（2015）唐民四终字第1085号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2015-12-29
案件名称
唐山南北家园实业有限公司与唐山世博商务酒店有限公司、颐高数码连锁有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐山世博商务酒店有限公司,唐山南北家园实业有限公司,颐高数码连锁有限公司,唐山颐高数码企业管理服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第1085号上诉人（原审被告）：唐山世博商务酒店有限公司，住所地：唐山市路南区新华西道2号世博大厦8-10层。法定代表人：郝向军，该公司董事长。委托代理人：王海超，河北三汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山南北家园实业有限公司，住所地：唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：刘艳红，该公司副总经理。委托代理人：唐凤芝，河北中宜律师事务所律师。原审被告：颐高数码连锁有限公司，住所地：杭州市西湖区黄姑山路29号颐高大厦16楼。法定代表人：夏时春，该公司总经理。委托代理人：章晓峰，该公司员工。原审被告：唐山颐高数码企业管理服务有限公司，住所地：唐山市高新区建设北路西侧。法定代表人：邹凯，该公司总经理。上诉人唐山世博商务酒店有限公司（以下简称世博酒店）与被上诉人唐山南北家园实业有限公司（以下简称南北家园）、原审被告颐高数码连锁有限公司、唐山颐高数码企业管理服务有限公司（颐高唐山公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第2846号民事判决一案，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告南北家园公司与被告颐高数码公司于2010年7月28日签订《租赁合同书》一份，约定：由颐高数码公司承租原告坐落在唐山市建设路与大学道交汇处西北角的南北家园大楼用于开办市场、商场及其他经营状态，按照合同第7.6条约定，被告颐高数码公司在唐山成立了颐高数码服务公司，负责经营管理事宜。被告颐高数码公司对颐高数码服务公司对履行本合同范围内的义务对原告承担连带责任。2011年4月22日，颐高数码服务公司将该大楼四层建筑面积6576平方米转租给世博酒店经营皇家夜宴KTV，并签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期限自2011年5月1日起至2021年1月31日止，其中，2012年12月16日至2013年12月15日的每年租金为2613264元；2013年12月16日至2014年12月15日的租赁费每年租金为2613264元；2014年12月16日至2015年12月15日，租金为3093312元；支付方式为每季度支付一次，提前十天预付，2013年4月1日的租金应于2013年3月20日交纳。《房屋租赁合同》第47条约定：在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10日内，乙方仍未支付租赁费的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方当期6个月的租赁费用为标准的违约金，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。2012年9月，南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司因租赁合同纠纷诉至法院，2013年3月7日，唐山市中级人民法院作出（2012）唐民初字第208号民事判决书，被告不服上诉至河北省高级人民法院。2014年3月24日，河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书，判决：自2013年3月31日解除南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司的租赁合同及补充协议，颐高数码服务公司将租赁物返还南北家园公司，南北家园公司与异业商户之间的交接处理另行解决……。判决生效后，颐高数码公司及颐高数码服务公司已按照判决书履行完毕。在河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书中认定：经唐山市人民政府协调，南北家园公司同意皇家夜宴、淮扬饭店等餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同中约定的数额交纳租金并继续承租。世博酒店自2013年4月1日开始未再交纳租金，只是暂付了640033元预交租金。现原告起诉要求三被告承担连带责任，搬离租赁物并将租赁物返还给原告并向原告支付租金2393664元（该金额系2013年4月1日起暂时计算至2014年5月31日期间的租金）及自2014年6月1日起至租赁物返还之日的租金，并按照所欠租金金额的双倍向原告支付延期返还租赁物的租金，承担本案的诉讼费用。上述事实由双方当事人陈述、《租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、（2012）唐民初字第208号民事判决书、（2013）冀民二终第155号判决书等证据予以证明。