（2015）浙衢民终字第588号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-01-14
案件名称
何俊英与开化县军供站房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何俊英,开化县军供站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙衢民终字第588号上诉人（原审原告）：何俊英。委托代理人：何建仁。委托代理人：何作英。被上诉人（原审被告）：开化县军供站。法定代表人：叶盛。委托代理人：江增清。上诉人何俊英为与被上诉人开化县军供站房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2015）衢开民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：原、被告双方于2009年12月18日签订了一份房屋租赁合同，约定由被告将其所有的坐落于开化县城关镇解放街91号的军供站的房屋出租给原告经营，年租金366000元，原告交纳保证金100000元，并约定了其他相关条款。合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金和房屋租金。合同第15条约定被告原对外出租的食堂三楼台球室与他人有三年合同，年租金9600元，其租金可冲抵原告年应交的租金，原告应维持原租赁合同至合同期满。食堂三楼台球室于2013年10月到期，2013年度台球室租金9600元冲抵原告2013年租金。原、被告租赁合同到期后，被告将该房屋进行公开招租。2014年12月，开化县军供站发布开化县军供站解放街91号6处店面公开出租现场竞价文件。文件中写明出租单位对原承租户承租房屋的装修费用不予补偿，只对经出租方同意的对房屋结构改造列入装修费用评估。竞得房屋租赁权的新承租户按照装修费用评估价给予原承租户补偿。2014年12月1日开化县创信房地产评估有限公司作出开创评（2014）字第A-156号评估报告，对开化军供站位于开化县城关镇解放街91号的宾馆用房的装修进行评估，评估价值为198185元。2015年2月3日，原告何俊英与陈根云签订转让合同，原告将开化县城关镇解放街91号宾馆内一切设施以200000元转让给陈根云。陈根云将该款项及评估报告中的装修价值198185元都支付给了原告。原审法院认为：原、被告之间达成的租赁合同，系其真实意愿表示，合法有效，双方均应全面履行协议。现租赁期满，承租人不再继续租赁出租人所有的房屋，出租人应该返还合同保证金。对原告何俊英要求被告开化县军供站返还合同保证金的诉请，予以支持。原告方对于台球室租金损失的主张，因原告在合同履行期间对台球室租金抵充原告房屋租金并未提出异议且原告也未提供证据证明台球室出租给他人给原告造成的实际损失，故不予支持。原、被告之间的租赁合同中约定，合同租赁期满后，承租方应将所租赁房屋财物维持原状交给被告，原告的装修投入归被告所有，被告不再另行补偿。被告发布的公开招租竞价文件中也明确出租人对原承租人承租房屋的装修费用不予补偿，只对经出租人同意的对房屋结构改造列入装修费用评估。竞得房屋租赁权的新承租户按照装修费用评估价给予原承租人补偿。原告承租的宾馆装修价值经过鉴定已由新承租人陈根云赔偿，并将原告宾馆内一切设施转让。故原告要求被告赔偿原告装修费用于理无据，对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告开化县军供站于判决生效之日起十日内返还原告何俊英合同保证金100000元。二、驳回原告何俊英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6129元，减半收取3064.5元，由原告何俊英负担2000元，被告开化县军供站负担1064.5元。判决后，何俊英不服，向本院提起上诉称：一审中被上诉人隐瞒主要事实，并涉嫌出具伪证。一、军供宾馆移交后上诉人多次要求退还合同保证金10万，但被上诉人恶意多次刁难不退。除退还保证金外，应赔偿上诉人因被上诉人擅自延长原台球厅承租合同一年对上诉人造成的损失10400元。2012年10月，按合同约定原台球厅应移交上诉人出租，但被上诉人还以原来的低价9600元／年和原承租人续订一年合同，而2013年10月移交上诉人后，上诉人马上以2万元／年出租给徐小旺。请法庭调查被上诉人出纳余群英是不是收了承租人4年的租金，每年9600元。二、按政府文件规定，应给原承租人一个月的腾空期，这个月的租金按原租金执行，故2015年1月份属于腾空期，租金按原价格由上诉人付给被上诉人36.6万／12=3.05万元，现被上诉人已按81.89万元每年收取租金，理应返还上诉人多余租金3.7242万元（81.89万元／12-3.05万）。三、台球厅也在腾空期内，台球厅续租人徐小旺2015年1月应付上诉人租金1667元（2万／12），但戴方华叫他不要付给上诉人，由此造成的损失1667元应由被上诉人赔偿。四、按原合同约定，租赁期满后被上诉人才能另行出租，但被上诉人在租赁期内就把租赁物招租，违反合同，应全额赔偿被上诉人装潢损失费。且按合同应原标的整体出租，上诉人享有优先权。但被上诉人将房屋拆分成七个标的，优先权也分解成上诉人和实际经营人一样，这也是违反合同。被上诉人应赔偿恶意压低上诉人装潢评估造成的损失211526元。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人开化县军供站答辩称：一、关于上诉人说的返还2015年一个月的租金，双方的合同没有腾空期的约定，双方的合同是在2014年12月31日就已经期满，上诉人应该在那个时候将租赁物返还给被上诉人，但实际上2015年1月份上诉人还是强行占有，答辩人租给新的承租人的租期就向后延迟了一个月，这样上诉人交纳2015年1月的租金是合理的，还造成了答辩人租金的差额损失；二、关于评估的问题，答辩人不清楚评估价格变更，上诉人是否有证据证明，答辩人只有一份评估报告价值是19万多，按照这个评估报告新的承租者已经支付，且又支付给了上诉人20万的装修损失。请求二审驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据材料。经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中双方当事人签订的房屋租赁合同于2014年12月31日到期，则作为承租人的何俊英应在租赁期间届满时将房屋返还出租人开化县军供站。上诉人何俊英提出有一个月的腾空期及腾空期内按原合同约定收取租金的主张，双方签订的租赁合同中并无约定，上诉人何俊英也未举证以支持其主张，故其该主张因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。同时，上诉人何俊英认为应由其收取2015年1月的租金转交被上诉人开化县军供站以及要求补偿差额的问题，于法无据，本院不予支持。对于上诉人何俊英提出的装潢损失，因双方租赁合同中明确约定“本合同租赁期满，承租方应将所租赁的房屋财物维持原状交给甲方（即被上诉人），乙方（即上诉人）的装潢投入无偿归甲方所有，甲方不再另行补偿”，被上诉人于2014年12月份准备重新出租事宜，并于2015年1月1日起出租给新承租人，系本案租赁合同期满后继续出租，并非在租赁合同期内另行出租，并未违反合同，故上诉人关于装潢损失的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于台球厅的租金损失10400元的问题。上诉人对其承租时台球厅租赁合同未到期的事实明知，且双方合同中也约定台球厅“租金可以冲抵乙方（即上诉人）当年应交的租金”，而上诉人所提的10400元亦无充分依据，故对上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人何俊英的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2939元，由上诉人何俊英负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘小伟代理审判员 潘 婷代理审判员 袁凤良二〇一五年十二月二十一日书 记 员 郑霞骏 关注微信公众号“”