（2015）北新民初字第6129号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2015-12-29
案件名称
原告沈阳绿建物业服务有限公司诉被告宋秀丽、张春光物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
沈阳绿建物业服务有限公司,宋秀丽,张光春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第6129号原告沈阳绿建物业服务有限公司。法定代理人孙洪涛，系该公司总经理。委托代理人苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告宋秀丽。被告张光春。原告沈阳绿建物业服务有限公司诉被告宋秀丽、张春光物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由本院代理审判员宋鹏程适用小额诉讼程序独��审判，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人苏雪娇，被告张春光委托被告宋秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付拖欠的物业服务费3123及违约金4104.19元。本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，我不同意，原告没有履行相关的权利义务；物业服务整体没有达到收费标准；原告没有依法对被告小区进行服务；物业没有提供完善的公共性服务；我们没有拖欠物业费，原告没有履行义务在先，我们未交费在后；关于违约金问题，总额千分之三不知道在哪体现的；原告根本没有多次以短信方式向我催交物业费，园区未封闭，导致小偷进园区，造成安全隐患，停车位合同上约定是80元，现在物业向我们收取110元。所以我不同意交纳物业费。经审理查明，原告系依法成立的物业服务企业，经招投标程序中标为晨讯置业（沈阳）有限公司开发建设的位于沈阳市沈北新区沈北路32号的“晨兴花园·翰林水郡”小区提供前期物业服务。2012年2月8日，原告与晨讯置业（沈阳）有限公司签订前期物业服务合同，双方约定“物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅：1.5元／月·平方米；多层住宅：1.5元／月·平方米。业主应于开发单位通知办理入住之日起缴纳物业费用……物业服务费用按年缴纳。业主或物业使用人应在物业服务费到期前一个月内缴纳下年度物业服务费。”委托合同同时约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期之日起每日千分之三���标准箱乙方支付违约金。合同第四条约定乙方（即原告）提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准按照中国物业管理协会《普通住宅物业管理服务标准》一级标准执行。”委托合同中还约定了其他权利、义务。合同签订后原告为该小区提供物业服务至今。被告系该小区7号楼341室业主，房屋建筑面积86.76平方米，2012年10月份被告在办理入住时向原告交纳了部分物业费，自2013年11月1日至2015年10月31日共欠3123元物业费未缴纳，故原告诉至本院。另查明，中国物业管理协会于2004年1月6日发布的《普通住宅物业管理服务等级标准》（试行）对一级服务标准在物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面进行了明确详细的规定。本院工作人员在对案件送达时现场查看，该小区至今尚未完全建成，已入住楼宇旁边有在建工程，原告提供的物业服务在诸多方面均未能达到上述一级物业服务标准。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、前期物业服务合同等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案原告经招投标与房屋建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案原告依据合同约定为“晨兴花园·翰林水郡”小区提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务；故对于原告要求被告缴纳物业费主张，本院予以支持。但原告存在服务不周的情况。按照权利义务相一致的原则，应适当减少物业费的收取。本院酌定物业费按欠付数额的80%给付，经计算为2498.4元（3123元×80%）。关于���告要求给付违约金的主张，因原告服务却有不周之处，故对其主张违约金的请求本院不予支持。原告作为房屋开发单位选聘的前期物业服务企业，应当明确向业主告知其与房屋开发单位的关系，对于属于房屋开发单位负责或遗留问题应向业主如实说明情况，并架起业主与房屋开发单位之间协商解决问题的桥梁；在今后的服务过程中应切实曾强服务意识、改善服务质量、严格遵守协议约定的服务内容；综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宋秀丽、张春光于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业费2498.4元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋秀丽、张春光负担。本判决为终审判决。代理审判员 宋鹏程二〇一五年十二月二日书 记 员 吴 彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：���请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”