（2015）浙丽民终字第471号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-01-14
案件名称
陈雄标与飞云房地产投资集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈雄标,飞云房地产投资集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙丽民终字第471号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雄标。委托代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。委托代理人：吴巧华，浙江丽阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：飞云房地产投资集团有限公司。法定代表人：曹云飞，该公司董事长。委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。上诉人陈雄标为与上诉人飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院于2015年10月20日作出的（2015）丽缙民初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人陈雄标的委托代理人吴洪江、吴巧华，上诉人飞云公司的委托代理人杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2010年9月17日，缙云县建设局发布《缙云县大河西地块规划设计条件（公示稿）》，9月30日缙云县建设局发布缙规条（2010）02号《缙云县大河西地块规划设计条件》，就该地块的用地面积、容积率、适建建筑类型、地下空间利用、人防要求等作出说明，其中12、地下空间利用：本地块内允许建一层地下室，……地下室仅作为地下停车位、设备用房和人防使用，不单独办理产权，但可以附属于地上房屋进行产权登记。此后，被告飞云房地产投资集团有限公司取得该地块的经营权，工程项目名称为缙云县阳光城。2011年11月8日，缙云县人民防空办公室审核同意被告的地下室人防设计工程，核定防空地下室5426.48平方米，普通地下室7753.55平方米。2011年11月10日，缙云县建设局向被告颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，附图加盖了缙云县建设局公章，附图中有案涉附属用房的工程规划。2011年12月30日，被告取得缙云县建设局颁发的《建设工程施工许可证》。2013年1月18日，被告取得缙云县住房和城乡建设局颁发的售许字（2013）第1号《商品房预售证》，载明阳光城商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。被告印制张贴了阳光城价格表，该表载明房号、建筑面积、住宅单价、住宅总价、附属房号、附属用房总价、合计总价等内容，供各购房人挑选。2013年1月29日，原、被告签订了《认购协议书》。2013年2月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告陈雄标购买阳光城住宅一套，合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城附属用房241号，总价款为72000元”。合同第七条约定：总房款（包括住宅、附属用房）为人民币857455.20元，买受人于2013年6月5日前付清。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……。第十条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件的异议权；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定支付了房屋总价款857455.20元。2014年12月16日，缙云县住房和城乡建设局向被告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认阳光城项目具备竣工规划确认条件，确认阳光城建设规模为地上42992.38平方米，地下13180.03平方米。2014年12月26日，该工程通过竣工验收。12月30日，缙云县建设局办理了工程竣工验收备案，出具了竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄了交房通知书。原告在办理交接手续时认为被告交付的储藏室没有达到预期效果，故拒绝办理交房手续。此后，部分业主进行信访，缙云县建设局就信访问题作出了信访答复，明确阳光城项目的地下室、绿化、架空层、入户花园、地上停车位、公共楼梯等符合审批要求，整体工程质量已通过验收，如个别质量缺陷可直接向被告反映问题。阳光城部分业主到缙云县建设工程质量监督站投诉，反映阳光城存在渗水现象，2015年3月5日，缙云县建设工程质量监督站出具书面意见书，认定阳光城项目存在质量问题，应就部分工程渗水现象进行限期整改。