河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第2339号原告郑州德苑物业管理有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人田华，该公司总经理。委托代理人闫光，该公司员工。委托代理人吴尘，该公司员工。被告曾凡俊，女，1966年10月10日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人牧斌，男，1985年2月9日出生，回族，住郑州市管城回族区。
原告郑州德苑物业管理有限公司（以下简称德苑公司）诉被告曾凡俊物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月24日起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫光、吴尘，被告委托代理人牧斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德苑公司诉称，2008年12月28日原、被告签订了前期物业服务协议，原告履行了物业服务义务，但被告未按约定缴纳物业费，原告多次催要无果。请求判令被告支付2012年7月至2015年9月物业费4087.2元，滞纳金2452.3元。
被告曾凡俊辩称，一级物业公司收费标准应当是每平方米1元，而不应是1.15元；小区内脏乱差，原告的服务达不到一级物业公司的标准；原告应该召开业主大会选举业主委员会而不召开，至今未成立业主委员会；房屋出现质量问题报给物业公司维修，而至今未维修。
经审理查明，2008年12月28日，原、被告签订前期物业管理服务协议一份，协议约定：原告为被告购买的位于郑州市中原区X年代小区X号楼X单元X层X号房屋提供物业服务，该房屋为高层住宅。服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告每季度末月十日内交纳下季度物业管理服务费，物业服务费高层及商业用房按建筑面积每平方米每月1.15元（含监控费）；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告依据本协议向被告收取物业管理服务费等费用，逾期之日起按应缴金额的日千分之一交纳违约金。被告的物业费交至2012年6月30日，之后被告一直欠费，原告催要无果。另查明，原、被告签订的前期物业管理服务协议显示被告房屋建筑面积为93.17平方米，原告诉讼请求中要求按照91.17平方米计算。上述事实，有前期物业管理服务协议、房屋交接表、照片、视频、合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告所签前期物业管理服务协议系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告为被告提供物业服务，被告应依约向原告交纳物业服务费。对被告以原告所提供的小区服务存在脏乱差问题的抗辩理由，由于被告未提供原告的物业服务不符合双方《前期物业管理服务协议》约定的相关证据，且协议中亦未约定被告可以缓交和不交物业费的情形，被告的答辩理由本院不予采信。被告应向原告支付2012年7月1日至2015年9月30日期间共计39个月的物业服务费。双方签订的前期物业管理服务协议显示被告房屋建筑面积为93.17平方米，原告诉讼请求中要求按照91.17平方米计算，本案按91.17平方米计算，协议约定物业服务费标准每月每平方米1.15元计算，被告应交纳2012年7月至2015年9月期间物业服务费1.15元×91.17平方米×39个月=4088.97元，原告仅请求4087.2元予以准许。被告未依约向原告交纳物业服务费，应按照协议约定自每期逾期之日起向原告支付违约金至原告起诉之日2015年9月24日。关于违约金计算标准问题，原、被告双方协议约定的违约金计算标准为日1‰，但该违约金计算标准较高，调整为年利率24%，即月利率2%。按照约定，被告每季度末月十日内交纳下季度物业管理服务费，被告应交费时间为每年的3月10日前、6月10日前、9月10日前、12月10日前，依此计算，2012年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，应从2012年6月11日开始，至2015年6月11日止，分次计算违约金，39个月的物业费4087.2元分13次交纳，每次314.4元，被告依次延迟了39、36、33、30、27、24、21、18、15、12、9、6、3个月，共计273个月，被告应向原告支付违约金为314.4元×2%×273个月=1716.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告曾凡俊自本判决生效之日起十日内支付原告郑州德苑物业管理有限公司物业服务费4087.2元、违约金1716.62元，共计5803.82元；驳回原告过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曾凡俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李忠贤
人民陪审员 赵冬梅
人民陪审员 杨爱香
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 冯璐璐 来自：