（2014）鄂襄新民初字第00836号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2015-12-24
案件名称
14民初836号一审民事裁定书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卫建勋,李天明,中房集团襄阳房地产开发股份有限公司物鑫分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄新民初字第00836号原告卫建勋，男，1957年12月20日出生，汉族，住襄阳市。被告李天明，男，1970年6月12日出生，汉族，住襄阳市。委托代理人李栋伟，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告中房集团襄阳房地产开发股份有限公司物鑫分公司（下称中房集团物鑫分公司）。住所地：襄阳市樊城区中清路董台小区附**号。法定代表人黄述阳，中房集团物鑫分公司。委托代理人陈志，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告卫建勋与被告李天明、中房集团物鑫分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告卫建勋，被告李天明及其委托代理人李栋伟，被告中房集团物鑫分公司委托代理人陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫建勋诉称，2003年12月28日，其为儿子卫然购买了由中房集团物鑫分公司开发的位于董台小区36#楼从左至右第十三间商品房，建筑面积为38.5㎡，单价为2000元／㎡。被告李天明此时作为中房集团物鑫分公司销售经理代表该公司与原告卫建勋代表其子卫然，签订了上述商品房购销合同，合同约定：商品房房屋面积以实测面积为准，房价不变，多退少补。原告卫建勋在征得被告李天明的同意后在该合同代其子卫然签名。原告卫建勋向被告李天明支付了7.7万元购房款，被告李天明出具了无税务监制章的收据（编号为NO：0010591），内容为“今收到卫然系付预交董台36#13#门面房款七万七千元”，此后原告卫建勋多次找到被告李天明要求更换不动产发票未果。直至2007年4月中旬，被告李天明称现在可更换不动产发票，原告卫建勋考虑到简化程序提出变更购房买受人，即由卫然变更为原告卫建勋，并得到被告李天明的同意。原告卫建勋将原写有“卫然”系付预交董台36#13#门面房款七万七千元收据复印后，将原件交给了被告李天明代办，被告李天明在收到原件后，在复印件背面出具了一份收条，内容为“今收到10591#收据一张，李天明代，2007年4月23日”。随后不久，被告李天明称将原来收据改为不动产发票时可将购房款少写几万元，办证时可少交契税，原告卫建勋表示购房金额是多少更换的不动产发票就开多少，但被告李天明在更改购房受让方后将不动产发票的购房金额写为56925元，少开了20075元，被告李天明称将《商品房购销合同》更改为原告卫建勋后再说，被告李天明代表卖方与原告重新签订了《商品房购销合同》。原告卫建勋多次找到被告李天明理论，而被告李天明不能自圆其说，后原告卫建勋找到被告中房集团物鑫公司相关人员了解到有关情况得知，原告卫建勋购买的该房产有瑕疵，无规划许可，证难办，因而该处房产价格较低，房价以开据的正规不动产发票金额为准。原告卫建勋知情后多次找到被告李天明索要多支付的20075元，被告李天明以种种理由推脱。2007年6月初，被告李天明称只要拿5万元，可签正规的《商品房买卖合同》，并帮忙办证。原告卫建勋在2007年6月20日向被告李天明支付5万元办证费，之后被告李天明代表被告中房集团物鑫份公司与原告卫建勋签订了《商品房买卖合同》，但一直未给原告卫建勋办证。原告卫建勋先后找中房集团物鑫分公司领导及相关工作人员主张权利，该公司负责人称：李天明的行为是个人行为，与公司无关，购房人所有交费由分公司财务收取并开票，个人不得收取，李天明所为系个人行为，公司不能办证，只能承担几百元的违约金。并且原告得知办理证件在200元左右。原告多次向被告李天明索要多支付的购房款和办证费，被告李天明推脱拖延。2013年8月7日，原告再次向被告李天明声明继续索要购房款和办证费，被告李天明以打电话、发短信等手段恐吓威胁原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即退还原告多支付的20075元；2.被告立即退还原告办证款50000元；3.被告支付因不能办理房产证违约金853.88元；4.本案的诉讼费和实际支出费由被告承担。庭审中，原告卫建勋明确诉讼请求为：1.被告李天明立即退还原告卫建勋多支付的20075元；2.被告李天明立即退还原告办证款50000元；3.被告李天明、中房集团物鑫分公司支付因不能办理房产证违约金853.88元；4.本案的诉讼费由被告承担。