（2015）汉中民二终字第00063号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2016-01-15
案件名称
陕西省城固县针织厂、城固县生产资料公司、城固县经济贸易局租赁合同二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西省城固县针织厂,城固县生产资料公司,城固县经济贸易局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汉中民二终字第00063号上诉人（原审原告）陕西省城固县针织厂。法定代表人王永福，该厂厂长。委托代理人申兴仁，城固县148法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）城固县生产资料公司。法定代表人李小贤，该公司经理委托代理人张黎，陕西汉钟律师事务所律师。委托代理人彭海玉，陕西汉钟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）城固县经济贸易局。法定代表人薛春芳，该局局长。委托代理人秦高成，该局外经科科长。上诉人陕西省城固县针织厂、城固县生产资料公司因租赁合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2015）城民初字第00559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西省城固县针织厂法定代表人王永福、委托代理人申兴仁，上诉人城固县生产资料公司法定代表人李小贤、委托代理人张黎，被上诉人城固县经济贸易局委托代理人秦高成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，一九七五年阳安铁路修建结束，原城固火车站流材厂需搬迁，城固县革委会将此厂接收，成立城固县南综合市场，为糖业烟酒公司、生产资料公司、水电局、工交局等十个单位划分了场地、规划了各自的仓库并成立了筹建组。之后，该块用地由这十二个单位经营使用及被有关单位征用，由城固县经贸局代县政府管理。2009年2月2日，城固县经贸局以城经贸字（2009）5号又件向县政府请示，把城固县南综合货场出租给城固县针织厂用于扩大生产。2009年2月19日，城固县经贸局与城固县针织厂签订《南综合货场场地及公共设施租赁协议》：“一、租期限20年，从2009年4月1日至2029年3月31日：二、租赁费每年5200元；三、20年租费104000元一次性付清；四、甲方责任：l、在签约本协议后，甲方向乙方移交场地、房产等设施，并与现占用场地的单位或个户当面移交清楚。2、甲方应张榜告示并通知南货场内单位及个户，凡今后使用场内公共场地或设施与乙方签订相关使用手续。3、为维护乙方的合法权益，如乙方与相邻单位或个人发生争执时，甲方应积极给予协调”。县经贸局并于当日张贴公告，要求货场内各单位及个户，清理私自搭建的建筑物及垃圾，未经允许私自乱占造成后果责任自负。之后，城固县经贸局将场地现状移交原告。2011年12月6日，城固县经贸局以城经贸字第（2011）7号文件，向县政府呈报了关于对南货场各单位闲置资产统一收回处理的意见。2012年1月4日，县政府召开专项会议研究南货场资产处置问题，并于2012年1月10日签发了会议纪要。2013年12月l6日，原告城固县针织厂向法院起诉，请求判令1、被告城固县经贸局交清所租场地并支付10%的违约金l0400元；2、由第三人城固县生产资料公司立即将占用原告所租赁管理、使用的南货场场地约4亩交付原告；3、由被告及第三人赔偿占用原告租赁的场地约4亩地的租赁费每年600元，四年零九个月共计11400元；4、由被告和第三人赔偿因长期占用场地，致使原告不能修建厂房、扩大生产的损失每年3万元，四年零九个月共计142500元。以上损失合计164300元。5、由被告及第三人承担本案诉讼费。原审法院认为，公民、法人在生产生活中，均应遵法守纪。原、被告于2009年2月19日签订的《南综合市场场地及公共设施租赁协议》，是双方在自愿平等的基础上签订，但《南综合市场场地及公共设施租赁协议》未约定租赁场地的四界。