（2015）嘉民三（民）初字第1495号

裁判日期: 2015-12-21

公开日期: 2016-06-01

案件名称

上某甲与上某乙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上某甲,上某乙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第1495号原告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人万某某，总经理。委托代理人赵向东，上海忠恳律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海市奉贤区。法定代表人卓某某，总经理。委托代理人杨春梅，上海市大众律师事务所律师。原告上某甲与被告上某乙间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵向东，被告委托代理人杨春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月20日，原、被告签订租房合同，约定被告临时租赁原告所有的坐落于嘉定区南翔镇惠裕路420、438号（以下简称系争房屋）办公楼、仓库、生产车间、宿舍楼、机修房，约定了租赁用途，每月租金人民币（以下币种同）97，766元，并约定了租金支付时间和逾期支付租金滞纳金标准、违约情形和处理方法。2015年2月10日，双方签订补充协议，约定临时租赁面��增加380平方米，月租金增加4，392元，其余条款按租房合同不变。同年5月22日，双方又签订附加协议，约定临时租赁面积减少594平方米，月租金减少6，771.60元，其余条款按租房合同不变。调整后，月租金为95，386.40元。此后，原告发现被告未经原告书面同意将房屋转租给他人，且部分改变了约定的租赁用途，原告一再要求被告纠正违约情形，但被告不予纠正。同年8月16日，原告按租房合同约定向被告发出解除房屋租赁合同通知，要求被告于同年9月17日前交还临时租赁的原告房屋。被告至今不予交还房屋，且拖欠房租。现双方租赁合同已解除，故起诉要求：一、判令被告立即交还临时出租的系争房屋，判令被告擅自与他人签订的租房协议解除；二、判令被告付清2015年9月租金95，386.40元及滞纳金（按合同约定每日5%计算100日，暂计为4，769.32元）、违约金286，159.20元��为3个月租金），合计386，314.92元；三、判令被告支付自2015年9月18日起至实际交还全部承租房屋之日的房屋占用费（每日按约定月租金的双倍支付）；四、判令被告付清至实际交房日的水电费。审理中，原告撤回第一项诉请中判令被告擅自与他人签订的租房协议解除的诉请。被告辩称，双方合同期限尚未届满，不同意交还系争房屋，合同对转租有合意，被告在使用中将转租的事宜告诉了原告，原告没有异议，转租的租赁协议期限也未届满。被告已支付租金至2015年10月20日，如有拖欠同意支付滞纳金。被告不存在违约，不同意支付违约金。租赁合同尚在履行期，不同意支付占用费，占用费的计算方式也没有依据。水电费被告也已付清。经审理查明，系争房屋为原告所有。2014年12月20日，原被告签订租房合同，约定：被告临时租赁系争房屋，租赁期��为6个月，自2014年12月20日起免租期为2个月，自2015年2月20日开始计算租金，6个月满，属于不定期临时租赁，双方不另订租房合同，后期按足月续租，未拆迁前合同顺延，原告至少提前40日告知被告搬离系争房屋日期，即不定期租赁关系终止之日；月租金为97，766元，支付方式押一付三，每月25日交纳下月租金，如逾期交纳租金，每日按欠交租金5%支付滞纳金；租赁保证金为97，766元，租赁期满，被告付清租金、滞纳金、水电费、违约金及交还租赁物后7日内原告无息退还保证金；合同对违约处理约定发生下列违约事项之一的，承租方应无条件及时纠正，赔偿出租方损失，并按月租金三倍向出租方支付违约金，出租方可以提前终止本合同：承租方未经出租方书面同意而转租第三人或擅自改变租赁房屋用途，出租给承租方公司全权管理招租，所产生相关责任由承租方负��，并由承租方公司负责管理好下属企业安全责任等…；承租方每月5日前按上月实用水电数交纳水电费，本合同自收到承租方支付的租赁保证金及首期支付款后生效等。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付租赁保证金97，766元及租金，另自行交纳水电费。2015年2月7日，双方签订补充协议，约定被告增加租赁面积380平方米，月租金为4，392元，其他按原合同不变。同年5月22日，双方签订附加协议，约定被告退还租赁面积594平方米，月租金为6，771.60元，其他按原合同不变。租房合同6个月期满后，被告每月25日前向原告支付下个月租金。被告承租系争房屋后，将系争房屋分别转租给十多户案外人。2015年8月16日，原告按照租房合同地址向被告邮寄发出解除房屋租赁合同通知，主要内容为：鉴于被告未经原告书面同意，将部分房屋擅��转租，且改变合同约定的租赁用途，故根据租房合同约定，即日解除双方签订的租房合同，要求被告于同年9月17日前交还系争房屋。被告于8月19日由他人签收邮件。2015年9月15日，被告支付了同年8月21日至10月20日2个月的租金。审理中，原告认为被告擅自转租并改变租赁房屋的用途，要求被告搬离房屋。被告则认为双方约定了转租且实际转租都告诉了原告，原告知道未提出异议超过认定合同无效的除斥期间，被告没有违约行为，故不同意原告诉请。以上事实，有房地产权证、租房合同、补充协议、附加协议、解除房屋租赁合同通知及邮寄凭证、租赁合同及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的租房合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定租期为6个月，此后转为不定期租赁，故6个月期满后双方为不定期租赁关系。合同违约处理明确约定承租方未经出租方书面同意而转租第三人或擅自改变租赁房屋用途的，承租方应承担违约责任；而该条款后半部分关于承租方全权管理招租，所产生相关责任由承租方负责，并由承租方公司负责管理好下属企业安全责任的约定仅是在承租方书面取得出租方同意转租的前提下由承租方承担管理转租事项的义务，而并非原告同意被告转租的明确意思表示，故被告关于合同有转租的合意的抗辩意见，本院不予采信；被告关于实际转租都告诉了原告，原告知道未提出异议已超过认定合同无效的除斥期间，但被告未提供相应证据，本院也不予采信。因被告未经原告书面同意将系争房屋进行转租，故原告有权按约主张解除合同。原告于2015年8月16日向被告合同地址发函，��确要求解除租房合同，被告于同月19日收到函件，故双方间租房合同于2015年8月19日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，并承担违约责任，原告应将租赁保证金97，766元返还被告。在合同解除前，被告按约付清了租金，故原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金的诉请，本院难以支持。被告已付租金至2015年10月20日，现其仍未返还系争房屋，应按照合同约定的租金标准每日3，179.55元向原告支付2015年10月21日至实际返还房屋之日的房屋使用费。至于原告诉请的水电费，没有提供相应证据，且被告自行交纳，故该诉请本院不予支持。原告要求被告按合同约定支付月租金三倍的违约金，被告抗辩不存在违约行为，本院根据被告违约情况及原告损失，酌情将违约金调整为1个月的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内将嘉定区南翔镇惠裕路420、438号房屋返还原告上某甲；二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内按照每日人民币3，179.55元的标准偿付原告上某甲自2015年10月21日至实际返还之日止的房屋使用费损失；三、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲违约金人民币95，386.40元；四、原告上某甲应于本判决生效之日起十日内返还被告上某乙租赁保证金人民币97，766元；五、原告上某甲其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7，094元，减半收取3，547元，由原告负担920元，被告负担2，627元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　徐熙春二〇一五年十二月二十一日书记员　　顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补��措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来自：