广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4315号
上诉人（原审被告）：刘德民，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
被
上诉人（原审原告）：黄坚玲，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。
原审
被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：上诉人刘德民因与被上诉人黄坚玲、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，俊田公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年11月24日，黄坚玲（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市xx区xx路xx号六层379号铺，该商铺建筑面积4.77平方米，房价总额210000元；买受人按一次性支付的方式付款，2011年11月24日前支付房价款计126000元，出卖人出示广州市房地产登记中心收件回执三天内支付房价款84000元；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年4月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合向规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。黄坚玲于2011年11月19日向刘德民、俊田公司支付定金50000元、于同月24日再支付首期款76000元。黄坚玲还向广东金桥百信律师事务所支付了签约服务费1300元及委托公证费200元。黄坚玲于2013年10月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方签订的《商铺买卖合同》；2、刘德民、俊田公司退还收取的房款126000元以及支付从2011年11月19日起至实际支付之日止的利息（按银行同期逾期贷款利率计算，其中2011年11月19日至2011年11月24日，以50000元为本金；从2011年11月25日起以126000元为本金）；3、刘德民、俊田公司赔偿黄坚玲签约服务费、委托公证费1500元；4、刘德民、俊田公司向黄坚玲支付违约金21000元。刘德民为证明是由于政府原因而导致未能办理涉案房屋交易过户手续，提交了穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”原审法院认为：双方签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。刘德民、俊田公司未在合同约定的期限内办理涉案房屋的交易过户手续，且逾期超过15日，根据合同约定，黄坚玲享有合同解除权，故黄坚玲要求解除合同、返还已付房款及支付违约金的诉讼请求依据充分，予以支持。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民、俊田公司应按房价款的10%向黄坚玲支付违约金。刘德民的举证不足以证明逾期办理交易过户存在不可抗力因素及违约金过高，故对其该抗辩意见，不予采纳。至于刘德民辩称合同没有约定支付利息且黄坚玲已主张违约金，故不应再支付利息的辩解意见，由于黄坚玲诉请支付的利息是其已付购房款产生的法定孳息，其与合同约定的违约责任并不相冲突而不得同时主张，故刘德民该项辩解意见，不予采信，但利息应调整为参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算为宜。另因签约服务费及委托公证费不是刘德民、俊田公司收取，且黄坚玲主张的违约金已足以弥补该损失，故黄坚玲要求刘德民、俊田公司赔偿该费用依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年3月24日作出如下判决：
一、解除黄坚玲与刘德民、俊田公司在2011年11月24日签订的《商铺买卖合同》；
二、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向黄坚玲返还房价款126000元并支付该款从2011年11月19日起至实际清付上述购房款之日止的利息（参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，其中2011年11月19日至2011年11月24日，以50000元为本金；从2011年11月25日起以126000元为本金）；
三、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向黄坚玲支付违约金21000元；
四、驳回黄坚玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1867元、公告费1500元，由刘德民、俊田公司共同负担。判后，我方刘德民不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清。双方签订合同后，我方已积极着手准备为黄坚玲办理相应的产权证等手续，但我方在为黄坚玲办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批手续、程序及文件等，导致我方无法在合同约定期间内为黄坚玲办理涉案商铺的产权证等手续。因此，我方认为解除合同是由于不可抗力的因素引起的，我方无需对合同解除承担违约责任。
二、原审判决适用法律错误。1、原审法院对黄坚玲所主张的利息笼统认定为法定孳息并未作区分，我方认为在民事诉讼中，依据案件的情况、合同性质的不同，利息的主张应分为法定孳息收益及法定孳息损失。本案中，黄坚玲所主张的购房款的利息是基于我方在《商铺买卖合同》的违约行为而承担的，应属于法定孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方约定的违约金在性质上、功能上相当，根据合同法的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。因此，原审判决我方既支付违约金同时又支付利息，属于适用法律错误。2、《商铺买卖合同》约定，我方交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于我方原因造成未能办证而解除合同，那么也没有对黄坚玲造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》第114条第2款规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定予以调整，但原审判决却没有依法调整。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项中关于利息支付的判项；2、撤销原审判决第三项关于支付违约金21000元的判项；3、由黄坚玲承担全部诉讼费用。被上诉人黄坚玲答辩同意原审判决，不同意刘德民的上诉请求。原审被告俊田公司经本院合法传唤未到庭表明意见。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定刘德民、俊田公司与黄坚玲签订的《商铺买卖合同》合法有效正确，本院予以确认，双方均应依约履行。根据《商铺买卖合同》约定，刘德民、俊田公司应在合同生效后210个工作日内将涉诉商铺过户至黄坚玲名下，逾期超过15日的，黄坚玲有权单方提出和决定解除合同，若黄坚玲决定解除合同的，刘德民、俊田公司应自黄坚玲解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向黄坚玲计付违约金。合同签订后，黄坚玲依约向刘德民、俊田公司支付了涉诉商铺的房价款126000元，但刘德民、俊田公司并未依约将涉诉商铺过户至黄坚玲名下，已构成违约，故原审判决解除双方签订的《商铺买卖合同》、刘德民、俊田公司返还购房款给黄坚玲并无不当，应予维持。刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至黄坚玲名下，系因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任，但该《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》仅为规范商业用房分割登记申请程序而发，其并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，故刘德民主张其无需承担违约责任理据不足，本院不予采纳。关于违约金的支付标准，双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款10%即21000元计付，该约定系双方的真实意思表示，刘德民主张该约定标准过高，但并未提供证据证明21000元明显超过其违约行为给黄坚玲造成的损失，故原审判决刘德民、俊田公司向黄坚玲支付违约金21000元并无不妥，可予维持。关于已付购房款利息与违约金是否可以并用的问题。黄坚玲向刘德民、俊田公司支付房款，刘德民、俊田公司占用了该款项，该款项产生的法定孳息，刘德民、俊田公司向黄坚玲返还购房款时应一并返还，原审法院按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当。因合同解除系刘德民、俊田公司违约所致，故刘德民、俊田公司还应向黄坚玲另行支付解除合同的违约金。因此，原审判令刘德民、俊田公司应付购房款利息及解约违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，刘德民的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费407元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月十九日
书记员 仪文娟