镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2014）京民初字第2771号原告顾志良。被告单珺。委托代理人周兰萍，镇江市经济法律服务所法律服务工作者。被告上海克莉丝汀食品有限公司。法定代表人罗田安，该公司董事长。委托代理人陈莉，上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店职员。被告上海克莉丝汀食品有限公司镇江分公司。负责人罗田安，上海克莉丝汀食品有限公司董事长。委托代理人陈莉，上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店职员。
原告顾志良与被告单珺、上海克莉丝汀食品有限公司（以下简称“上海克莉斯汀”）、上海克莉丝汀食品有限公司镇江分公司（以下简称“镇江克莉斯汀”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月20日公开开庭进行了审理，原告顾志良、被告单珺的委托代理人周兰萍、被告上海克莉斯汀及镇江克莉斯汀的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2015年3月6日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告顾志良、被告单珺的委托代理人周兰萍、被告上海克莉斯汀及镇江克莉斯汀的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾志良诉称：2012年3月，原告与被告单珺签订《房地产租赁契约》一份，由原告将位于京口区**路**号*幢-5的门面房出租给被告单珺，双方约定租用期为5年，先付款后租房，原告净得房屋年租金为200000元，每年结付一次。单珺已将2015年4月30日前的房租结清。后被告单珺又将该房屋转租给镇江克莉斯汀。转租后，被告单珺向原告提供被告镇江克莉斯汀出具的门头灯箱改造说明一份，说明中称被告镇江克莉斯汀需要制作外立面灯箱，但灯箱安装的位置原为圆弧形，为保持灯箱与相邻灯箱在同一平面，需要将该弧形部分从最高点处去除0.4米，拆除宽度为从圆弧最高点向两侧各0.6米，原告收到该说明后同意被告镇江克莉斯汀按效果图进行装修，但租房期满后应由其恢复原样，并建议被告镇江克莉斯汀在不拆除门头结构的情况下进行施工。被告镇江克莉斯汀后将该门外悬空大梁进行了部分拆除。2014年11月25日，被告单珺将原告诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同。原告认为被告单珺在合同租赁期限未满的情况下强行单方面终止合同，应承担违约责任。被告擅自拆除了门外悬空大梁，应当向原告进行赔偿。
原告与被告单珺签订合同时，因租期为5年，才在合同中约定了33天的装修免租期，现在被告单珺只租了3年，故应当退还原告相应的13.2天的装修免租期租金。被告在未经得原告同意的情况下在租赁房屋的二楼大玻璃上张贴了一张大广告布，该广告布很难清除，只能更换玻璃。
原告与被告镇江克莉斯汀达成过补充协议，且被告镇江克莉斯汀为实际承租人，现原告诉至法院，请求判令：1、三被告共同给付单方面终止租赁契约的违约金100000元；2、三被告共同给付未能履行本契约所规定的条款的违约金50000元；3、三被告就野蛮拆除悬空大梁应共同赔偿原告40000元；4、三被告共同退还13.2天装修免租期租金7232.9元；5、三被告共同给付更换二楼玻璃的费用6000元；6、三被告共同给付水费21元，电费1600元；7、三被告共同给付原告在索要以上款项时可能产生的各种费用，如车旅费、误工费等，暂估5000元。
