（2015）通民初字第23925号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-06-01
案件名称
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司与郑璐璐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司,郑璐璐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第23925号原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人袁迪，董事长。委托代理人岂晓奇，男。委托代理人王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。被告郑璐璐，女，1977年11月7日出生。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称“中实物业公司”）与被告郑璐璐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中实物业公司的委托代理人岂晓奇、王庭伟，被告郑璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中实物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡×号楼二单元×室的业主，该房屋面积为186.26平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.5元计算。但被告一直拖欠，已欠付3911.46元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金400元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2013年1月1日至2013年6月30日物业服务费人民币3911.46元，滞纳金400元，合计4311.46元，并由被告承担本案诉讼费。被告郑璐璐辩称：原告起诉书当中的叙述部分与事实不符，目前原告不是天鹅堡的物业管理公司。按照我的商品房预售合同，上面写的物业服务公司是侨乐公司，我不知道和原告公司是什么关系。我不知道原告公司在哪一个时间段作为天鹅堡的物业公司以及其物业服务的标准。原告此前没有向我主张过起诉状当中的物业费，我不知道我有拖欠费用。因为之前的物业公司经理向我说过，物业费是和入户门的维修费抵销的。原告公司的物业服务不到位。2012年下半年的时候，我所在单元公共部位的单元门出现了问题，门快掉下来了，我要求物业公司进行维修，物业公司也答应找人维修了，但是迟迟没有动作，我怕门掉下来造成人员伤亡，所以自行出资进行了维修，维修入户门的费用是4000多元，物业公司的人也同意之后用维修费抵扣物业费。按照原告提交的《“天鹅堡”项目前期物业服务委托合同》，如果原告系开发商指定的前期物业服务公司，根据我与开发商北京嘉禾远东置业有限公司于2009年11月28日签署的《商品房预售合同》附件七“物业服务”的约定，原告有义务对房屋维修养护、对公共设施及设备运行及维修养护，物业费主要用于物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。根据原告提交的《“天鹅堡”项目前期物业服务委托合同》，原告也负有房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理义务，而共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。根据上述约定，中实物业公司有义务对×号楼2单元的入户门进行维修，且理应在物业费中支出维修费。中实物业公司的诉讼请求已过诉讼时效。2013年6月30日之后，中实物业公司不再为天鹅堡小区提供物业服务，此后也未向我主张过物业费，根据相关规定其主张已经超过诉讼时效。经审理查明：郑璐璐系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼二单元×室（以下简称“×室”）的业主。中实物业公司原系天鹅堡小区物业公司。中实物业公司与天鹅堡小区开发商北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称“嘉禾公司”）于2011年9月21日签订《“天鹅堡”项目前期物业服务委托合同》，合同约定中实物业公司为天鹅堡小区提供物业服务，服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，公寓每月每平方米2.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。郑璐璐在入住天鹅堡小区时与中实物业公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议约定：物业管理费为3.5元／㎡·月，交纳办法为每半年交费一次，×室房屋建筑面积186.26㎡，物业服务费的支付采取预付方式，每六个月为一个支付期间，业主应当于办理入住手续时一次性交清六个月的费用，此后，业主应于上一支付期届满前30日之前交清下一支付期的物业服务费。该协议书还约定了其他内容。中实物业公司在2013年1月1日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施了物业管理，而郑璐璐尚拖欠中实物业公司上述期间的物业费。2014年9月、10月，中实物业公司两次向郑璐璐发送律师函，催告郑璐璐交纳欠交的2013年1月1日至2013年6月30日的物业费。本案审理过程中，郑璐璐称其房屋建筑面积并非186.26㎡，而是164.60㎡，中实物业公司在本案中对郑璐璐所称的建筑面积164.60㎡予以认可。本案审理过程中，郑璐璐还称其之所以未交纳物业费，系因2012年下半年，经与中实物业公司协商一致，其将其所在单元的入户门进行了维修，维修费用与其应向中实物业公司交纳的物业费相抵，故其无需向中实物业公司交纳2013年1月1日至2013年6月30日的物业费。中实物业公司对于郑璐璐的说法不予认可，称双方之间并未达成维修费与物业费相抵的一致意见，但中实物业公司认可郑璐璐确实对单元门进行了维修。上述事实，有《“天鹅堡”项目前期物业服务委托合同》、《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》、邮政特快专递、律师函、情况说明、商品房预售合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《“天鹅堡”项目前期物业服务委托合同》系嘉禾公司与中实物业公司签订的物业服务合同，对郑璐璐具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中实物业公司第九分公司与郑璐璐所签订的协议书，对郑璐璐亦具有约束力。因此郑璐璐应当遵守上述有关合同的相关规定及时向中实物业公司交纳物业费。中实物业公司在2013年1月1日至2013年6月30日向郑璐璐提供了物业服务，郑璐璐应及时向中实物业公司交纳物业费，现郑璐璐虽经中实物业公司催要，但仍未交纳2013年1月1日至2013年6月30日的物业费，故本院对于中实物业公司请求郑璐璐向其公司支付上述期间物业费的主张予以支持，但过高部门本院不予支持。对于郑璐璐辩称的双方已就单元门维修费与其应向中实物业公司交纳的物业费相抵的意见，因中实物业公司不予认可，而郑璐璐所提供的证据亦不足以证明其该项辩解意见，故本院对此意见不予采纳。郑璐璐可就其维修单元门的问题，与相关人员或单位另行解决，而不能据此拒交物业费。对于郑璐璐所辩称的中实物业公司请求已过诉讼时效的意见，因从中实物业公司提交的特快专递单、律师函可知中实物业公司并未怠于行使收取物业费的权利，故本院对该辩解意见不予采纳。结合被告的抗辩意见及中实物业公司的自认可知，中实物业公司有义务及时对单元门进行维修，但其怠于履行该义务，以至于郑璐璐出资对单元门进行了维修，可见中实物业公司未完全尽到相应的义务。鉴于此，本院对中实物业公司主张的滞纳金酌情不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑璐璐给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司二〇一三年一月一日至二〇一三年六月三十日的物业费共计人民币三千四百五十六元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告郑璐璐负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李宏印二〇一五年十二月二十一日书 记 员 侯康丽 来自：