（2015）威民四终字第144号

裁判日期: 2015-12-20

公开日期: 2016-01-31

案件名称

许占民与蔡强租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡强,许占民

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2015）威民四终字第144号上诉人（原审被告）：蔡强。被上诉人（原审原告）：许占民。委托代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。上诉人蔡强因与被上诉人许占民租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣成商初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2008年8月30日，原、被告签订养殖场租赁合同，合同约定，被告租赁原告位于荣成市港西镇虎头角养殖场，陆地范围为场院南大门中间至北正房以东，海区范围为鸡鸣岛东南方向164亩，计656台架子，另有固定资产、低值易耗品、养殖物资，双方并签有交接清单。合同约定租期为10年，自2008年8月30日起至2018年8月30日止，年租金为24万元，合同签订之日被告应支付第一使用年度租金，以后被告须于每年7月1日前支付下一年度租金，延期付款须支付1‰的违约金，延期付款超过30天，原告有权解除合同。合同并约定，被告向原告支付保证金10万元，合同终止或解除后，如果被告将租赁标的原样返还且无债务纠纷时，原告应将保证金退还被告，资产、低值易耗品和物资若有损坏或丢失，被告应予赔偿。合同签订后，被告向原告支付10万元保证金，原告向被告交付了海区及物资，被告开始在租赁海区养殖海带，被告现共向原告支付租金69万元。2015年3月5日，原告许占民诉至原审法院称，与被告签订合同后，原告依约交付被告租赁财产及物资，至2013年7月1日，被告应支付租金144万元，仅实际支付69万元，尚欠租金75万元，经原告多次索要，被告拒付至今，另因被告构成严重违约，原告已于2015年2月17日口头通知被告解除合同。请求解除租赁合同，被告支付租金75万元，返还原告海区和养殖物资。被告蔡强辩称，同意与原告解除合同，并返还原告养殖海区及物资，但海区中养殖的海带属于被告所有，针对原告要求的租金75万元，被告仅同意支付2万元。因2010年、2011年港西镇养殖场大面积受灾，被告与原告口头协议这两年每年租金分别降至7万元及9万元，被告不同意按照书面合同上约定的租金支付原告。另在承包期间，被告给付原告租金超过69万元，原告所述与事实不符。原审法院认为，原、被告签订的养殖场租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规��强制性规定，应认定为合法有效，原、被告均应按照合同全面履行。原、被告均同意解除租赁合同，被告同意返还原告养殖海区及物资，原审法院予以准许。被告可在海带收割完毕后于2015年7月31日前将海区及物资返还原告。关于租金问题，被告辩称原告进行了减免和被告支付原告的租金超过69万元，但未提供相关证据予以证明，所以对被告交付原告的租金总额应以原告自认的69万元为准，原告仅要求被告支付截至2013年7月1日尚欠的租金75万元并无不当，应予支持。关于原被告因租赁合同引起的其他纠纷，原、被告均可另行提起诉讼解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原、被告2008年8月30日签订的养殖场租赁合同。二、被告于海带收割完毕后，2015年7月31日前将诉争海区及物资返还原告。三、被告于判��生效之日起10日内支付原告租金75万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告负担。上诉人蔡强不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，即判决蔡强支付许占民租金75万元以及蔡强将海区及物资返还许占民。理由：1、蔡强于2008年8月30日开始承租许占民的涉案养殖场，双方约定租期10年，租金于每年7月1日缴纳，数额为每年24万元。在签订合同后，双方各自履行合同义务，蔡强开始经营涉案养殖场。蔡强在原审中提交的收条等证据，证明蔡强在承租该养殖场至今经过双方同意每年都调整租金数额，且蔡强已经全额支付了许占民调整后的租金数额。