（2015）沈中民二终字第02396号

裁判日期: 2015-12-02

公开日期: 2015-12-19

案件名称

上诉人金林与被上诉人沈阳博嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金林,沈阳博嘉物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第02396号上诉人（原审被告）：金林，男，1974年3月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：金奎仲，系金林父亲，1943年8月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳博嘉物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区北顺城��212号。法定代表人：巩志永，系该公司总经理。委托代理人：赵静，1967年7月11日出生，汉族，系该公司员工。上诉人金林与被上诉人沈阳博嘉物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第849号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳博嘉物业管理有限公司诉称，原告博嘉物业有限公司自2011年6月入驻金华苑小区以来，被告一直享受原告提供的物业服务，但一直以各种理由拒绝交纳物业费。根据物业管理条例和我们与园区业主委员会签订的委托合同，被告享受了原告提供的物业服务，应当履行其交费的义务。经原告多次催��未果，为维护园区的正常生活秩序，现原告诉至法院请求判令被告给付2011年6月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业费人民币1，838.9元（99.47平分米×0.5元每月每平方米×37个月），给付拖欠物业费期间的滞纳金人民币622.5元，合计人民币2，461.4元；由被告承担本案的诉讼费用。原审被告金林辩称，房屋是金林所有，原告所诉被告房屋地址、面积属实。拖欠的物业费时间、数额不属实，我不欠原告的物业费，原告没有收费资质，原告收费是非法的。我认为原告没有权利起诉我，我要求原告提供合法有效的证明。小区办发的合法备案的回执、物业经理的职业证书、项目经理上岗证与培训证、近20万公里小区的工作人员的配置人数，物业管理人员及工程管理经济专业类的专职管理与技术人员不少与10人，其中具有中级以上职称的不少于5人，工程财务等业务负责人具有相应中级以上职称。物业管理专业人员按照国家的有关规定取得职业资格证书（如保安人员等具有公安分局颁发的上岗证、培训证），有委托的物业管理项目，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度标准，建立企业信用档案系统。经市房产局批准的服务十公开标准。物业服务收费明码标价的规定。沈阳市普通住宅小区服务标准的基本要求。普通住宅小区物业管理服务等级标准，被告所在小区是三级的服务等级标准，服务内容与标准及基本要求。上述这些是需要原告公司出具的，这些是证明原告是否合法，是否具备收费的权利，原告是否能出具物业服务合同。原审法院查明：被告金林是沈阳市沈河区方明街29-4号342室（金华苑小区）的业主，其所属房屋的建筑面积为99.47平方米。原告沈阳博嘉物业管理有限公司是具有资质的物业服务公司，原告��2011年5月9日开始对金华苑小区提供物业服务，其中试用期为2个月。2011年6月30日，原告与该小区的金华苑业主委员会签订了物业管理委托合同，约定住宅物业费收费标准为每月每平方米人民币0.5元，服务期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日。2012年10月25日，沈阳市沈河区泉园街道办事处凌云社区作出《关于撤销金华苑业主委员会的通知》，通知“现任‘金华苑业主委员会’成员因身份资格不合法，撤销现任‘金华苑业主委员会’并责令其成员于2012年10月28日前（三日内），把手中保管的金华苑业委会公章、账务账目、公有资金及其他应该移交资料等，移交给凌云社区，暂时由凌云社区代行职责直至新的金华苑业主委员会产生。”2015年5月13日，沈河区住宅小区管理办公室对原告作出整改通知单，通知“2014年6月30日你公司管理的金华苑小区物业服务合同委托期限已��，但你公司仍未推出管理项目，违反了国家《物业管理条例》的有关规定。现我办要求你公司按照《物业管理条例》第三十九条的规定将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会（社区居委会）”。原告曾诉至法院请求判令被告支付2011年5月至2012年8月的物业费，后原审法院作出判决。原审法院认为：原告沈阳博嘉物业管理有限公司与金华苑业主委员会签订的物业管理委托合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，被告作为业主应受其约束。原告已履行受托的物业管理服务义务，被告也实际上已接受了服务。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，原审法院予以支持。关于被告应当支付的物业费数额问题。因原��曾起诉被告要求其支付2011年5月至2012年8月的物业费，且原审法院已作出判决，本次诉讼中，原告主张的物业费服务期间与上次诉讼重复的部分应当予以扣除，即被告应当支付原告2012年9月至2014年6月30日物业费人民币1，159元（99.47＊0.5＊22=1159）。关于被告辩称原告进驻金华苑小区程序违法问题。根据原告提供的证据，《物业管理委托合同》系原告与金华苑业主委员会所签，虽随后凌云社区通知金华苑业主委员会委员不具备委员候选人资格，暂时由凌云社区代行职责直至新的金华苑业主委员会产生，但在凌云社区代行金华苑业主委员会职责期间并未主张解除与原告的《物业管理委托合同》或确认该合同无效，亦未要求原告撤出园区停止服务，且该期间仍由原告对该小区提供物业服务，被告作为接受服务的一方亦应当支付相应的对价。如原告进驻金华苑小区存在违法行为，应当由相应的主管部门予以追究相关人员的违法行为并给予相应处罚，但并不能以此确认原告与金华苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》无效，故对被告的抗辩，原审法院不予采信。被告迟延给付物业服务费系因对物业服务与原告存有争议，并非恶意，故原审法院对原告要求给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，原审法院判决如下：一、被告金林于本判决生效后十日内给付原告沈阳博嘉物业管理有限公司2012年9月1日至2014年6月30日的物业服务费人民币1，159元；二、驳回原告沈阳博嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共��国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告金林负担。宣判后，金林不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并依法认定被上诉人没有经合法程序进驻涉案园区，或将本案发回重审；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：博嘉物业与原业主委员会签订合同无效；博嘉物业涉嫌违规占据金华苑园区；追究博嘉物业参与涉嫌伪造公文、赊欠诈骗等违法犯罪；博嘉物业给我们提供的所谓物业服务员（事实服务），严重不合格。被上诉人沈阳博嘉物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、��片、整改通知单、关于撤销金华苑业主委员会的通知等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人金林主张被上诉人博嘉物业进驻涉案园区违法的问题。因被上诉人博嘉物业进驻后，涉案园区的业主委员会及代行业委会职责的凌云社区均未通过行政或者司法程序确认博嘉物业进驻违法，亦未主张解除或确认《物业管理委托合同》无效。博嘉物业事实上对金华苑小区进行了管理，付出了劳动，上诉人金林作为业主享受了物业服务，应当支付相应的对价，上诉人不应以此为由对抗被上诉人要求支付物业费的诉讼请求。关于物业费的给付标准，结合本案的实际情况，沈阳博嘉物业有限公司的服务质量确实存在瑕疵，依据服务与收费相适应的原则，原审法院判令金林全额支付物业费不妥，本院予以调整，酌定��林以原合同约定物业费标准的80%交纳物业费，即875元（99.47平方米×0.5元／月／平方米×22个月×80%）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第849号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第849号民事判决第一项即：“被告金林于本判决生效后十日内给付原告沈阳博嘉物业管理有限公司2012年9月1日至2014年6月30日的物业服务费人民币1，159元”为：“金林于本判决生效后十日内给付沈阳博嘉物业管理有限公司2012年9月1日至2014年6月30日的物业服务费人民币875元”；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计为100元，由上诉人金林负担80元，由被上诉人沈阳博嘉物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审　判　长　　贾宏斌审　判　员　　周海鹏代理审判员　　史舒畅二〇一五年十二月二日书　记　员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。