被告李天明辩称，商品房购销合同是双方当事人真实意思表示，出现的差额是原告卫建勋为了办证时少交税款，故退还多支付的20075元无事实和法律依据；即使存在差额，原告卫建勋的主张也已经过了诉讼时效。被告李天明未向原告卫建勋出具5万元的收据，也未收取过这笔款项，当时被告李天明已待岗，客观上不具备相应的条件；合同标的额只有77000元，办证费50000元不符合常理。原告卫建勋主张的违约金没有事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告卫建勋的诉讼请求。被告中房集团物鑫分公司辩称，购房合同第七项明确写明可双方交易不办证；原告卫建勋的诉讼请求已经过了诉讼时效。原告卫建勋为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：一、《商品房购销合同》和“收据”（复印件，编号为NO0010591）。2003年12月28日，中房集团物鑫分公司与卫然签订商品房购销合同，约定卫然购买位于董台小区36#从左至右第13间，面积为38.5㎡，单价2000元／㎡，总金额77000元，房屋产权归卫然所有，中房集团物鑫分公司不负责办证。合同加盖中房集团物鑫分公司公司印章以及被告李天明、卫然签字。收据载明：“今收到卫然系付董台36#楼13门面房款77000元。”原告卫建勋提供该证据为证明，其代为儿子卫然与在中房集团物鑫分公司签订商品房购销合同一份，并预付购房款77000元。被告李天明、中房集团物鑫分公司对此无异议，本院予以确认。二、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同》各一份及不动产发票两张。2006年12月，中房集团物鑫分公司与卫建勋签订《商品房购销合同》一份，内容为：由卫建勋购买位于董台小区36#从左至右第13间，单价1650元／㎡，总金额56925元，房屋产权归卫建勋所有，中房集团物鑫分公司不负责办证等。合同中加盖有中房集团物鑫分公司印章以及被告李天明、卫建勋的签名。2006年12月8日，中房集团物鑫分公司与卫建勋签订《商品房买卖合同》一份，内容为：卫建勋购买位于董台小区36#从左至右第13间，面积为34.5㎡，单价1650元／㎡，总金额56925元；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。合同加盖有中房集团物鑫分公司公司印章以及被告李天明、卫建勋的签名。不动产发票（发票联）载明，2007年1月，卫建勋购买位于董台小区36#从左至右第13间，现金支付56925元，不动产发票（办证联）内容与不动产发票（发票联）一致。原告卫建勋提供上述证据为证明，购房买受人已变更为原告卫建勋，不动产发票载明的是56925元，与购房预付款相差20075元。二被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。但被告李天明称，该房屋是由其以59600元购买，后又以77000元转卖给原告卫建勋，不动产发票金额虽为56925元，但实际购房款应为77000元，是为了让原告卫建勋少交税款而变更的。被告中房集团物鑫分公司实际收到该房屋的购房款为56925元。原告卫建勋对此不予认可，其认为该房屋系直接从被告中房集团物鑫分公司处购买，李天明系经办人。本院认为，该房屋是否系被告李天明购买后又加价转卖给原告卫建勋，将结合其他证据再作认定。三、“暂收条”一份。内容为：“今收到卫建勋交来办证费伍万元整，证办回后多退少补。中房公司李天明。2007年6月20日”，并加盖有“李天明”的印章。原告卫建勋提供该证据为证明，被告李天明收取其办证费5万元，并称该款项系用现金的方式在被告李天明办公室内交付，当时，被告李天明即掏出该份收条交予原告卫建勋。被告李天明对该收条的真实性不予认可，认为上面的签字以及内容均不是其所写，但印章是其本人所有，怀疑该印章系他人偷盖，被告李天明并没有收到原告卫建勋的办证费5万元。本院认为，该收条中加盖的“李天明”印章，被告李天明对此真实性无异议，本院予以确认。至于能否证明被告李天明收到原告卫建勋的办证费5万元，将结合相关法律规定再作认定。被告李天明、被告中房集团物鑫分公司当庭未向本院提供证据。庭后，被告李天明向本院提供如下证据：一、2003年4月20日，中房集团物鑫分公司与李天明签订的《商品房购销合同》一份。该合同的内容同原告卫建勋提供的证据一。被告李天明提供该证据主要为证明，原告卫建勋购买的房屋系其转卖。本院认为，该合同只能证明被告中房集团物鑫分公司曾与被告李天明之间存在过房屋买卖合同关系，仅凭该合同不足以证实原告卫建勋购买的房屋系被告李天明转卖。二、办理待岗手续的申请。被告李天明提供该证据为证明，其于2007年4月25日已申请办理待岗手续，公司相关领导已在该申请中批准同意待岗，故不可能在办公室收取原告卫建勋的办证款5万元。原告卫建勋认为，被告李天明于2009年3月1日方与公司解除劳动合同关系。本院认为，待岗并不意味着不能拥有办公室等，故被告李天明仅凭其在待岗期间来证实原告卫建勋的陈述系虚假陈述，依据不足，本院不予采信。