（2015）兵八民一终字第477号

裁判日期: 2015-12-20

公开日期: 2016-01-05

案件名称

栗永庆、新疆生产建设兵团第八师一五○团与董国虎物权保护纠纷案二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

栗永庆,新疆生产建设兵团第八师一五○团,董国虎

案由

物权保护纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十四条；《中华人民共和国侵权责任法》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民事判决书（2015）兵八民一终字第477号上诉人（原审被告）：栗永庆，男，1970年3月9日出生。上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第八师一五○团，住所地：石河子市西古城镇。法定代表人：高杨，该团团长。委托代理人：江迪生，新疆新鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董国虎，男，1975年12月8日出生。委托代理人：梁泽林，新疆君正律师事务所律师。上诉人栗永庆、上诉人新疆生产建设兵团第八师一五○团（以下简称一五〇团）为与被上诉人董国虎物权保护纠纷一案，莫索湾垦区人民法院于2014年11月6日作出（2014）莫民初字第23号民事判决，上诉人一五〇团不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日作出（2015）兵八民二终字第25号民事裁定，将本案发回莫索湾垦区人民法院重审。莫索湾垦区人民法院于2015年9月2日作出（2015）莫民初字第215号民事判决，上诉人栗永庆与上诉人一五〇团均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长，审判员孟令海、代理审判员朱秀梅参加的合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人栗永庆、上诉人一五〇团的委托代理人江迪生，被上诉人董国虎及其委托代理人梁泽林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年6月6日，原告与一五○团良一连口头协商，购买一五○团良一连五小区114栋1号平房一套，该平房总价款为23000元。同年6月7日，原告向一五○团良一连交纳房款15000元，一五○团良一连出具收据一张，该收据写明：“2006年6月7日一五○团良一连收到董国虎交来15000元房款，”同日，原告向一五○团良一连出具欠条一份，欠条写明：“本人因房屋拆迁未赔付，现有1999年建造的小康房以贰万叁千元（23000元）卖给董国虎，先付房款壹万伍千元（15000元），还欠捌千元（8000元）到房款拆迁补偿后付清，如房款不付清，房产证不给办理。”原告尚欠一五○团良一连房款8000元未付，随后一五○团良一连将房屋交给原告居住。2013年5月，一五○团良一连领导及两名职工将原告屋内物品搬出，安排被告栗永庆居住至今。原告董国虎于2015年6月2日向原审法院提起诉讼称：2006年6月原告出资购买被告一五○团良一连五号小区平房一套，被告一五○团将该房屋交付原告居住。2013年9月，原告外出打工，被告栗永庆将原告屋内物品搬出，强行入住原告房屋。原告得知后找连领导反映情况，领导承认是连里安排被告栗永庆居住的，但未向原告做出任何解释。原告认为被告一五○团无权处分原告房屋，也无权同意被告栗永庆居住原告房屋，二被告的行为损害原告利益。现原告请求法院：一、判令被告栗永庆搬出原告购买房屋，将房屋归还原告；二、判令两被告赔偿原告损失10000元；三、本案诉讼费由两被告承担。被告栗永庆答辩称：2014年8月因被告栗永庆房屋拆迁，一五○团良一连安排被告栗永庆住进本案争议房屋，被告栗永庆享受拆迁补贴后，向一五○团良一连交纳房款10000元。本案争议房屋是被告栗永庆购买的，被告有权居住，没有侵害原告权益，不应返还原告房屋。被告一五〇团答辩称：原告不具有职工身份，原告虽然购买了拆迁房，但其不享受拆迁补偿。本案争议房屋是原告购买一五○团良一连的小康房，原告已支付房款15000元，尚欠8000元未付，根据原告书写的欠条，此房屋归一五○团良一连所有，原告不享有房屋所有权，请求法院驳回原告诉讼请求。原审法院审理认为：根据原告的诉讼请求和两被告的答辩，本案的争议焦点为：一、本案争议的房屋归谁所有；二、两被告是否构成共同侵权；三、原告要求两被告赔偿10000元损失的诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予采信。”被告一五○团提供的欠条中约定的“原告到期不还房款，此房属良一连所有”，该欠条对不动产约定了所有权保留，其内容有悖法律规定，该院不予支持。一五○团良一连自收到房款并将房屋交付原告居住之日起，双方口头达成的协议既已实际履行，该房屋即归原告所有，原告对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告购买陈雪琴房屋，是否应享受拆迁补偿，与本案不属于同一法律关系，与本案无关。关于争议焦点二，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”本案一五○团良一连和被告栗永庆未经原告允许擅自侵占原告房屋实施的共同侵权行为，给原告造成损害，应当承担连带赔偿责任。因一五○团良一连隶属被告一五○团，不具有独立承担法律责任的资格，故被告一五○团应对一五○团良一连的侵权行为承担民事责任。关于争议焦点三，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，原告对其主张的10000元损失未提交证据予以证实，但因二被告的侵权行为致使原告丧失房屋居住权，并给原告造成了实际损失，该损失可参照一五○团连队小康房对外出租的月租金每月150元，同时结合该房屋的内部居住状况，酌定予以赔偿，自2013年6月起至2015年5月止，共计24个月，二被告应共同赔偿原告损失3600元（150元／月×24个月）。原告主张以其在外打工产生租房费用计算损失的意见，该院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产，权利人可以请求返还原物。”