广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第2151号原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心东莞市商业中心三期工程3号办公楼711号。法定代表人李美丽。委托代理人李凯，男，1976年7月9日出生，汉族，住新疆阿勒泰市，委托代理人林子忠，男，1958年6月4日出生，汉族，住广东省饶平县，被告东莞市华南工业经济发展有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区簪花路18号。法定代表人白媛媛。委托代理人张苏仔，男，1951年5月12日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托代理人马德荣，男，1965年8月10日出生，汉族，住广东省阳春市，原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉被告东莞市华南工业经济发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员周汝丽适用简易程序分别于2015年11月4日、2015年11月25日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李凯、林子忠，被告的委托代理人张苏仔、马德荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年7月26日与华章大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》，并于2008年7月31日续签了2年合同。2012年9月1日，原告又与华章大厦业主委员会又签订了2年合同。被告在华章大厦有研究所夹层建筑面积合计598.9平方米。原告一直按合同约定或法律规定向华章大厦全体业主提供物业管理服务，但被告自2013年4月至今一直未向原告缴纳物业服务费。原告不断以电话、书面、面对面、起诉等方式对被告进行物业服务费的催缴工作，被告总是以各种借口不予缴纳。据此，原告请求判令：1、被告支付原告2013年4月至2015年8月物业管理服务费合计26053.6元，滞纳金3282.8元；2、被告承担本案诉讼费。后原告增加诉讼请求如下：被告支付2015年9月、10月物业服务费1796.8元、滞纳金8.1元。
被告辩称，一、原告提供的《物业服务合同》期限自2012年9月1日至2014年8月31日止，其后没有续签合同或按原合同延续服务的证据和事实，原告无权收取2014年9月1日后的物业服务费。
二、被告在收到法院传票之前没有收过所谓的《缴费通知单》及《催款通知单》，原告从未以任何方式通知被告缴纳任何费用。
三、原告提交的民事判决书是之前的情况，与本案无关，该判决书扣减5%的服务费也证明原告一直以来服务质量差。
四、原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，被告无须支付物业服务费。
五、被告在案涉小区不存在办公楼，原告按照办公楼标准计收物业服务费，被告不予认可。
六、原告起诉时间为2015年9月9日，其中2013年9月之前的物业服务费已超过两年诉讼时效。
七、原告实际上完全没有按照约定的服务质量标准履行义务，对被告的物业完全没有实施管理和服务，被告对原告不存在支付物业服务费的义务，请法院驳回原告关于滞纳金的诉请。
八、根据合同第三章第六条第1款约定，物业服务费以房产证记载的建筑面积或者物业买卖共同中约定的建筑面积来计算物业服务费，被告没有以上两种产权计费面积，不需要支付任何服务费和滞纳金。
经审理查明，2012年8月1日，东莞市华章大厦业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：期限自2012年9月1日至2014年8月31日；管理服务费按法定产权建筑面积计收，其中高层住宅每月每平方米1.1元收取，办公楼、商业物业按每月每平方米1.5元收取；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；物业服务费按月交纳，每月30日前交纳；合同期满业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；合同附件约定了物业管理服务质量标准；等等。被告确认没有向原告交纳2013年4月至2015年10月期间的物业服务费。原告确认《物业服务合同》未约定逾期支付物业服务费的违约金，其诉请依据是原告自行制作的催款通知书。被告否认曾收到原告的催款通知书。因被告申请，东莞市公证处于2015年11月10日前往东莞市东城区文化路华章大厦，见证被告工作人员使用该公证处的照相机对华章大厦的路边商铺、二楼公共场所的现状及周围环境进行了拍照。
原告称已经于2015年11月1日将华章大厦交还业主委员会，该公证书的内容与被告无关，提供《撤场通知书》佐证。《撤场通知书》盖“东莞市东城华章大厦业主委员会”印章，内容通知原告于2015年10月31日做好交接及撤场准备，并感谢原告“让业主们享受了安全、洁静的生活”。被告确认《撤场通知书》的真实性，但主张不知情。已经发生法律效力的东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第707号民事判决书查明：原告具有一级物业管理资质。东莞市华南房地产开发公司（以下简称华南公司）是案涉华章大厦的开发商，2007年10月22日，华南公司将华章大厦C、D座摩托车位和研究所夹层部分出让给被告，该部分建筑面积为598.90平方米。2006年7月26日，东莞市华章大厦业主委员会委托原告对华章大厦进行物业管理，双方签订《物业管理委托合同》，合同期限自2006年8月1日至2008年7月31日。合同期满后，双方又在2008年7月31日续签《物业管理委托合同》，合同期限自2008年8月1日至2010年7月31日，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元收取。