（2015）宝民三（民）初字第1536号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2016-03-01
案件名称
程瑞美与陈艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程瑞美,陈艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1536号原告程瑞美，女，1971年11月22日生，汉族，住江苏省。委托代理人葛冬平，上海易锦律师事务所律师。被告陈艳，女，1985年3月14日生，汉族，住上海市闸北区。原告程瑞美与被告陈艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告程瑞美的委托代理人葛冬平、被告陈艳、证人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程瑞美诉称，2014年9月，原被告签订租赁合同，原告将上海市宝山区罗芬路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告。2015年6月30日，原告发现被告将系争房屋转租给他人，即电话联系被告，告知被告不得转租，但被告对原告不予理睬。2015年7月7日，原告书面通知被告解除合同。2015年国庆期间，原告收回系争房屋。原告认为，被告的转租行为违反了合同约定，原告有权解除合同，故起诉要求确认《房屋租赁合同》于2015年7月7日解除，被告支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金及使用费47，490元，支付2014年9月1日至2015年9月30日的物业管理费17，506.32元，支付2015年7月1日至2015年9月30日的水费199.41元，支付违约金31，660元。被告陈艳辩称，被告承租系争房屋开办美容美发店。2015年4月，被告将美容美发店转让给谭某某、王某某、宫某某，同时将系争房屋也转让给了谭某某等人，租金还是由被告支付给原告。2015年7月，原告直接找到谭某某等人，要以每月25，000元的标准向谭某某等人收取租金，谭某某等人因为经营不下去，就跑了，还欠了很多客户的卡金，现在客户要求被告偿还，造成被告很多损失。现在被告也联系不上谭某某等人。不同意解除原被告之间的租赁合同，要求继续履行租赁合同。基于上述理由，不同意支付租金、房屋使用费、物业管理费和违约金。关于水费，因为也不是被告经营，所以也不同意支付。经审理查明，2014年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定���甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2014年9月6日至2024年9月5日；租金为每月15，830元，按三个月为一期支付；乙方支付保证金15，830元；水费、物业管理费由乙方承担；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并依据合同第九条追究乙方违约责任。合同第九条约定违约金数额为月租金的2倍，还约定若乙方违约，乙方除需要按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同签订后，被告使用系争房屋开办美容美发店，已向原告付清2015年6月底前的租金，还向原告支付保证金15，830元。2015年4月，被告与案外人谭某某、王某某、宫某某签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给谭某某等人，租赁期限自2015年4月5日至2020年4月5日，租金为每月25，000元等。2015年4月5日，被告（甲方）与谭某某（乙方）签订《转让合同》，主要内容为，甲方将位于上海市宝山区罗芬路XXX号炫颜美容美发店转让给乙方使用，转让费共计66，000元；转让后店铺现有所有装修、装饰归乙方所有；甲方将把所有的营业执照转入乙方名下；店里的所有会员卡与卡金将交予乙方承担，与甲方无关，如乙方的过失造成退卡与甲方无关等。同日，被告出具收条，写明收到转让费46，000元。2015年7月6日，原告向被告发《解除租赁合同通知》，表示被告将系争房屋转租给他人，未经原告同意，现解除合同。2015年7月7日，该通知送达被告。2015年10月初，原告收回系争房屋。另查明，原告向中远酒店物业管理有限公司上海分公司付清2014年1月至2015年12月系争房屋的物业管理费，标准为每月1，346.64元。原告付清2015年7、8、9月系争房屋的水费344.80元。审理中，被告为证明自己的主张，向本院提供证人潘某某的证言，潘某某是中原地产的员工，原被告之间的租赁合同是潘某某居间签订的，潘某某证明双方签订租赁合同时，原告同意被告转租，并约定第一年物业费由原告支付。被告对上述证言没有异议。原告对上述证言不予认可。以上事实，有两份《房屋租赁合同》、《转让合同》、收条、《解除租赁合同通知》、物业管理费发票、水费发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。合同约定乙方不得将系争房屋转租给第三人，否则甲方有权单方面解除合同，并追究乙方的违约责任。根据查明的事实，被告于2015年4月将美容美发店转让给他人，同时将系争房屋转租给他人，已经违反了上述合同约定。被告仅提供潘某某的证言，证明原告同意被告转租，证明力不够，本院难以采信。因此，原告向被告发的《解除租赁合同通知》符合约定，租赁合同于通知到达之日解除。原告主张的租金及使用费、违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定水费、物业管理费由乙方支付，事实上已由原告代付，原告向被告主张上述费用，本院予以支持。被告支付的保证金，在上述费用结清的情况下，应由原告返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告程瑞美与被告陈艳就上海市宝山区罗芬路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年7月7日解除；二、被告陈艳于本判决生效之日起十日内，向原告程瑞美支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金及使用费47，490元；三、被告陈艳于本判决生效之日起十日内，向原告程瑞美支付违约金31，660元；四、被告陈艳于本判决生效之日起十日内，向原告程瑞美支付2014年9月至2015年9月的物业管理费17，506.32元；五、被告陈艳于本判决生效之日起十日内，向原告程瑞美支付2015年7月至2015年9月的水费199.41元；六、原告程瑞美于本判决生效之日起十日内，向被告陈艳返还保证金15，830元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1，110元，由被告陈艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈亮亮二〇一五年十二月二日书记员 童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：