经审理，本院认定以下事实：2003年12月28日，中房集团物鑫分公司与卫然（系卫建勋代签）签订商品房购销合同，约定卫然购买位于董台小区36#从左至右第13间，面积为38.5㎡，单价2000元／㎡，总金额77000元，房屋产权归卫然所有，中房集团物鑫分公司不负责办证。同日，卫然向中房集团物鑫分公司预付购房款77000元。2006年12月，中房集团物鑫分公司（李天明作为代表人）与卫建勋签订《商品房购销合同》一份，内容为：由卫建勋购买位于董台小区36#从左至右第13间，单价1650元／㎡，总金额56925元，房屋产权归卫建勋所有，中房集团物鑫分公司不负责办证等。2006年12月8日，中房集团物鑫分公司（李天明作为委托代理人）与卫建勋签订正式《商品房买卖合同》一份，主要内容为：卫建勋购买位于董台小区36#从左至右第13间，面积为34.5㎡，单价1650元／㎡，总金额56925元；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。2007年1月，中房集团物鑫分公司向卫建勋出具了正式的商品房买卖发票，载明房屋价款为56925元。2007年4月23日，李天明自卫建勋处收回了于2003年12月28日向卫然出具的77000元购房款的收据。庭审中，原告卫建勋向本院提供了一份2007年6月20日的“暂收条”，用以证明被告李天明收取了其5万元的办证费。被告李天明除认可该收条中加盖的印章属实外，对其他内容不予认可，亦不认可收到此款。现原告卫建勋为索要多支付的购房款、办证费及逾期办证违约金，引起本案诉讼。上述事实，有商品房购销合同、收据、发票以及原、被告双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，2003年12月28日，被告中房集团物鑫分公司与卫然（系其父亲卫建勋代签）签订《商品房购销合同》，并预付77000元的购房款后，经协商，2006年12月，购房人由卫然变更为原告卫建勋，并由被告中房集团物鑫分公司与原告卫建勋重新签订了一份《商品房购销合同》，约定购房款为56925元。该变更行为系各方当事人合意的结果，且不违反相关规定，合法、有效。2006年12月8日，被告中房集团物鑫分公司又与原告卫建勋签订了一份正式的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法、有效。该合同签订后，被告中房集团物鑫分公司将原告卫建勋预付购房款77000元的收据更换为正式的购房发票，发票载明购房款为56925元。原告卫建勋称，其向被告李天明（签合同时系被告中房集团物鑫分公司的代表人）支付购房款77000元，多交部分被告李天明应予退还。被告中房集团物鑫分公司认为，其公司实际收到原告卫建勋的购房款为56925元。被告李天明认为，该房屋系其以77000元的价格转卖给原告卫建勋的，为了少缴纳税款，故正式发票开具的金额为56925。本院认为，被告李天明未能向本院提供有效的证据证明其与原告卫建勋之间存在房屋转卖的关系，对此，本院不予采信。而被告中房集团物鑫分公司实际收到的购房款为56925元，故余款20075元在李天明处，李天明占有拒不退还给原告的行为构成不当得利，原告要求被告李天明退还多收的购房款20075元的诉讼请求，本院予以支持。2006年12月8日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。现被告中房物鑫分公司尚未为原告卫建勋办理相关的权属证书，系违约行为，依约应承担相应的违约责任。原告卫建勋要求被告中房集团物鑫分公司支付违约金853.88元（56925元＊1.5%），符合双方合同约定，本院予以支持。至于办证费5万元，原告卫建勋称其向被告李天明支付了5万元的办证费，并向本院提供了一份“暂收条”。被告李天明认为，没有收取原告卫建勋的5万元，虽该收条中的李天明印章系真实的，但该收条中的内容均不是其书写，怀疑其私章系他人偷盖。本院认为，原告卫建勋向本院提供了一份加盖有被告李天明印章的收条，用以证明被告李天明收到其5万元办证费的事实，而被告李天明未能向本院提供有效的证据证实收条中加盖的印章系他人偷盖，故本院对被告李天明收取原告卫建勋5万元办证费的事实予以采信。而该款的收取无法律与事实依据，现原告卫建勋要求被告李天明予以退还，本院予以支持。二被告在本案中均提出诉讼时效问题，本院认为，该案系商品房买卖合同纠纷，房屋权属证书尚未办理，合同尚在履行过程中，不存在诉讼时效问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告李天明于本判决生效之日起七日内返还原告卫建勋办证费50000元及购房款20075元。二、被告中房集团物鑫分公司于本判决生效之日起七日内支付原告卫建勋逾期办证违约金853.88元。案件受理费1580元，由被告李天明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何 波审 判 员 周建军代理审判员 陈爱军二〇一五年十二月二日书 记 员 何 星 微信公众号“”