江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第7293号上诉人（原审被告）南京利源物业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。法定代表人严陆根，该公司董事长。委托代理人周祚培，江苏谢满林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙远远，男，1987年7月19日生，汉族。
上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人孙远远商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙远远一审诉称，2015年1月18日，其与利源公司签订商品房预售合同，约定由其购买利源公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1303室房屋，利源公司应于2015年6月30日前向其交付房屋。但利源公司并未按期向其交付房屋，只是单方面通知其房屋延期至2015年10月31日前交付。利源公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。其多次与利源公司协商，利源公司均不予理会。现其诉至法院，要求判令：利源公司以合同约定的总房款为基数，自2015年7月1日起至房屋实际交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向其支付逾期交房违约金。利源公司一审辩称：其与孙远远签订的商品房预售合同约定，如其逾期交房，则应当按照5元／天的标准向孙远远支付逾期交房违约金，现其无法按期交房，但其愿意按照5元／天的标准向孙远远支付逾期交房违约金至房屋交付之日止；目前涉案的百家湖西花园伦敦城某幢主体工程已经完工，但消防、水电工程尚未安装完毕，现其无法承诺在2015年10月31日前向孙远远交付房屋，其争取在2015年12月底之前向孙远远交付房屋，但目前其也无法确定交付时间。一审法院
经审理查明，2015年1月18日，孙远远（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1303含跃层室房屋一套，建筑面积68.29平方米，其中套内建筑面积48.96平方米，总价为985112元；甲方应于2015年6月30日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元／天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，孙远远向利源公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但利源公司并未按照合同约定向孙远远交付房屋。现利源公司开发的百家湖西花园伦敦城某幢房屋尚未竣工，不满足合同约定的交付条件。案件审理中，经一审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城2居室房屋的月租金为2600元。上述事实，有南京市商品房预售合同、销售不动产统一发票、个人贷款查询单、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，孙远远与利源公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2015年6月30日前向孙远远交付其所购买的商品房，而利源公司未按期向孙远远交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。利源公司辩称其与孙远远在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准为5元／天，其只同意按照5元／天的标准向孙远远支付逾期交房违约金。但该标准明显偏低，不足以弥补孙远远实际产生的损失。故该辩解意见，不予支持。购房人认为约定的逾期交房违约金过低，请求调整提高的，可以参照同地区房屋租金标准上调，但不应高于租金标准。孙远远要求利源公司以总房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向其支付逾期交房违约金，但此标准明显高于同地区房屋租金标准，孙远远可以参照同地区房屋租金标准向利源公司主张逾期交房违约金。经计算，自2015年7月1日起至同年9月30日止的逾期交房违约金为7800元，此后的逾期交房违约金可以按照2600元／月的标准计算至涉案房屋实际交付之日止。故对孙远远要求利源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向孙远远支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金7800元，此后的逾期交房违约金按照2600元／月的标准支付至南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢1303含跃层室房屋实际交付之日止；
二、驳回孙远远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取57元，由利源公司负担。利源公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：
一、被上诉人孙远远一审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按照银行同期贷款利率标准赔偿其损失，但被上诉人孙远远对其损失未提供任何证据加以证明，而一审判决未围绕被上诉人孙远远的诉讼请求查明相关事实。
二、一审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；一审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方造成的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人孙远远未提交任何损失的证据。综上，1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人孙远远一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人孙远远承担。
被上诉人孙远远答辩称，由于上诉人利源公司迟延交房，造成其不能使用房屋在外租房的损失。请求二审法院驳回被上诉人利源公司的上诉请求，维持原判。针对一审法院查明的事实，上诉人利源公司持有异议，认为一审法院向中介机构询价结果不能反映涉案房屋的租金标准。双方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院另查明，本案一审中，针对被上诉人孙远远不能使用房屋的租金损失问题，经一审法院释明，被上诉人孙远远要求一审法院向中介机构询价。
本院认为，上诉人利源公司与被上诉人孙远远签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人利源公司未在合同约定的期限内向被上诉人孙远远交付房屋构成违约，故一审判决其向被上诉人孙远远承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人孙远远因上诉人利源公司延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元／天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人孙远远的实际损失。一审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但一审法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人利源公司延期交房违约金数额并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人利源公司负担。本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年十二月十九日
书记员 俞梦霏 更多数据：搜索“”来源：