（2015）日民一终字第982号
裁判日期: 2015-12-02
公开日期: 2016-04-15
案件名称
王培林与日照利华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王培林,日照利华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）日民一终字第982号上诉人（原审原告）：王培林。委托代理人：焦自扬，山东海洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：日照利华房地产开发有限公司，住所地日照市黄海一路97号。法定代表人：顾守峰，董事长。委托代理人：焦瑞云，山东东方太阳律师事务所律师。委托代理人：靳新功。上诉人王培林、日照利华房地产开发有限公司（以下简称利华房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审查明：2006年，利华房地产公司以出让方式取得位于日照市迎宾路北侧、正阳路西侧的编号11-97-171的地块土地使用权并经批准在该地块上建设商品房，定名为“利华九点阳光”小区，建设工程规划许可证号为20061209，施工许可证号为200611300。2007年4月，利华房地产公司取得了该小区4号楼（该栋号即销售顺序号5号住宅楼）的商品房预售许可证，编号为200704005号。2007年5月22日，王培林（买受人）与利华房地产公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同约定：王培林购买利华房地产公司开发建设的位于日照市迎宾路北侧、正阳路西侧的利华九点阳光小区4号1单元1-402号房，面积为81㎡，该商品房单价为2300.11元，储藏室总价为10043元，该楼房总价款为196352元。出卖人应当在2008年3月25日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还对规划、设计变更作了约定，经规划部门批准变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间、尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。因规划、设计变更原因导致合同解除或逾期交房的不作违约处理。该合同还约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任、装饰设备承诺违约责任、基础设施、公共配套建筑正常运行承诺、产权登记、保修责任等其他约定内容。该工程竣工后，建设单位于2008年3月5日组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对工程进行验收并出具了竣工验收报告，该验收报告记载：工程概况（构造特征）中关于柱、内外墙部分，手写记录为“框架、柱、内外墙为空心砌块”。工程竣工验收结论为该工程符合国家施工质量验收规范、标准和合同约定要求，同意使用。同时该报告特别注明建设单位对经竣工验收的工程质量全面负责。该工程经竣工验收后，利华房地产公司将涉案商品房交付给王培林。庭审中王培林主张其接收涉案房屋后在进行房屋装修、安装平板电视等设备的过程中，发现内墙无法承重，内墙隔音效果较差，经查看内墙建筑材料是轻质隔墙板建造，与工程竣工验收报告等文件记载的建筑材料内墙为空心砌块不符，且质量不符合要求，影响王培林的正常使用，因此要求利华房地产公司承担相应的违约责任。经查，利华房地产公司曾于2011年7月17日发出通知，内容为：4#、13#楼全体业主：日照利华房地产开发有限公司开发建设的4#、13#楼等楼房时，按照国家关于建设工程节能环保的要求，采用新型节能轻质材料作为内墙砌筑材料，增加了室内实际使用面积，减轻了墙体重量，符合设计、施工要求。但据部分业主反映，该墙体存在附着力较差等缺陷，个别业主墙体出现不同程度裂缝。经公司人员入户查看，情况基本属实。但均符合建筑建设质量标准验收要求，经公司与业主磋商并征求建设工程人员意见，鉴于此情，通知如下：一、同意公司修复超标裂缝的业主，请于2011年7月24日前到物业公司办理登记，签署相关协议后一个月内，由公司上门为其修复。同时公司承担误工费、卫生费等费用。二、放弃公司修复方案，愿意自行处理解决墙体裂缝的业主，请于2011年7月24日前到物业公司办理登记，签署相关协议，公司自愿一次性支付补偿款6000元。