原审法院认为：双方的主要争议焦点有：一、双方在签订商品房买卖合同过程中，是否存在重大误解，违背真实意思的情形。原审法院认为，按照《最高人民法院印发〈关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）〉的通知》第71条的规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。被告通过张贴价目表的方式将阳光城住宅用房与附属用房等以搭配销售的方式公之于众，被告明确不予分割销售，原告如果充分履行自己的审慎义务，可以从规划设计图纸审查附属用房的基本面积，原告选定商品房后，如对搭配销售的附属用房不同意购买，完全可以自主决定拒绝签订房屋买卖合同。且原告未能提供证据证明被告采取胁迫、欺诈等手段迫使原告在违背真实意思的情形下签订合同，无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实，故原告诉称在违背真实意思且存在重大误解的情况下购买附属用房缺乏依据，原审法院不予支持。二、搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为。原告主张搭配销售的情形属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。”原审法院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，原告显然不是该法所称的其他经营者，故原告该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。鉴于原告行使撤销权的基础事实不成立，故原审法院对原、被告关于行使撤销权期限的诉辩意见不再进行阐述。综上，原审法院认为，原、被告双方在意思表示真实的情形下签订的商品房买卖合同应认定有效，双方均应履行合同。原告基于市场行情就附属用房的价款已与被告达成一致，无法证明双方约定附属用房的单价应为套房单价的一半，故原告要求撤销买卖241号附属用房合同条款及返还价款之诉，缺乏法律依据，原审法院不予支持。针对反诉原告的诉讼请求，原审法院认为：在房屋交接过程中，反诉被告就房屋渗水现象提出质量异议，但反诉原告未能与反诉被告进行沟通协调，就渗水现象给反诉被告合理的解决方案，致使反诉被告拒绝收房，反诉原告应承担相应的责任，故对反诉原告的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈雄标的诉讼请求；驳回反诉原告飞云房地产投资集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1807元，由原告陈雄标负担；反诉案件受理费41元，由反诉原告飞云房地产投资集团有限公司负担。宣判后，陈雄标、飞云公司均不服，分别向本院提起上诉。陈雄标上诉称：一、一审法院在认定涉案的241号储藏室是否经规划设计和规划核实确认时，混淆设备用房和储藏室两个概念，导致认定事实错误。缙云县建设局发布的缙规条（2010）02号《缙云县大河西块规划设计条件》第12条规定，地下室仅作为地下停车位，设备用房和人防使用，不单独办理产权，但可附属于地上房屋进行产权登记。设备用房在建筑行业中特指变配电室、水泵房、水箱间、建筑智能化系统设备用房等。设备用房与储藏室是两个不同概念，从《缙云县大河西块规划设计条件》第11条“本地块沿街商住楼住宅底层高小于2.2米的架空层（不计建筑面积和建筑层次），仅作技术设备空间或储藏室。”中可以具体看出设备空间（设备用房）与储藏室是两个不同概念。本案，地下室设计储藏室不符合《缙云县大河西块规划设计条件》设计规定，如果其他审批文件与公示的规划不一致，应该以向社会公示的设计规定为准。二、案涉的241号储藏室不符合公示的设计条件，没有取得预售许可，依法不能买卖。一审法院认定案涉的241号储藏室是否经过主管部门预售许可时，根据主管部门答复对不计算容积率指标的地下附属用房不发放预售许可，继而认定被上诉人销售241号储藏室行为没有违反主管部门的相关规定。故一审法院对上述事实存在认定事实和适用法律错误。三、双方在签订商品房买卖合同过程中，明显存在欺诈、显失公平、搭售、违背真实意思的情形，以致出现了天价的附属用房。（一）从上诉人提供的被上诉人在售房时张贴的价目表可以证实：上诉人若要购买阳光城的房子，则必须购买被上诉人指定的附属用房，被上诉人出售商品房存在搭售行为。（二）《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十一条“商品房经营者应当制作价格手册或价目表，对所销售的车库（车位）或辅房实行明码标价。价格手册、价目表（样式见附件3）应标明以下内容：车库（车位）或辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等。”根据该规定，本案《商品房买卖合同》附件三关于241号附属用房（储藏室）买卖条款应包含辅房编号、高度、面积、计价单位、单价、总价款、有无产权、使用年限、销售状态等信息，而实际中合同附件三只列明“阳光城附属用房241号，该附属用房总价款为72000元”。