被告单珺辩称：1、租赁合同的终止是由原告私自将地下室转租他人引起的，被告单珺未违反租赁条约的规定，不需承担违约金；2、被告单珺拿到房子两三天后就转租了，未对租赁房屋进行任何装修或改动，原告要求其赔偿拆除门外悬空大梁的损失没有事实依据，且原告的该诉请已超过了诉讼时效；3、根据双方租赁合同第九条第一项规定，装修免租期为一个月，原告不能再重新主张；4、租赁合同第九条第一项规定“本契约第六条作废”，即原告在合同中未要求被告单珺需将房屋恢复原样，故原告不能就此再主张清除广告布或更换玻璃的费用；5、被告单珺已将水电费结清；6、原告的第7项诉求没有法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告上海克莉斯汀和被告镇江克莉斯汀共同辩称：1、被告镇江克莉斯汀已与被告单珺解除租赁协议，并已支付了相应的违约金，故原告诉讼请求的第1、2项与两被告无关；2、原告所提交的门头灯箱改造说明上无两被告的盖章，且该文件两被告此前从未见过，故不认可该说明，镇江克莉斯汀在拿到租赁房屋后，只是拆除了门头进行正常装修，且门头灯箱都是参照相邻店铺的高度和宽度做的，装修时对门外悬空大梁进行的改动不大，该弧形大梁也并非承重梁，未给原告的房屋造成损失，现原告要求两被告赔偿拆除门外悬空大梁的损失无事实依据，原告在镇江克莉斯汀开业两年多的期间内也从未提起该悬空大梁被破坏，故原告的第3项诉求已超过了诉讼时效；3、原告的第4项诉讼请求与两被告无关；4、镇江克莉斯汀已与被告单珺解除租赁协议，且该协议中未约定租赁房屋一定要恢复原状，故两被告不承担清除广告布或更换玻璃的责任；5、镇江克莉斯汀撤店时已结清水电费；6、原告的第7项诉讼请求不予认可。
经审理查明：2012年3月29日，原告顾志良与被告单珺签订《房地产租赁契约》一份，约定原告将其所有的位于镇江市京口区**路**号*幢-5室的房屋出租给被告单珺，租赁期限自2012年3月29日至2017年4月30日，租金每年200000元。该合同第六条约定，室内装潢一新，租房期满或不到期满，房屋上的所有装修不能拆走，一定要保留完好，原告认为不需要保留的装潢，被告单珺没有任何理由，必须按原告要求恢复原样；合同第九条约定，1、契约第五条第4项修改为：如遇规划拆迁，应无条件服从，原告所收被告单珺租金按未租用期返还租金，装修免租期为2012年3月29日至2012年4月30日，本契约第六条作废；2、（略）；3、甲（原告）乙（被告单珺）双方单方面终止本租赁契约，需赔偿对方人民币壹拾万元整；合同第十条约定，任何一方未能履行本契约所规定的条款，应在三日内支付给对方违约金伍万元整。同日，原告顾志良与被告单珺签订《转租同意书》一份，原告同意被告单珺将本案所涉房屋转租给克莉丝汀公司五年。2012年4月1日，被告单珺与被告镇江克莉丝汀签订《房屋租赁合同》一份，约定被告单珺将本案所涉房屋转租给镇江克莉丝汀，租赁期至2017年4月20日止。镇江克莉斯汀随后对本案所涉房屋进行了装修，并在安装门头灯箱时对房屋门外悬空的弧形挑梁做了部分拆除。2012年4月12日、2013年3月27日、2014年4月15日，被告单珺分别给付原告当年的房屋租金200000元，租金付至2015年4月30日。审理中，原告向本院提交原告（甲方）与被告镇江克莉斯汀（乙方）于2012年8月15日签订的《房屋租赁补充协议》一份，主要内容为：1、因租赁房屋中地下室部分渗漏水，且乙方不需使用该部分，经协商一致，地下室归还甲方所有，乙方在一楼与地下室楼梯处进行封隔；2、此后地下室部分在租赁期内，凡涉及该地下室的所有事宜，由甲方自理，与乙方无关，本协议不影响原合同的租期、租金。被告单珺及被告镇江克莉斯汀各向本院提交了一份《房屋租赁补充协议》，内容和原告提交的协议内容、时间均一致，但合同的甲方为原告顾志良与被告单珺，合同乙方为被告镇江克莉斯汀。该协议签订后，房屋的地下室钥匙由原告顾志良保管，原告于2014年9月16日将该地下室另行出租。2014年11月10日，被告镇江克莉斯汀发函给被告单珺，要求提前终止租赁合同，后双方于2014年11月30日解除了2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并于同日办理了房屋的交接手续。就提前解除合同，被告镇江克莉丝汀以已支付但未实际使用租赁房屋期间的租金抵作违约金，向被告单珺承担了违约责任。另查明，2014年11月25日，单珺以顾志良为被告诉至本院，认为顾志良擅自将地下室出租给他人，已构成严重违约，要求：1、解除双方于2012年3月29日签订的房屋租赁合同，并由顾志良支付其违约金50000元；2、顾志良返还其未能使用地下室的租金30000元；3、顾志良返还其未能实际使用房屋的租金83330元。本院于2015年5月25日作出（2014）京民初字第2703号民事判决，判决主文为：
一、解除单珺与顾志良2012年3月29日签订的《房地产租赁契约》；