2、原审没有支持蔡强双方之间不存在欠租金事实的主张，原审对该部分没有调查清楚。从上诉人在原审中提交的收条也可以看出被上诉人许占民收到上诉人的租金款项是74.8万元，原审只认可上诉人支付了69万元租金，与事实不符。3、2015年4月1日，被上诉人强行将诉争海区及物资霸占，现海区在被上诉人实际控制中，海带也由被上诉人控制收割，上诉人无履行的必要，应进行财产评估。原审判决上诉人给付租金，而不认定被上诉人侵占上诉人海区内的财产，是不公平的。被上诉人许占民答辩称，同意原审判决。本院二审查明，上诉人二审中提供收条四张，内容分别为：1、兑汇票25万元整，事由为2008年养殖场租金24万元，物资款1万元，经手人许占民，2008年11月1日。2、人民币13万元，事由为2010年养殖场租金，经手人许占民，2009年8月24日。3、人民币24万元，事由为养��场租金，经手人许占民，2011年10月1日。4、人民币12.8万元，事由为因市场价格下调。经手人许占民，2014年12月28日。用以证明上诉人已实际交付被上诉人租金74.8万元。经质证，被上诉人认可第一张、第二张收条是其出具，对于第三张收条，不确定是否本人签字按印。对于第四张收条的真实性虽无异议，但主张被上诉人未实际收到该笔12.8万元款项。一审中，上诉人2015年4月10日在原审庭审中陈述其与被上诉人协商减少租金，口头约定2010年、2011年每年租金减少为7万元，其认可共欠付被上诉人租金0.8万元。在2015年4月15日原审庭审中，上诉人陈述与被上诉人口头约定减少租金为7万元、9万元，关于租金，同意支付被上诉人2万元。二审中，上诉人陈述，只有2008年定好租金为24万元，除此之外每年都协商减少租金，其中2009年约定为13万元，2010年约定为11万元，2011��按原价24万元，2012年约定为7万元，2013年约定为9万元，2014年收成较好，在上一年基础上加了3.8万元的海区使用费，租金为12.8万元。总计尚欠被上诉人0.8万元租金。上诉人陈述，支付租金时有时被上诉人向其出具收据，有时不出具，比如2010年、2012年、2013年，未出具收据。与被上诉人约定减少租金的是2012年和2013年，即于2011年、2012年交的租金。因为收成太差，2012年降为7万、2013年降为9万。后上诉人陈述，其2008年支付租金24万元（有单），2009年支付13万元（有单），2010年支付11万元，2011年支付24万元（有单），2012年支付7万元，2013年支付9万元，2014年支付12.8万元（有单）。被上诉人陈述，凡是上诉人支付租金的，都由被上诉人出具收据，有时是交了几次租金，统一出一张收据，收据载明的时间不一定是实际交付租金的时间，被上诉人2008年至2013年分别收取上诉人租金为24万、15万、11万、10万、7万、2万，共计69万元。被上诉人二审中提供证明一份，内容为：“人民币128000元整，事由为许占民所打12.8万元收据做银行贷款证明（2014年租金），于承包海区不发生关系。经手人蔡强，2014年12月29日。”被上诉人以此证明该收据载明的款项12.8万元上诉人并未实际支付，只是为了用作银行贷款证明。经质证，上诉人对该证明的真实性无异议，但对证明的事实有异议，认为该收据是经营期间转贷款的银行要求有收据，用以证明养殖场在正常经营，当时上诉人已交清2014年口头约定的租金12.8万元，由被上诉人许占民出具了收据，因比合同约定每年24万元低，故许占民写了“市场价格调节”，第二天许占民因写了“市场价格调节”，找到蔡强想把收据作废，蔡强就故意写了“于承包海区无关”的话，而不是指“于承包养殖场无关”，因��，该证明否定不了上诉人交纳了该12.8万元租金的事实，该租金是交的2014年7月1日至2015年7月1日的租金。被上诉人对此认为，即使该收据是真实的，被上诉人诉讼所主张的是2014年7月1日前应支付的租金，也不包括发生于2014年7月1日以后时间的租金。另查，自2015年4月2日起，诉争海区由被上诉人实际管理。关于双方海区及海带等财产的争议，在本案二审诉讼中，蔡强已另案提起诉讼，尚在审理中。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、蔡强应支付许占民的租金数额，即双方是否口头协议变更了租金标准；2、蔡强实际支付给许占民的租金数额；3、双方对于海区及物资等的纠纷应否处理。关于焦点一，蔡强应支付许占民的租金数额，即双方是否口头协议变更了租金标准。