一审法院认为：原告与被告颐高数码公司之间签订的租赁合同及其与被告颐高数码服务公司之间签订的补充合同，均系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，承租人颐高数码公司享有转租权利，故被告颐高数码服务公司（合同约定成立的经营管理公司）与被告世博酒店之间签订的转租合同，不违反法律法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，该合同亦为有效合同。现原告与被告颐高数码公司、颐高数码服务公司的租赁合同及补充协议已经解除。另根据河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书查明的事实即：餐饮行业的租赁期限经唐山市人民政府协调，南北家园公司同意上述餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同的约定数额交纳租金并继续承租……且被告已按转租合同向出租方履行部分义务，该转租合同对原告产生约束力。合同履行过程中，由于次承租人世博酒店未按约定交纳租金，其行为已构成根本违约。故原告主张解除转租合同，符合法律规定，被告颐高数码公司辩称，其已向次承租人发出解除合同通知，世博酒店否认，且在颐高数码公司称向世博酒店发出解除合同通知后，经唐山市政府协调，南北家园公司已同意世博酒店继续按与颐高数码公司签订的租赁合同履行，故本院确认解除合同的期限为2015年7月1日。被告世博酒店应承担合同解除前依据合同约定的租金，即自2013年4月1日起至2015年7月1日止租金共计5922098元。另，被告世博酒店在租赁期间已预交640033元租金，从应交租金中予以扣除。综上，被告世博酒店自2013年4月1日起至2015年7月1日止租金共计5922098元，扣除640033元后，其应向原告交纳租金5858065元。关于原告主张违约金的请求，综合全案分析，在转租合同中对违约金进行了约定，世博酒店应赔偿原告当期6个月的租赁费用，即1306632元。原告主张颐高数码公司与颐高数码服务公司承担连带责任，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告唐山世博商务酒店有限公司于本判决生效后三十日搬出租赁场地，并返还租赁场地；二、被告唐山世博商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内给付原告南北家园实业有限公司租赁费5858065元；三、被告唐山世博商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告南北家园实业有限公司支付违约金1306632元；四、驳回原告南北家园实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25980元，由被告唐山世博商务酒店有限公司负担。判后，世博酒店对上述判决不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、上诉人非本案争议租赁房屋的实际承租人和使用人，客观上不能搬离租赁场地，也不应承担支付租金和违约金的合同义务。2011年4月22日，上诉人为使唐山煌嘉夜宴钻石会所成立取得经营场所与一审被告颐高唐山公司签订了《房屋租赁合同》，事实上，本案争议租赁房屋的实际承租人和使用人是后来成立的唐山煌嘉夜宴钻石会所，与上诉人无关。另，唐山煌嘉夜宴钻石会所于2014年1月1日又再次转让给了王泽云，租赁房屋由王泽云实际占有并使用至今。基于上述事实，上诉人既然没有占有和使用租赁房屋，当然也就不存在搬离租赁场地的可能，同时，也没有承担支付租金的合同义务。二、上诉人认为，唐山煌嘉夜宴钻石会所、王泽云占有和使用租赁房屋的行为合法，应受法律保护。河北省高级人民法院（2013）冀民二终字第155号民事判决是针对被上诉人与一审被告间租赁合同关系的处理，涉及本案租赁标的部分，河北省高级人民法院出于维护交易秩序、保护善意第三方权益的考虑，已经驳回了被上诉人要求解除合同的诉讼请求。本案中，被上诉人再次起诉要求搬离租赁场地，明显与河北省高级人民法院的判决精神不符。另在被上诉人与一审被告诉讼期间，上诉人和唐山煌嘉夜宴钻石会所、王泽云曾多次向被上诉人表示过继续承租房屋、支付租金的意愿，但被上诉人始终未予同意，向被上诉人交纳租金时亦被拒绝。上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条“在次承租人愿意代承租人支付租金时，出租人不得解除合同”的规定，上诉人一方既然已经表示愿意支付租金，被上诉人则无权主张解除合同。三、被上诉人要求上诉人一方搬离租赁场地没有法律依据，且被上诉人的主张已经构成侵权，其诉请不应得到法律支持。唐山煌嘉夜宴钻石会所依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同占有房屋后，花3000万元巨资对租赁房屋进行了装修，截止今日，租赁期限仍未过半，投资成本尚未收回。被上诉人主张解除合同，势必给承租人造成无法挽回的巨大经济损失，对此，除前述被上诉人主张解除合同明显是没有法律依据外，其主张客观上也是对承租人一方权益的侵害。