特此通知。庭审中利华房地产公司认为涉案商品房内墙使用的材料轻质隔墙板是被日照市墙体革新与节能领导小组办公室认定的日照市新型墙材建筑节能技术产品，准予在全市建设工程中应用。涉案楼房使用轻质隔墙板是2007年3月由该工程的设计单位日照市建筑设计研究院进行的变更（利华九点阳光5#、6#、7#楼，根据甲方要求原内墙100mm石膏砌块改为100mm轻质隔墙板），在王培林与利华房地产公司签订商品房买卖合同前涉案楼房的内墙使用材料就已变更。验收报告上记载的内墙为空心砌块，指的是户内的内墙，验收是依照法律设计文件要求、施工合同等标准进行验收，符合了这些标准的工程就是合格工程。利华房地产公司并没有违反双方的合同约定。本案在审理过程中，经王培林申请并经原审法院委托，山东天安信工程项目管理有限公司对王培林购买的九点阳光小区5#-1-402室内墙由轻质隔墙板更换为混凝土空心砌块所需费用进行了鉴定，该公司于2014年12月24日出具了天安信价鉴字（2014）-02006号鉴定报告，该报告载明：工程费用24850.79元，搬迁费500元，房屋租赁费3000元，造价鉴定说明为：本工程工程造价为28350.79元。王培林为此支出鉴定费2000元。原审认定上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、认定证书、检验报告、技术交底、图纸修改（补充）通知单、鉴定报告等证据在卷为凭，足以认定。原审法院认为：王培林、利华房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。本案争议的焦点是涉案商品房内墙使用轻质隔墙板是否符合合同约定，利华房地产公司作为建设单位在施工过程中将涉案房屋内墙由原来的石膏砌块变更为轻质隔墙板是否符合行业标准或通用标准，对王培林主张的损失利华房地产公司是否应当承担赔偿责任。一、本案中，双方于2007年5月22日签订商品房买卖合同，而日照市建筑设计研究院（设计单位）于同年3月应建设单位要求对涉案楼房内墙由100mm石膏砌块变更为100mm轻质隔墙板，也就是说，在双方签订商品房买卖合同前已对涉案楼房的内墙材料由设计单位进行了变更，涉案商品房内墙材料就已确定使用100mm轻质隔墙板，设计单位对此予以认可，实际施工过程中也的确使用了这种材料。涉案房屋已经竣工验收合格并交付使用。因此，利华房地产公司的行为并不构成违约。二、涉案楼房内墙使用的轻质隔墙板，是经日照市产品质量监督检验所检验的合格产品，被日照市墙材革新与建筑节能领导小组办公室认定的日照市新型墙材建筑节能技术产品，并准予在全市建设工程中应用，既然该种新型建材被有关部门检验合格并准予使用，利华房地产公司在涉案楼房中内墙使用该种建材并不违反建筑行业标准，且涉案工程已通过有关部门验收合格。因此，利华房地产公司在涉案工程中房屋内墙使用轻质隔墙板并无不当。三、利华房地产公司在交付房屋后，王培林在使用过程中出现的房屋内墙墙壁出现裂缝，内墙附着力较差等实际问题，皆因内墙使用了轻质隔墙板这种新型建筑材料所致，虽然这种新型建材被有关部门检验为合格产品并被准许在建设工程中应用，但该种新型建材在实践过程中需要一个认知和接受的过程，作为购买涉案商品房的王培林来说，其购买房屋的目的在于正常使用，能够满足作为购房者对购买同类房屋所要达到的合理期待，王培林在使用涉案房屋过程中出现的上述问题，不能完全满足购房者的实际需求，利华房地产公司对此并不否认，并表示愿意通过协商处理。出现上述问题的根本原因与利华房地产公司使用的内墙轻质隔墙板有关，但该损害后果并非利华房地产公司违反合同约定或违反行业规定造成，尽管利华房地产公司在履行合同过程中没有违约，其交付的涉案房屋亦验收合格，但其所交付房屋的内墙所使用的轻质隔墙板在实际使用过程中的确存在一定瑕疵，对于王培林的实际需求造成一定的影响及损害。基于诚实信用及公平原则，原审酌定由利华房地产公司给予王培林一定的经济补偿以弥补给王培林造成的损失，损失数额酌定为12000元。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，原审判决：一、日照利华房地产开发有限公司于判决生效后七日内补偿王培林经济损失12000元。二、驳回王培林本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币509元，鉴定费人民币2000元，由原、利华房地产公司各负担1254.5元。