在原、被告未搞清权属的情况下签订《租赁协议》，显然违背了签订《租赁合同》基本要素，且侵犯了第三人的合法权益。故原告以租赁物中约四亩空地被第三人长期占用，自己无法扩大再生产为由，要求被告及第三人赔偿各种费用164300元，该诉请本院不予支持。理由如下：l、租赁协议签订后，原、被告所涉及到的标的物是整体现状移交，双方所签协议中没有标的物面积，亦未载明相邻四界，原告所提交的火车站南货场用地现状图上所标明的面积，是测绘单位的实地堪测，不是土地主管部门的权属认定，亦未被南货场各用地单位所确认。原、被告对所签协议约定不明均负有过错责任，应继续协商解决协议中未尽事宜，明确租赁物四周界限。2、虽然被告及第三人均抗辩原告诉请已过诉讼时效，原告在庭审中亦未提供未过诉讼时效的证据，但原告多次找被告协调解决协议中未尽事宜，被告也向其主管机关请示，这是不争的事实，不应认定起诉已过诉讼时效；对被告抗辩理由本院不予支持。对第三人的抗辩理由中，已过诉讼时效的主张本院不予支持。原、被告之间签订的《南综合市场场地及公共设施租赁协议》，是双方有偿合同，由租赁人在租赁期间使用其租赁物，并支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁维修等条款，而本案中被告及第三人之间因租赁的标的物约定不明发生争议，原告仅享有用益物权并没有所用权，故原告诉讼请求违背了相关法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，判决：驳回原告城固县针织厂的诉讼请求。宣判后，陕西省城固县针织厂、城固县生产资料公司均不服，向本院提起上诉。陕西省城固县针织厂的上诉理由是：一、上诉人与城固县经贸局签订的《租赁合同》合法有效，只是个别条款暂时无法履行，双方正在积极协调，且南综合货场的所有权人是县政府，县政府委托城固县经贸局整体租赁给上诉人，约定明确。一审判决认定上诉人与城固县经贸局对所签的协议约定不明均负过错，完全是认定事实不清。二、上诉人与城固县经贸局签订租赁协议前，城固县经贸局以（2009）5号文件向城固县县政府请示，县政府主管副县长周琼在该文件上签字“同意由经贸局具体与针织厂拟定协商审定”，故经贸局是在得到货场所有权人县政府的批准并授权的情形下与上诉人签订的《租赁协议》，经贸局并无越权。双方自愿、平等、等价、有偿签订的协议，既没有违反法律的强制性规定，更未侵害他人的合法权益，属于合法有效的合同，应保护上诉人对租赁物的合法使用权。三、一审判决认为上诉人对租赁物仅享有用益物权没有所有权，违背了物权法117条规定，上诉人通过合法途径租赁的不动产，上诉人依法享有占有、使用和收益的权利。四、上诉人在签订租赁协议的过程中不存在任何过错，但一审在诉讼费的承担上，判决由上诉人全部承担诉讼费，显失公平。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由二被上诉人承担。城固县生产资料公司的上诉理由是：一审判决虽驳回了针织厂的全部诉讼请求，但对本案所涉及的《租赁协议》的效力问题没有查明，也没有作出确切的认定。一审已经认定租赁协议中对租赁场地的权属不清，四界不明，违反了租赁合同的基本要素，侵犯了第三人的合法权益。但是没有认定该租赁协议无效，那么意味着针织厂可以继续租履行租赁协议侵害自己的合法权益。故请求二审确认该租赁协议无效，理由如下：1、城固县经贸局不具有对外签订租赁协议的主体资格。其对南货场不具有所有权和使用权，也没有得到所有权人（县政府）或使用权人（货场内原有的十个单位）的委托，其无权将南货场场地及公共设施整体对外出租，更无权让针织厂代其行使管理权。2、协议内容损害了他人的合法权益。南货场内的场地、道路、公共设施属于共有物，货场内的各个单位均有使用权，其在对外出租场地和公共设施前，应提前告知货场的原使用人，与原使用人界定权属或置换场地或解除使用关系，但经贸局在货场原使用人全不知情的情况下，与针织厂签订租赁协议，直接侵犯了货场内其他单位对道路、公共场地及设施的使用权。3、租赁协议违反了《合同法》第7条、《物权法》第7条、第70条的相关法律规定。