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。上诉人与被上诉人签订的租赁合同，明确约定了上诉人按期支付租金的义务，即每年向被上诉人支付租金数额为24万元。据此计算，至2014年7月1日之前的交租金日（上打租）即2013年7月1日，上诉人应向被上诉人支付租金数额为144万元。上诉人虽然抗辩称经与被上诉人协商一致，被上诉人口头同意减少租金，但被上诉人不予认可，上诉人对此抗辩未提供证据证实，且上诉人对与被上诉人口头协商减少租金的具体时间和内容，几次陈述并不一致，故上诉人该项主张无证据证实，本院不予支持。关于焦点二，蔡强实际支付给许占民的租金数额。首先，对于上诉人提交的由被上诉人出具的第一、第二、第三张收据，被上诉人认可第一、第二张收据的真实性，提出不确定第三张收据是否本人签字按印，但未提出明确异议，亦未提出反证，故对上述第一、第二、第三张收据的真实性与关联性，本院予以采信。根据收据载明的内容，能够认定，上诉人于2011年10月之前交付的租金为2008年11月1日24万元（收据载明的另外1万元为物资押金），2009年8月24日13万元，2011年10月1日24万元，上述共计61万元。其次，对于2011年10月之后上诉人交付租金的数额，被上诉人陈述2012年收取了上诉人7万元租金，2013年收取了上诉人2万元租金，属于诉讼中的自认，应予确认。再次，对于上诉人提供的第四张收据，即2014年12月28日12.8万元，该收据虽为许占民出具，但被上诉人许占民不认可实际收到该款项，并提供了上诉人蔡强签字的证明，根据证明载明的内容，“许占民所打12.8万元收据做��行贷款证明（2014年租金），于承包海区不发生关系”，能够认定上诉人并未实际交付被上诉人该12.8万元。退一步讲，即使上述款项已经实际交付，按照收据载明时间及上诉人的陈述，系于2014年7月1日以后发生，亦与双方在本案诉争2014年7月1日之前交付租金数额并无关联性。最后，上诉人在上诉状中陈述实际交付的租金为74.8万元，即四张收条载明的2008年11月1日25万元，2009年8月24日13万元，2011年10月1日24万元，2014年12月28日12.8万元。二审中，其又陈述交付租金数额为2008年24万元（有单），2009年13万元（有单），2010年11万元，2011年24万元（有单），2012年7万元，2013年9万元，2014年12.8万元（有单），另有保证金10万元，共计110.8万元，其陈述前后存在不一致，且上诉人对该项主张并无证据证实，对此亦应承担举证不能的法律后果。至于保证金10万元，不属于本案争议的租金，可另行主张。故应认定上诉人于2014年7月1日前向被上诉人实际交付租金数额为70万元（24万元＋13万元＋24万元＋7万元＋2万元），按照上诉人2014年7月1日前应交付被上诉人租金数额为144万元计算，上诉人尚欠被上诉人租金数额为74万元，原审计算有误，应予纠正。关于焦点三，双方对于海区及物资等的纠纷应否在本案二审处理。上诉人主张被上诉人于2015年4月1日强占诉争海区，造成其损失，被上诉人应予赔偿等，但该项主张上诉人在一审并未提出。原审依据双方同意解除合同的事实，对解除合同的法律后果进行了处理，判决上诉人于海带收割完毕后，返还被上诉人诉争海区及物资，并无不当。至于被上诉人是否在上诉人未收割海带的情况下，即收回了海区，以及双方海区及物资的有关纠纷，原审未予审理，并无不当，且本案二审中上诉人已经另案诉讼，��本案不予处理。综上，上诉人上诉理由的合理部分，应予支持。其他部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持荣成市人民法院（2015）荣成商初字第35号民事判决第一项，即解除蔡强、许占民2008年8月30日签订的养殖场租赁合同；第二项，即蔡强于海带收割完毕后，2015年7月31日前将诉争海区及物资返还许占民；二、变更荣成市人民法院（2015）荣成商初字第35号民事判决第三项，即蔡强于判决生效之日起10日内支付许占民租金75万元为：蔡强于判决生效之日起10日内支付许占民租金74万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5650元，由上诉人蔡强负担4915元，被上诉人许占民负担735元；二审案件受理费11300元，由上诉人蔡强负担9730元，被上诉人许占民负担1470元。本判决为终审判决。审　判　长　赵　芳代理审判员　于　晶代理审判员　葛俊生二〇一五年十二月二十日书　记　员　李亚男百度搜索“”