本案被告栗永庆侵占原告房屋，系无权占有人，应将侵占房屋返还原告，故对原告请求返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告栗永庆于本判决生效之日起三十日内将位于新疆生产建设兵团第八师一五○团良一连五小区114栋1号平房一套返还原告董国虎；二、被告栗永庆与被告新疆生产建设兵团第八师一五○团于本判决生效之日起三十日内共同赔偿原告董国虎损失3600元；三、驳回原告董国虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（原告董国虎已预交），原告董国虎负担240元，被告栗永庆与被告新疆生产建设兵团第八师一五○团负担135元。上诉人一五〇团不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、陈雪琴将房屋转让给被上诉人的协议是无效的。陈雪琴已享受了危旧住房改造的小康村优惠待遇，其卖给董国虎的房屋系应当拆除的房屋，该买卖行为是陈雪琴与被上诉人之间的私人行为，一五〇团不予认可。二、时任一五〇团良一连的领导未经一五〇团相关部门审核与批准，私自将良一连五小区114栋1号平房卖给被上诉人，违反了新疆生产建设兵团以及团场制定的为旧房改造相关政策规定。根据上述政策，买卖小康村房屋需经过团场纪检部门审核批准同意。董国虎亦不是本团职工，不具有购买涉案房屋的资格。因此，一五〇团良一连与董国虎的买卖行为无效。三、被上诉人未交清房款，亦未办理房屋产权证书，其没有取得房屋所有权，却占居涉案房屋七年之久，上诉人一五〇团在无法与被上诉人取得联系的情况下将房屋转交给上诉人栗永庆使用并无不妥。综上，请求撤销原判决，改判支持驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。上诉人栗永庆不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：同意上诉人一五〇团的上诉意见，另外补充上诉理由：良一连五小区114栋1号平房是上诉人栗永庆从上诉人一五〇团处购买的，已交纳了一万元购房款。被上诉人董国虎书面答辩称：一、本案被上诉人在原审是以侵权事由提起的诉讼，上诉人一五〇团未经被上诉人同意将被上诉人购买并居住多年的房屋交给上诉人栗永庆居住，侵害了被上诉人的合法权益，原判决返还房屋并赔偿损失正确。二、原判决并未就陈雪琴房屋拆迁和补偿进行审理和裁判，上诉人该部分上诉理由没有依据。三、涉案房屋系上诉人一五〇团的自建房，上诉人一五〇团拥有所有权及处分权，该房屋上诉人一五〇团已出售给被上诉人，该买卖行为未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，上诉人称买卖合同无效没有法律依据。上诉人一五〇团认为被上诉人对房屋疏于管理，才将房屋收回交由上诉人栗永庆居住的行为涉及侵权，上诉人一五〇团已将房屋出售给了被上诉人，被上诉人如何居住及管理系被上诉人的权利，不应当受上诉人一五〇团干涉。综上，原判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。除认定原审所查明的事实外，另查明：一、原一审庭审中，上诉人一五〇团提交欠条一张，内容为：“兹有良一连住户董国虎欠到良一连房款捌仟元整，2006年底还清，房款还清，房屋归董国虎所有并办理房产证，到期不还房款，此房屋归良一连所有。董国虎2006年6月6日。”被上诉人董国虎认为该欠条上签名及日期均不是其书写，遂向莫索湾垦区人民法院申请司法鉴定。经该院委托，新疆恒正司法鉴定所出具新恒法文鉴字（2014）第102号司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期为“2006年6月6日”的《欠条》上签名“董国虎”是董国虎所写。二、二审庭审中，栗永庆称其已购买良一连五小区114栋1号平房，并且于2014年9月3日向一五〇团良一连交纳房款10000元，一五〇团良一连出具收据一张，证实其收到栗永庆所交纳的房款。本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案中，一五〇团良一连五小区114栋1号平房应归谁所有；二、两上诉人的行为是否构成侵权并应赔偿被上诉人的损失3600元。关于焦点一，本院认为：本案中，被上诉人在原审提交的收据、上诉人一五〇团提交的欠条，能够证实上诉人一五〇团与被上诉人之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。良一连系上诉人一五〇团的下属职能部门，其行为的效力能够代表一五〇团。上诉人一五〇团认为良一连未经其相关部门审核批准擅自将涉案房屋出售给被上诉人因而导致合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人一五〇团在收到被上诉人15000元房款后即将涉案房屋交付被上诉人居住，双方的房屋买卖合同已实际履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予采信。”、《中华人民共和国合同法》第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务，标的物的所有权属于出卖人。”根据上述规定，上诉人一五〇团与被上诉人关于“被上诉人2006年底不能偿还8000元房款，则房屋归良一连所有”的约定不符合法律规定，上诉人一五〇团主张涉案房屋归良一连所有的上诉理由本院不予支持。栗永庆认为房屋应当归其所有的问题，自2013年5月上诉人栗永庆入住涉案房屋后，被上诉人多次要求上诉人栗永庆返还房屋，上诉人栗永庆此时已应当知道该房屋系被上诉人所有，但仍于2014年9月3日向良一连交纳购房款购买涉案房屋，其不属于善意第三人，上诉人栗永庆与上诉人一五〇团关于涉案房屋的买卖合同无效，其未取得涉案房屋的所有权。上诉人栗永庆认为其已购买涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本院认为：根据焦点一，涉案房屋归被上诉人所有，被上诉人依法取得了占有、使用的权利，上诉人一五〇团将涉案房屋内被上诉人物品搬出并安排上诉人栗永庆居住的行为侵犯了被上诉人对房屋的占有使用权，上诉人栗永庆对房屋的居住使用行为亦侵犯了被上诉人对房屋的占有使用权。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”上诉人一五〇团与上诉人栗永庆构成共同侵权，理应承担连带责任。原判决认定两上诉人参照一五〇团连队小康房租金赔偿被上诉人损失3600元合情合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人栗永庆已预交），由上诉人栗永庆、上诉人新疆生产建设兵团第八师一五〇团共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　娄战英审　判　员　　孟令海代理审判员　　朱秀梅二〇一五年十二月二十日书　记　员　　文黎霞关注微信公众号“”