（2015）茂南法公民初字第477号
裁判日期: 2015-12-21
公开日期: 2016-10-19
案件名称
贺端英与吴隆汉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺端英,吴隆汉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法公民初字第477号原告：贺端英，女，汉族，住茂名市茂南区，公民身份号码×××1524。被告：吴隆汉，男，汉族，住茂名市，公民身份号码×××2417。原告贺端英诉被告吴隆汉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贺端英、被告吴隆汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年4月12日签订《厂房租赁协议》，原告租用被告285m2建筑车间作办厂之用，约定了双方的权利义务条款。租赁期间：一、2013年4月底，被告拿到我交给的押金和租金后，即封死车间东面的三个大窗户和南面的一个窗户（原告主要靠该四个窗户采光和通风的），造成车间白天都要开灯，没有一点风和空气流通，工人无法正常生产。最后被告开始动工建造新厂房车间，把出入口堵住，造成原告货车进不到车间来，没办法的情况，把被告新厂房的一扇墙打烂，重新砌过，再往里面砌很多，这才留一点点路通过（造成原告装设备车进不来，拖延20几天）；二、2014年6月，被告新厂房建成后，被告东面三个窗户的一扇墙作共同的一扇墙，雨天降临时，原告车间大面积浸水，雨水全部往车间浸，几天不会干爽，造成原料被水浸坏（因被告建新厂房，把原有的下水道堵住，无法排水）。三、2014年12月间，被告运来大货车的石子，堆放在车间的必经之道（又建新厂房），造成原告的再一次货车出入艰难，汽车刮花，原料和成品进出困难，工人搬运费增高，劳动力加大很多。四、2014年6月份，车间大门自然大面积损坏，担心小偷随便进出，原告要求被告给予维修，被告居然说这样更凉快透气不用修，也不同意原告代修。一直以来从没减免租金，经原告多次请求和交涉，被告始终拒绝恢复开窗、车间地面积水和浸水，不清除路障、不修复大门。如此之下，原告无法展开正常生产，被迫于2015年3月1日停产，将车间交还被告。被告以期限未满为由拒退押金。原告认为，被告的上述四大违约行为是造成原告退租的全部原因，同时违反了《厂房租赁协议》第三条第1项、第四条第1项的规定，应赔偿违约金￥10000.00元给原告和退还押金才对，而被告竟然连押金也不退还。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、判决被告退还押金￥10000.00元给原告；二、判决被告支付违约金￥10000.00元给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、车间是2008年建成的；二、原告是看过车间地形再支付定金的，于2015年5月20日左右才支付租金给原告。三、原告租用的车间是原来别人使用的，东面的三个窗本来是封闭后建宿舍用的。原告称光线不足不属实，车间的门朝东南方向，非常通风，车间光线足、空气好。四、门的问题在合同中已经说明，应由原告自行处理。五、原告称厂房门前的道路不能通车不属实，该道路宽阔，三辆车同时进出都行，有照片为证。经审理查明：2012年4月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方将位于茂名市农业科学研究所吴隆汉厂房两车间285平方米建筑面积租给乙方办厂使用。协议的主要内容为：1.厂房租赁期限自2013年5月1日起至2016年5月1日止；2.租赁期满，甲方有权收回厂房，乙方应如期归还，若乙方需要继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出要求，经甲方同意后重新订租赁协议，乙方应有有优先权续租；3.租金每个月1300元，每三个月交付一次；4.保证金10000元，甲乙双方签订协议生效之日起，先付保证金和租金后使用厂房；5.租赁期间，该厂房及其附属设施故障时，甲方应负责及时修理，逾期不维修，乙方可代维修，费用由甲方负责；6.甲方应把厂房修补完整后由乙方检验过，包括（车间大门、窗户玻璃、漏水浸水等一系列情况验收后方可使用）；7.任何乙方不得违约，如任何乙方违约的，违约方付给不违约方壹万元违约金；8.厂房租赁期满，房租、水电费乙方应付清后，甲方退回保证金10000元给乙方，双方解除本协议。2014年5月12日，原、被告补充签订一份《租用合同》，约定被告将茂名市茂南区金塘镇尚垌路口农科所西边的车间租给原告作生产使用，使用期限自2013年5月20日至2016年5月20日。原、被告双方均未向本院提供上述厂房建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据。另查明，原告认为上述协议及合同履行过程中构成违约，主要如下：1.被告建造新的厂房车间堵住租用的车间的出入口，导致原告的货车不能进入车间；2.原、被告共同使用被告新建厂房东面墙，造成原告车间雨天大面积浸水；3.被告运来石子堆放在车间的必经之道，导致原告的货车难以出入，原料和成品运输困难，生产成本增加；4.原告租用的车间大门大面积损坏，被告不进行维修。以上原因致使原告无法正常生产，被迫于2015年3月1日停产。再查明，在上述协议及合同签订后，原告一直租用涉案厂房至2015年3月19日，次日搬离，租金支付至2015年2月20日，尚欠2015年3月的租金尚未支付。原告搬离厂房后，要求被告退回保证金，但被告以期限未满为由拒退保证金。以上事实，有原告提供的贺端英身份证、厂房租赁协议、租用合同、厂房现场图片五张、收据七份，被告提供的厂房平面图、厂房现场照片四张以及庭审笔录在案佐证。本院认为：双方争议的焦点是被告是否违约，被告是否应当退还10000元保证金给原告。关于被告是否违约的问题。在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉及厂房原、被告双方均未向本院提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据，原告贺端英与被告吴隆汉签订的《厂房租赁协议》及《租用合同》无效，故原告要求被告支付违约金10000元的诉求没有依据，本院不予支持。关于被告是否应当退还10000元保证金给原告的问题。由于原告贺端英与被告吴隆汉签订的《厂房租赁协议》及《租用合同》无效，原告已从上述厂房搬离，现原告诉请被告退还签协议时交给被告的保证金10000元，本院予以支持。由于2015年2月21日至2015年3月20日原告实际使用被告厂房的1300元未支付给被告，故该1300元应从中扣减，被告尚应退还保证金8700元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴隆汉应于本判决书生效后十日内向原告贺端英退还保证金8700元。二、驳回原告贺端英的其他诉讼请求。案件诉讼费300元（原告已预付），由原告贺端英负担169.50元，由被告吴隆汉负担130.50元。该130.50元诉讼费用由被告吴隆汉迳付原告贺端英，本院不作另行退收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 萧伟权人民陪审员 梁其荣人民陪审员 杨昌柳二〇一五年十二月二十一日书 记 员 陈秋梅 来源：