（2015）佛城法民一初字第2159号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2016-06-07
案件名称
佛山市创怡物业管理有限公司与黄培金物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市创怡物业管理有限公司,黄培金
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2159号原告佛山市创怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区轻工北七街9号之二首层商场（自编P3号铺），组织机构代码××。法定代表人霍乐英。委托代理人丁玉玲，女，汉族。委托代理人梁伟文，男，汉族。被告黄培金，男，汉族。原告佛山市创怡物业管理有限公司诉被告黄培金物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员汤丽娟独任审判，并于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁玉玲、梁伟文到庭参加诉讼，被告黄培金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告2010年12月30日签订了《简村前期物业管理协议》，协议约定：原告为被告购买的位于佛山市禅城区唐园东一街8号1栋22层04单元房提供物业管理服务，被告应于每月5日前向原告缴交物业管理费和其他费用，逾期一个月未交纳管理费的，每逾期一日应支付欠费总额的0.5‰的滞纳金；住房公共电费、电梯电费预收后按月扣减，扣减完毕后再作下期预收。协议签订后，原告依约履行了管理服务义务至今。被告拖欠自2013年11月起至2013年11月止的物业管理费0元。被告违约损害了原告的合法权益，依约被告从欠缴管理费之日计起，每逾期一日应支付欠费总额0.5‰的滞纳金，计至2013年11月30日的逾期欠缴管理费滞纳金0元。被告欠缴2011年1月至2013年11月止的公摊水电费291.36元。上诉各项合计人民币291.36元。被告的行为已经违反了原告与被告于2010年12月30日签订的《简村前期物业管理服务协议》的约定，构成违约应承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院请求判令：一、被告支付原告公摊水电费291.36元；二、由被告承担本案的诉讼费用。被告黄培金未到庭应诉，亦无提供答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书，被告身份证。证明原告、被告的诉讼主体资格，原告具有物业管理的资质。2、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、服务收费备案回执、简村大厦（2010年）前期物业管理服务协议。证明2010年12月原告与被告签订协议及原告收费的依据。3、电费公摊公示表、中国南方电网电费通知单，南方电网发票。证明被告应向原告支付分摊电费及公摊电费的计算依据，被告公摊电费的分摊依据。4、关于简村大厦四层绿化水费分摊公告、佛山市水业集团有限公司发票联。证明被告应向原告支付分摊水费及公摊水费的计算依据，被告公摊水费的分摊依据。5、关于生活水泵二次供水电费分摊的公告、生活水泵电费分摊明细表、缴水电款通知函。证明被告拖欠原告二次供水电费分摊的数额及计算依据。6、律师函、EMS国内特快专递详情单。证明原告向被告拖欠的各项费用所发的律师函。7、祖庙街道简村股份合作经济联合社出具的简村大厦业主名册。证明购买面积的依据，即计算各业主管理费的依据。8、祖庙街道简村股份合作经济联合社出具的证明、简村大厦地下室停车场物业服务协议、简村大厦地下室停车场电费分摊缴费通知、物业公司代支车场电费明细、电费通知单。证明被告已经购买了地下停车场，地下停车场公摊电费的数额及计算方法。9、简村大厦物业服务合同。证明原告与村委会签订了物业服务合同。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院认证，对原告提供的证据，均能客观真实地反映与本案相关的事实，本院予以确认，并采信作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：佛山市禅城区唐园东一街8号简村大厦的开发单位为佛山市禅城区祖庙街道简村股份经济联合社（后更名为佛山市禅城区祖庙街道简村股份合作经济联合社，以下简称简村经联社）。原告（乙方）与简村经联社（甲方）签订《简村大厦物业服务合同》一份，主要内容为：“第一条。甲方就简村大厦委托乙方进行物业服务。第二条。物业名称：简村大厦，物业类型：商住楼。第三条、甲方代表本物业全体业主签订本合同，本物业全体业主和物业使用人必须遵守本合同。第八条、物业管理项目及相关服务：1、提供前期介入、接管验收服务工作；2、房屋建筑公共设施、设备的维修、养护、运行和管理。第九条、物业服务合同期限为三年，其中试用期一年。第十五条。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【住宅】：1.1元／平方米／月；【商业物业】：（1）首、二层商场：2.0元／平方米／月（2）三楼酒楼、娱乐城1.95元／平方米／月；。第十八条、物业服务费应当从甲方通知的收楼期限届满之日（收楼期限为7日）起计收。第十九条、由业主委托银行每月向乙方交纳本期的物业服务费，逾期1个月仍未交纳的，乙方按所拖欠物业服务费用总额每日计收0.5‰的违约金。”。被告黄培金是该物业1栋22层04房的业主，根据原告提供的由简村经联社盖章确认的简村大厦业主名册显示被告的上述物业面积为138.18平方米。