二、驳回单珺的其它诉讼请求。该判决已生效。2015年5月5日，原告顾志良申请对本案所涉房屋门外悬空大梁的承重力、抗震强度及面积因镇江克莉斯汀的拆除是否造成影响及如造成影响，影响的大小进行司法鉴定，后原告顾志良于2015年8月15日向本院要求撤回上述鉴定申请。同日，原告顾志良申请对恢复本案所涉房屋门外拆除的悬空大梁的费用（含加固）进行司法评估，后镇江仁和永信资产评估有限公司出具了无法进行司法评估的说明。案件审理过程中，原告顾志良向本院确认：1、已与被告单珺在2015年6月1日对本案所涉房屋进行了交接，并在交接时结清了水电费，故原告顾志良现不再向三被告主张水费21元及电费1600元；2、本案所涉房屋已租给新的承租人，原告未对二楼玻璃上的广告布进行清除，而是由新的承租人清除，原告为此多给了新承租人5天的装修免租期。上述事实，有房地产租赁契约、房屋租赁补充协议、房屋所有权证、发票、收条、转租同意书、房屋租赁合同、告知函、照片、（2014）京民初字第2703号民事判决书、鉴定申请、无法进行司法评估的说明、谈话笔录、当事人陈述等证据证明。
本院认为：原告与被告单珺签订的《房地产租赁契约》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务，否则应当根据合同约定以及法律规定，承担相应的责任。
原告与被告单珺所签订的《房地产租赁契约》约定租赁期限至2017年4月30日，被告单珺于2014年11月25日向本院起诉要求解除该合同，结合该案的判决结果，应认定被告单珺单方面终止了双方的租赁合同，故被告单珺应当根据合同约定，向原告顾志良支付违约金100000元。对于原告顾志良除该100000元违约金以外主张的50000元违约金，因该租赁合同已解除，故不再重复计算。
被告镇江克莉斯汀已按照与被告单珺签订的《房屋租赁合同》的约定向被告单珺承担了违约责任，且原告顾志良与被告镇江克莉斯汀及上海克莉斯汀无直接的合同关系，故原告要求镇江克莉斯汀及上海克莉斯汀支付违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张三被告应赔偿本案所涉房屋门外悬空弧形挑梁被拆除的损失40000元及二楼因张贴广告布需更换玻璃的费用6000元，对此原告均未能提供相应的证据证明索赔金额的合理性。被告单珺则认为其未对房屋进行任何装修或改动，且合同中原本规定承租人需恢复原样的条款已经在合同中明确约定作废，故其不需要承担恢复原样或赔偿损失的责任，原告的该项诉求已超过了诉讼时效。
本院认为，三被告未提供证据证明原告同意将本案所涉房屋的门外悬空弧形挑梁进行拆除及在二楼张贴广告布，被告单珺将房屋转租给被告镇江克莉斯汀，且转租合同已协商解除，被告镇江克莉斯汀因承租房屋给原告造成的损失，应当由被告单珺承担，故原告要求被告单珺赔偿相应损失的请求符合法律规定。但因司法评估机构无法对相关费用作出评估结论，本院根据现场勘验情况及市场行情酌情确定为5000元。因被告镇江克莉斯汀及被告上海克莉斯汀与原告无直接的合同关系，故原告要求被告镇江克莉斯汀及被告上海克莉斯汀赔偿损失的请求，本院不予支持。原告主张被告应退还未租赁的2年所对应的装修免租期的租赁费用无法律依据，本院不予支持。原告向被告索要因诉讼可能产生的各种费用（含车旅费、误工费等），对此原告陈述主张的费用未发生，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告单珺应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告顾志良违约金100000元；
二、被告单珺应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告顾志良损失5000元；
三、驳回原告顾志良的其他诉讼请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4448元，由原告顾志良负担2224元，被告单珺负担2224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）
审 判 长 韦 雷
审 判 员 兰 欢
代理
审判员 尹星懿
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 魏晓虹（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自