴通知等方式向赵明革主张欠缴的物业费及供暖费，且其公司持续向赵明革提供物业服务，故不认可赵明革2012年9月13日之前费用已过诉讼时效的抗辩，未提交证据。上述事实，有双方当事人陈述、上地西里物业管理委托合同、延期协议、上地西里物业临时服务委托协议、上地西里物业服务合同、名称变更通知、律师函、欠费情况说明、电子邮件截图、催办函等证据材料在案佐证。本院认为，实创公司作为上地西里小区前期物业服务公司及作为与上地西里业主委员会签订物业服务委托合同的一方，对上地西里小区持续性地提供物业服务，赵明革于出售房屋之前作为上地西里小区的业主，应向实创公司支付相关物业服务费用及供暖费用。本案中，赵明革对于实创公司主张其拖欠的物业服务费、供暖费的事实及欠费期间、金额予以认可，本院亦不持异议。对于赵明革主张因自实创公司于2012年9月12日对其发送催缴律师函之后，其未再收到任何对其申请的回复，故主张2012年9月13日之前物业费及供暖费诉请均已超出诉讼时效的抗辩，本院认为向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。本案中，实创公司于2012年9月12日向赵明革发送律师函催缴，故2012年9月之前两年费用的诉讼时效发生中断重新计算，即自2010年9月13日至2012年9月12日期间物业费及供暖费未超诉讼时效。对赵明革主张2001年6月4日至2010年9月12日期间物业费及供暖费诉请已超诉讼时效的抗辩，本院予以采信。实创公司主张上述期间通过多种方式向赵明革予以催缴，未提交证据，本院不予采信。对于赵明革提出的因供热温度不达标故不缴纳供暖费的抗辩，因未提交证据，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、赵明革于本判决生效后七日内向北京实创科技园经营服务有限责任公司支付二Ｏ一Ｏ年十二月十三日至二Ｏ一二年九月十二日期间物业费三千五百二十七元一分；二、赵明革于本判决生效后七日内向北京实创科技园经营服务有限责任公司支付二Ｏ一Ｏ年十一月十五日至二Ｏ一四年三月十五日供暖费共计一万零三百零五元六角；三、驳回北京实创科技园经营服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二百零九元，由北京实创科技园经营服务有限责任公司负担九十二元，已交纳；由赵明革负担一百一十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马克力二〇一五年十二月二十一日书记员 胡喜辉 更多数据：