被上诉人故意隐瞒了储藏室附属用房的具体情况：不能停放摩托车、电瓶车、自行车、层高、面积、单价等信息，被上诉人飞云公司存在明显的欺诈行为。（三）对比丽水市其他同等小区的储藏室，一般能停放摩托车、电瓶车、自行车等。若知道案涉241号储藏室不能停放摩托车、电瓶车、自行车、层高、面积、单价等信息，上诉人不可能花72000元高价购买完全没有使用价值的案涉储藏室。对于是否告知上诉人关于241号储藏室的具体情况这一事实，应当由被上诉人承担该事实的证明责任。（四）被上诉人在合同中故意只约定了附属用房总价款，隐瞒面积、规格、位置。被上诉人事后在附属用房面积大小、规格、位置等方面全部随意性割划。经法院组织双方当事人丈量，另一个上诉人应燕的附属用房5.13平方米，总价款为92060元，单价约18000元／平方米。试想，如果交付时，被上诉人交给上诉人1平方米，那么单价就是90000元／平方米，有的业主的单价是35000元／平方米，有的业主是9000元／平方米。双方在签订本案的241号附属用房买卖过程中明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销缙云县人民法院（2015）丽缙民初字第481号民事判决后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。飞云公司答辩称：一、关于案涉储藏室建设的合法性问题。答辩人依法取得缙云县城新区大河西地块土地使用权，在该地块上依法投资开发建设“阳光城”项目，编制的规划建筑方案报请缙云县人民政府同意，制作的施工图纸报经建设规划主管部门核准，依法取得相关审批许可，并严格按设计施工图施工建设。案涉地下储藏室在施工图中明确标明，且竣工完成后也依法经规划建设主管部门规划核实确认。因此“阳光城”楼盘地下储藏室建设完全合法，一审法院对此认定事实清楚正确，上诉人对此的指责不符事实，不能成立。二、关于案涉储藏室的销售。案涉储藏室在答辩人向建设主管部门上报的预售方案中有明确的上报，因案涉储藏室不计算容积率，故主管部门在预售许可证中不予标示是惯常做法，不违反法律规定。且上诉人一审诉请是基于认为自己在违背真实意思且存在重大误解的情况下签订合同，并据此请求撤销合同，故一审法院不存在此问题的认定事实和适用法律错误问题。三、答辩人与上诉人之间的《商品房买卖合同》完全是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，根本不存在所谓的“欺诈、显失公平”等指责的情形。四、上诉人上诉称的一审法院应主持双方进行协商补充协议的说法更不成立。当事人意思自治是合同法的基本原则。在上诉人一审诉请撤销合同的请求前提下反而要一审法院“应主持双方协商补充协议”，既是将不具备的法定义务强加于法院，也与上诉人本身的诉请主张相矛盾。这一上诉指责当然不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。飞云公司上诉称：一、被上诉人未收房事实清楚。2013年2月27日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，由被上诉人向上诉人购买上诉人开发的位于缙云县城新区大河西地块“阳光城商品房和241号附属用房。合同第十二条明确约定了由于买受人原因，未能按期交付的处理办法。阳光城楼盘于2014年12月竣工验收，上诉人于2014年12月30日向被上诉人送达了交房通知书，通知了房屋交付时间和其他事项。但被上诉人在收到交房通知后并未依通知时间接收房屋。二、被上诉人的行为应依合同约定承担违约金支付责任。合同第十二条明确约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件异议；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。”现被上诉人收到了上诉人的交房通知，又确未按通知时间接收房屋，显然已符合合同约定的由其支付违约金的条件，应依约向上诉人支付违约金。综上，请求二审法院依法撤销（2015）丽缙民初字第481号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审反诉请求。陈雄标答辩称：一、被答辩人交付的商品房，存在严重漏水、墙体不牢固等质量问题。对此，缙云县建设工程质量监督站出具了一份《工程质量投诉处理意见书》，但飞云公司并未就此问题于答辩人进行沟通协商，就渗水现象给答辩人予以合理的解决方案。二、被答辩人提供的交房手续不符合规定及合同约定。根据我国《商品房销售管理办法》的规定，开发商在销售商品房时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。但本案中，飞云公司在交房时并未向答辩人提供上述证书，买受人有权拒绝交接。三、答辩人对房屋质量及部分合同条款约定存在纠纷，并已书面通知被答辩人。由于存有纠纷，答辩人已于2015年1月份集体向飞云公司送达了《拒收通知书》，要求飞云公司就相关问题给予答复并解决，但飞云公司一直未予以答复。四、被答辩人将原规划条件中明确的架空层改造成储藏室，将部分地下空间也建成储藏室，严重侵害了答辩人作为小区业主的利益。