2010年8月1日至2012年8月31日，原告未与华章大厦业主方签订新的物业服务合同，但仍然为华章大厦提供物业服务。2012年9月1日，原告和华章大厦业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，约定物业服务费的标准，其中高层住宅为每月每平方米1.1元，办公楼、商业物业为每月每平方米1.5元，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月30日前交纳。2012年11月26日，华南工业公司向尚佳公司交纳了2012年9月至11月的物业服务费2695.2元。2012年12月20日，华南工业公司向尚佳公司交纳了当月物业服务费898.4元。该判决书认定：被告2013年1月至3月期间应按598.9平方米、每月每平方米1.5元向原告计算支付物业服务费；原告提供的物业服务确实存在不足或瑕疵，未能完全履行合同义务，应根据被告提供的证据反映的情况扣减5%的物业服务费。以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《撤场通知书》、催款通知书、（2014）东中法民一终字第707号民事判决书以及本院的庭审笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告的争议焦点包括：1、原告2014年9月1日后有无为被告提供物业服务，2、原告诉请2013年9月前的物业服务费有无超过诉讼时效，3、原告的物业服务有无瑕疵，4、原告应按何种计价标准收取物业服务费，5、被告应否支付滞纳金。关于争议焦点1。原告与业主委员会于2012年8月1日签订的《物业服务合同》约定，服务期限自2012年9月1日至2014年8月31日，合同期满业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告提供的《撤场通知书》显示，原告持续为华章大厦提供物业服务至2015年10月31日。因此，本院认定原告于2014年9月1日至2015年10月31日期间有为被告提供物业服务。关于争议焦点2。《物业服务合同》约定，物业服务费应于每月30日前支付，《物业服务合同》到期后，原告继续按该合同约定提供服务，被告作为业主亦应于每月30日前支付物业服务费。原告未能举证证实曾于起诉前向被告追讨2013年9月前的物业服务费，被告主张2013年9月前的物业服务费已超出诉讼时效，本院予以采纳，确定被告应支付原告2013年9月至2015年10月期间的物业服务费。关于争议焦点3。根据“谁主张谁举证”的基本规则，被告主张原告存在服务瑕疵，应承担举证责任。被告对此提供的证据为证据保全公证书，内容为东莞市公证处于2015年11月10日前往华章大厦见证被告工作人员拍摄的现场照片。因原告已于2015年11月1日撤离华章大厦，对公证书与本案的关联性，本院不予确认。（2014）东中法民一终字第707号民事判决书查明认定原告存在服务瑕疵，应专指该案所涉时间段内，不能直接以该案处理意见认定原告在本案所涉时间段内提供的服务同样存在瑕疵。相反，业主委员会于《撤场通知书》中对原告的服务表示感谢，说明对原告的服务质量予以认可。因此，被告主张原告存在服务瑕疵，未能提供充分证据证实，本院不予采信。关于争议焦点4。已经发生法律效力的东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第707号民事判决书查明，2007年10月22日，华南公司将华章大厦C、D座摩托车位和研究所夹层部分出让给被告，该部分建筑面积为598.9平方米，并认定被告应按办公楼或商业物业标准向原告支付物业服务费，计费面积为598.9平方米。因此，本案中，被告应按598.9平方米、每月每平方米1.5元计算支付物业服务费。关于争议焦点5。《物业服务合同》未约定滞纳金（逾期付款违约金），原告依据自行制作的催款通知书主张逾期付款违约金，本院不予支持，确定被告应支付原告逾期付款违约损害赔偿：自2013年9月至2015年10月，分别以当月应付的物业服务费898.35元为基数，自次月1日起至付清当月物业服务费之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，逾期付款违约损害赔偿为以上各月计算结果之和，总额以3290.9元为限。综上，本院确定被告应支付原告2013年9月至2015年10月期间物业服务费23357.1元，并支付相应逾期付款违约损害赔偿：自2013年9月至2015年10月，分别以当月应付的物业服务费898.35元为基数，自次月1日起至付清当月物业服务费之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，逾期付款违约损害赔偿为以上各月计算结果之和，总额以3290.9元为限。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、限被告东莞市华南工业经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市尚佳物业管理有限公司支付2013年9月至2015年10月期间物业服务费23357.1元，并支付相应逾期付款违约损害赔偿：自2013年9月至2015年10月，分别以当月应付的物业服务费898.35元为基数，自次月1日起至付清当月物业服务费之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，逾期付款违约损害赔偿为以上各月计算结果之和，总额以3290.9元为限；
二、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费289.27元（原告已预交），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一五年十二月二十一日
书记员 王斯斯张雪峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第7业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”