综上请求二审法院确认本案所涉的《租赁协议》无效，针织厂对南综合货场场地及公共设施不享有用益物权。针对陕西省城固县针织厂的上诉理由及请求，城固县生产资料公司答辩称，1976年城固县革委会筹建南货场时，就确定由生产资料公司等十家单位共同使用南货场场地，并划分了使用范围，南货场土地征用费及公共设施建设费用都是十家单位共同出资修建的，因此南货场内原各个单位已经依法取得了南货场场地及公共设施的使用权。2011年12月6日，城固县经贸局以城经贸字第（2011）7号文件向县政府呈报“关于对南货场各单位闲置资产统一收回处理的意见”，县政府召开专题会议研究此问题，但时至今日县政府并没有对所谓的闲置资产进行任何处置，南货场的场地及公共设施仍归场内原各个单位所有和使用，经贸局与针织厂签订租赁协议时，是没有场地可租的，该租赁协议直接损害了南货场内各个单位的合法权益，违反了法律规定，因此该租赁协议应属无效，针织厂的上诉理由不能成立，请求驳回针织厂的上诉。针对城固县生产资料公司的上诉理由及请求，陕西省城固县针织厂答辩意见与上诉意见一致。被上诉人城固县经济贸易局答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，南综合市场成立后，县上成立了南货场管理站，入驻南综合货场对其进行管理，之后南货场管理站人员逐渐撤离，其所使用的30余间房屋一直空闲。城固县经贸局与针织厂签订《租赁协议》后，将这30余间房屋及闲置场地现状移交针织厂维护并使用。其余原判认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。上诉人、被上诉人在二审中均无新证据提交。本院认为，本案所涉的《南综合市场场地及公共设施租赁协议》，上诉人生产资料公司认为是无效的，理由为1、城固县经贸局主体不适格；2、协议内容损害了他人的合法利益；3、协议内容违反了法律规定。关于主体是否适格的问题，经贸局的职能是代政府管理国有资产，南综合货场内除了原各家已经办理了土地使用权证、房产证的地方，其余未办产权证的地方仍属于国有资产，应由县政府管理。城固县经贸局在与针织厂签订租赁协议前，以（2009）5号文件向县政府请示，县政府主管副县长周琼在该文件上签字“同意由经贸局具体与针织厂拟定协商审定”，故城固县经贸局是在得到县政府的批准并授权的情形下与针织厂签订的《租赁协议》，城固县经贸局主体适合。关于租赁协议内容是否损害他人合法利益以及是否违反法律规定的问题，《合同法》第52条规定了合同无效的法定情形，第（二）项为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，第（五）项为“违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中经贸局与针织厂并不存在恶意串通的情形。《租赁协议》中约定“甲方（经贸局）应张榜告示并通知南货场内单位及个户，凡今后使用场内公公共场地或设施与乙方（针织厂）签订相关使用手续”，该条将公共场地及设施对外出租显属不妥，势必会影响到南货场内其他单位的合法权益，但经贸局将原南货场管理站使用的房屋及闲置场地租赁给针织厂使用及维护，该内容并不违反法律规定，应属有效。故生产资料公司要求确认《租赁协议》整体无效的上诉请求本院不予支持。因《租赁协议》未约定租赁场地的四至边界及面积，上诉人城固县针织厂要求经贸局交付剩余租赁场地，要求生产资料公司交付占用的四亩场地缺乏事实和法律依据，其要求经贸局与生产资料公司赔偿各种损失共计164300元，于法无据，且无证据证明，故对于针织厂的各项诉讼请求本院不予支持。为避免矛盾纠纷的再次发生，各方应协商解决租赁协议中的未尽事宜，明确租赁场地的四至边界，确保各单位对公共道路及设施的正常使用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3586元，由陕西省城固县针织厂负担1793元。由城固县生产资料公司自行负担1793元。本判决为终审判决。审 判 长 古 洁代理审判员 王莎莎代理审判员 徐文婷二〇一五年十二月二日书 记 员 潘鹏云 来源：百度“”