《缙云县大河西地块规划设计条件》第二条第11点明确“架空层设置：本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层（不计建筑面积和建筑层次），仅作为技术设备空间或储藏室，……地块内除沿街商住楼外，其余建筑底层必须设置向小区公众开放的架空层”，第12点明确“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”，但实际上，前述规划条件中所述架空层，很多已被被上诉人改造成储藏室，地下也设置了很多储藏室。而该设计条件系2015年1月27日，缙云县住房和城乡建设局在给小区业主的《政府信息公开告知书》的附件。作为小区业主，答辩人有理由认为，飞云公司损害了小区业主利益，在此问题解决之前，有权拒收房屋。五、被答辩人在宣传册中明确诸多房屋应有入户小花园，但实际并没有。且答辩人认为，整个阳光城小区的消防设施、容积率、绿化率等均不符合标准。六、答辩人作为买方，已经付清了房屋价款，不存在违约收房的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，答辩人已经支付了所有的购房款，飞云公司不会因答辩人接收房屋的早晚而造成任何损失。且本合同系飞云公司制定的格式合同，其关于预期收房违约金的约定，有违答辩人的真实意思，也损害了答辩人的合法权益，排除了答辩人作为买方自由选择时间收房的权利，应当认定为无效。综上，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、是否应撤销双方关于阳光城241号附属用房买卖的合同条款。缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，已经明确其根据缙规条（2010）02号规划条件及其他相关资料，对地下室附属用房进行了审定、许可，并办理了《建设工程规划许可证》，由此，案涉附属用房已经经过规划设计和规划许可，并符合相关部门的审批要求。附属用房并非专业特定概念，一般指配套用房，地下室、车库、储藏室、设备用房等都属于附属用房。案涉附属用房在规划许可证的附图上所标明的名称为“戊类储藏室”，可见，虽然在《缙云县大河西块规划设计条件》中规定：“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”，但在相关部门进行审定、许可时，仍然可以作为储藏室进行规划许可，足以说明上述概念和用途存在交叉，只要符合条件，设备用房也可以作为储藏室进行使用，并且也不会对案涉附属用房的使用功能造成妨碍。陈雄标称设备用房不同于储藏室，案涉附属用房不符合《缙云县大河西块规划设计条件》的规定，缺乏依据，本院不予支持。缙云县住房和城乡建设局在回复原审法院的函中，明确地下室附属用房不发放预售许可证，且案涉241号附属用房系住宅的从物，无预售许可证并不影响其买卖条款的效力。陈雄标称案涉附属用房无预售许可，依法不能买卖，缺乏法律依据，本院不予支持。双方在签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定该附属用房的总价款为72000元，但对该附属用房的面积、单价、高度等状况未进行约定，应视为双方就案涉附属用房的计价方式约定为按套计算，该约定的交易方式和计价办法不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。附属用房作为住宅的从物，飞云公司以搭配销售的方式进行出售，并未侵犯陈雄标作为消费者自主选择的权利，陈雄标也未举证证明该种销售方式违背了其真实意愿。陈雄标作为完全民事行为能力人在签订合同时应当能够预见到，在附属用房的面积、单价、通道宽度等状况未进行约定的情况下进行买卖，可能存在的交易风险，仍然与飞云公司选择按套计价的方式进行交易，应承担由此产生的后果。从双方的合同及庭审陈述来看，陈雄标主张附属用房不能停放摩托车、电瓶车、自行车，实际上是认为附属用房外的通道不便于摩托车、电瓶车、自行车通行，但并未提供证据证明双方就附属用房外的通道应便于摩托车、电瓶车、自行车通行存在特别约定，即使附属用房外的通道较本地同等小区稍狭窄，也不足以使双方签订的附属用房买卖合同目的不能实现而构成根本违约。故，陈雄标称双方在签订合同过程中，明显存在欺诈、显失公平、违背真实意思的情况，理由不能成立，本院不予支持。综上，陈雄标要求撤销双方关于阳光城241号附属用房的合同条款，不符合法律规定，不予支持。二、陈雄标是否应向飞云公司支付违约金。在案涉241号附属用房的交接过程中，陈雄标曾就房屋存在漏水、墙体不牢固等质量问题向飞云公司提出异议，飞云公司未给予妥善处理，致使陈雄标拒绝收房。且陈雄标已按约支付了房款，即使陈雄标在收房过程中存在违约行为，也未对飞云公司造成损失，原审法院对飞云公司的反诉请求不予支持，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1848元，由上诉人陈雄标负担1807元，由上诉人飞云房地产投资集团有限公司负担41元。本判决为终审判决。审 判 长 聂伟杰代理审判员 张 玲代理审判员 毛向东二〇一五年十二月二十一日代书 记员 郑丽珍