2010年12月30日，原告作为房地产开发单位委托的物业服务企业（甲方）与作为购房人（业主）的被告（乙方）签订《简村大厦前期物业服务协议》，约定：第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护协助、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，因维修维护上述公共设施需要时，可以进入建筑物的任何单元；。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；二、乙方的权利义务：1、接受由建设单位选聘的物业管理公司提供的前期物业管理服务，遵守本物业管理区域内的临时管理规约和各项物业管理制度。3、与其他业主共享有关简村大厦的楼梯、走廊通道、消防系统、供水排水系统、电力供应系统等共用部位和共用设施设备以及小区内所有的安全、卫生设施的公共使用权；。6、依据本协议向甲方交纳物业服务费等费用；。第二条前期物业服务内容（属本物业规划红线范围内）：1、提供前期介入、接管验收服务工作；。4、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、停车场等；。6、公共环境卫生，包括公共场地、绿化地、房屋建筑物公用部分的清洁卫生，以及垃圾的收集和清运，“灭四害”；。8、配合和协助当地公安机关维护公共秩序，提供安全防范服务，对出入小区的车辆、来访人员进行管理，禁止可疑人员进入小区；。第四条物业服务费用。2、物业服务费应当从甲方通知的收楼之日起计收。如业主未按确定的日期办理收楼手续，视为业主已对该房屋进行了验收和接管，业主须按确定的交纳费用起计时间交费。业主办理入住手续时预付首三个月的物业服务费，预售款按月扣减，直到预售款扣减完毕，此后按月交纳，具体时间为每月5日前缴交当月物业服务费和其他费用。3、乙方委托银行每月向甲方交纳本期的物业服务费，逾期1个月仍未交纳的，甲方按所欠物业服务费用总额每日计收0.5‰的滞纳金。4、在房产证未办妥之前，物业服务费的收缴按照《购房协议》中约定的建筑面积计费；房产证办妥之后，物业服务费的收缴以房产证中的建筑面积计费；未办妥房产证之前所收取的管理费不实行“多退少补”的原则。6、物业服务收费不包括公共水电费和电梯电费。公共水电费分摊按照省物价局粤价（1997）173号文件执行；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊（包括未售出部分）。该两项费用按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定分担。7、住宅公共水电费和电梯电费在业主收楼时须预收。预收款按月扣减，预收款扣减完毕后再作下期预收。8、物业区域内公共水电费和电梯电费收费标准执行供水、供电部门的规定。11、业主须交纳的各项费用及标准如下：物业服务费为住宅1.1元／平方米·月。第九条。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自签字之日起生效。被告在《简村大厦前期物业服务协议》乙方处签名确认。2013年1月10日，原告与被告签订《简村大厦地下室停车场物业服务协议》一份，协议第六条约定：停车场水电费、公用部位、公共场地、停车场设备设施的保养、维修、改造、更新等公共费用按车场相应类型的车位数量进行分摊。注：（1）摩托车位与汽车位的公共相关费用分摊比例为1：7.5（分摊系数根据相应车位平均建筑面积的比例来计算，摩托车位、汽车位平均建筑面积分别为4.43m2、33m2）；（2）汽车普通位与子母位的分摊比例为1：1.5。就被告欠费事宜，原告委托广东聚英华律师事务所于2015年1月向被告发出律师函，函告被告欠缴公摊水电费的事实和具体数额，并要求被告限期缴纳欠费以妥善解决纠纷。另查明，原告是具有三级物业管理资质的有限责任公司，其经营范围是物业管理、室内装饰和房地产中介服务。诉讼中，原告确认被告已预交公共水电费分摊200元，而原告主张的公摊水电费已扣除上述预交的部分。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为简村大厦开发单位简村经联社委托的物业服务企业，其与被告签订的《简村大厦前期物业服务协议》、《简村大厦地下室停车场物业服务协议》均系协议双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原告及业主均应依约履行各自的合同义务。关于原告诉请的公摊水电费。诉讼中，原告提交了公摊水电费公示表及电费通知单、公摊电费一览表用等以证实原告已经实际垫付2013年9月至11月的公共分摊水电费及2013年1月至2013年11月的地下停车场公摊电费的情况，虽然对于应分摊的公用水电费金额是由原告单方计算得出，但《前期物业管理服务协议》及《简村大厦地下室停产场物业服务协议》已就公共分摊水电费及地下停车场公摊电费的方式进行了明确约定，被告应向原告支付拖欠的公共分摊水电费。被告黄培金应向原告支付2013年9月至11月的公共分摊水电费87.29元及2013年1月至2013年11月的地下停车场公摊电费204.07元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告黄培金应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市创怡物业管理有限公司支付2013年9月至11月的公共分摊水电费87.29元及2013年1月至2013年11月的地下停车场公摊电费204.07元，合计291.36元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告黄培金负担。本判决为终审判决。审判员 汤丽娟二〇一五年十二月二日书记员 汪凯宁附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”