四、上诉人一方未交纳租金存在非上诉人方面的客观原因，并不构成违约。1、上诉人与被上诉人间至今未能形成合法、有效的合同关系，根据合同相对性原理，上诉人并无向被上诉人支付租金的义务。2、在2013年至2014年期间，被上诉人与一审被告因租赁合同是否解除问题在人民法院审理过程中，一审被告颐高唐山公司以合同能否继续履行具有不确定性拒绝收取上诉人的租赁费用。3、关于河北省高院判决中“南北家园公司同意餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同约定数额交纳租金并继续承租”的表述，在本案被上诉人起诉前上诉人一方并不知情。关于这一事实，上诉人是在被上诉人提起本案诉讼后通过查阅案卷材料才得知的，在此之前，上诉人曾主动与被上诉人联系交纳租金事宜，但一方从未向上诉人披露过同意上诉人继续承租的意思表示，每次均拒绝收取上诉人租金。基于上述，上诉人一方未能交纳租金存在客观上无人收取的困难，责任不在上诉人一方，一审法院认定上诉人拒交租金明显存在错误。五、上诉人认为一审法院遗漏了必要的共同诉讼当事人，本案争议的租赁房屋现实际使用人和承租人均不是上诉人，所以上诉人认为本案处理的法律后果直接影响案外人的合法权益，人民法院应当通知房屋实际承租人和使用人到庭参加诉讼。综上，请求二审法院撤销唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第2846号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人南北家园辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立，请人民法院依法予以驳回。一、本案所涉转租合同是被答辩人与颐高唐山公司之间签订，从合同的相对性来讲，被答辩人是合同当事人，当然也是本案的当事人。至于其再次转租，从未告知答辩人，其转租无论是对颐高唐山公司还是对答辩人，均属无效，答辩人想依此推卸自己的合同义务及法律责任没有事实及法律依据，不能成立。二、答辩人与颐高数码连锁有限公司及颐高唐山公司之间的租赁合同己经解除，而且己判令颐高数码连锁有限公司返还租赁物。被答辩人所租场地是租赁物的一部分，合同解除后，其作为次承租人理应返还租赁物，在答辩人与颐高数码连锁有限公司之间的租赁合同纠纷案两审判决并未赋予被答辩人享有继续占用租赁物的权利。本案不存在适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的情形，关于这个问题在一审时己经有充分论述，在此不再赘述。三、答辩人作为租赁物的所有权人、出租人，在租赁合同解除后，当然享有要求返还租赁物的义务。至于被答辩人是否有损失，与答辩人无关，答辩人没有实施任何侵犯其权利的行为，被答辩人依据合同相对性原则，应当依法向应当承担责任的当事人主张权利。四、一方面被答辩人主张与答辩人未建立租赁关系无返还租赁物义务，另一方面又称主动向答辩人交租金答辩人拒收，这种自相矛盾的说法无非是在拖延时间，推卸责任。事实上，被答辩人一直在占用租赁物而没有交纳租金。所以，一审判决判令其搬离租赁物、返还租赁物符合客观事实。综上所述，被答辩人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，依法应予驳回，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审被告颐高数码连锁有限公司答辩同意一审判决。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人南北家园与原审被告颐高数码连锁有限公司之间之间签订的租赁合同及其与原审被告颐高唐山公司之间签订的补充合同，均系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，承租人颐高数码连锁有限公司享有转租权利，故原审被告颐高唐山公司（合同约定成立的经营管理公司）与上诉人世博酒店之间签订的转租合同，不违反法律法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，该合同亦为有效合同。现被上诉人南北家园与原审被告颐高数码连锁有限公司之间、颐高唐山公司的租赁合同及补充协议已经解除。根据河北省高级人民法院作出（2013）冀民二终第155号判决书查明的事实即：餐饮行业的租赁期限经唐山市人民政府协调，南北家园公司同意上述餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同的约定数额交纳租金并继续承租，但上诉人世博酒店与被上诉人南北家园一直未能签订书面租赁合同。上诉人世博酒店将租赁房屋进行转租未经被上诉人南北家园的同意也并没有告知过被上诉人南北家园。上诉人世博酒店未按期向被上诉人南北家园交纳租金，主张是被上诉人拒绝收取租金，没有向法庭提交证据予以证明，故上诉人构成违约，上诉人应履行搬离租赁房屋、返还租赁场地、给付拖欠的租金及违约金的义务。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25980元，由上诉人唐山世博商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 军代理审判员 高贺莉代理审判员 毕雪维二〇一五年十二月二日书 记 员 赵亚征 关注公众号“”