上诉人王培林不服原审判决上诉并针对上诉人利华房地产公司的上诉理由答辩称：一、一审对本案主要事实没有查清。1、上诉人对设计部门出具的图纸设计变更通知单不予认可，利华房地产公司也没有拿出足够的证据证明图纸设计变更通知单的真实性，一审认定事实依据不足。理由如下：（1）从形式上看：利华房地产公司提供的图纸设计变更通知单，作为一份重要的工程档案资料，没有载明具体变更时间，因此不完整不系统；再就是图纸设计变更通知单不符合《日照市城市建设档案管理办法》第十五条的规定；（2）从法律规定上看：利华房地产公司提供的图纸设计变更通知单，作为一份重要的工程档案资料没有去城建档案馆备案，违反法律规定；（3）从证据效力上看：利华房地产公司委托日照市建筑设计院进行涉案房屋设计，与利华房地产公司具有直接利益关系。2、一审法院认为涉案房屋经过竣工验收合格，通过上诉人提交的证据可以看出，涉案房屋被主管部门验收合格是建立在墙体材料是砌块的基础上的，利华房地产公司对负责验收的主管部门隐瞒这一事实，存在欺诈行为，如果利华房地产公司如实提报材料，此涉案房屋不可能验收合格。3、一审法院认为轻质隔墙板是经日照市质量监督检验所检验的合格产品，是一种新型墙材建筑节能技术产品。但上述认定仅基于利华房地产公司提供的一份上诉人不予认可的合格证复印件，且利华房地产公司不能证明此合格证复印件与涉案房屋墙体材料的关联性，因此一审法院认定的依据不足。二、一审法院适用法律错误。利华房地产公司将内墙混凝土砌块偷换为轻质隔墙板的事实清楚、证据确凿，而一审适用民法通则、合同法的规定酌定给予购房户一定经济补偿错误，应根据法律规定判决利华房地产公司承担赔偿责任。上诉人利华房地产公司的上诉理由没有事实和法律依据。请求二审依法改判。上诉人利华房地产公司不服原审判决上诉并针对上诉人王培林的上诉理由答辩称：一是一审事实认定错误，适用法律不当，导致判决结果错误。一审既然认定上诉人没有违反合同，不构成违约，且建筑设计、用材均符合行业标准要求，交付的房屋也是合格的，却又认定上诉人出售的房屋存在瑕疵，给购房户造成损失。这种认定自相矛盾，一审判决上诉人补偿购房户所谓的损失于事实无据；二是该案的庭审违反程序，导致错误判决。判决书中采纳了上诉人在与购房户解决该案争议时的“通知”，认定上诉人不否认涉案房屋存在问题，以此判决上诉人补偿购房户损失。但该“通知”从未在庭审中举证、质证，一审在没有听取上诉人解释“通知”背景的情况下，就作出如此认定，显失公平。一审把上诉人自愿对购房户的安慰视为软弱和过错，适用所谓的诚实信用、公平原则，牵强的判决上诉人补偿购房户损失，没有依据；三是上诉人不应承担本案鉴定费。该案根本不存在鉴定问题，购房户单方提出鉴定，一审同意为其鉴定，所产生的费用应由其自负，一审判决上诉人承担部分鉴定费用不妥。上诉人王培林的上诉理由亦不能成立。请求二审依法改判。二审查明的事实和证据与原审查明的一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题是利华房地产公司在交付房屋的内墙中使用轻质隔墙板，是否违反合同约定及行业或通用标准？对王培林等购房户主张的损失，一审判决利华房地产公司给予适当补偿是否符合法律规定？通过一、二审查明的事实可以看出，利华房地产公司在与王培林等签订商品房买卖合同之前，其作为建设单位已经对涉案商品房的内墙材料进行了变更设计，且利华房地产公司在楼房内墙中使用该种建材并不违反建筑行业标准，涉案工程也已经有关部门验收合格。因此，原审认定利华房地产公司在履行合同过程中没有违反合同约定或违反行业标准，符合本案基本事实和法律规定，本院予以维持。虽然利华房地产公司不存在违约，但因内墙中使用的轻质隔墙板作为一种新型建材，一时不为广大购房户认知和接受，尤其是在实际使用过程中，确实存在附着力较差、出现裂缝、隔音效果差等瑕疵，给购房户带来了生活上的不便，双方在协商该争议过程中，利华房地产公司也同意每户给予一定经济补偿。考虑以上实际情况，原审基于诚实信用及公平原则，酌定利华房地产公司给予购房户一定的经济补偿以弥补给其造成的损失并无明显不当，本院予以维持。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509元，由上诉人王培林负担409元，上诉人日照利华房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 卜雪雁审 判 员 王林林代理审判员 徐笑梅二〇一五年十二月二日书 记 员 叶 迪 关注微信公众号“”