江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）徐执异字第78号异议人（案外人）林楷，男，汉族，1950年2月16日生，住浙江省丽水市。申请执行人张志年，男，汉族，1969年1月20日出生，住江苏省邳州市。委托代理人黄海光，北京市华海律师事务所律师。被执行人连云港东南置业有限公司，住所地江苏省连云港市连云区墟沟中山西路267号。法定代表人张城建，该公司董事长。被执行人江苏金科地产投资有限公司，住所地江苏省连云港市连云区云和路166号。法定代表人傅伟军，该公司董事长。委托代理人李彪，该公司职员。在张志年申请执行连云港东南置业有限公司（以下简称东南置业公司）、江苏金科地产投资有限公司（以下简称金科地产公司）借款纠纷一案中，本院依法查封金科地产公司开发的金源金凤凰城房地产，在拍卖过程中案外人林楷向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人（案外人）林楷异议称，法院将异议人的财产金源金凤凰城二期11幢703室当作被执行人的财产予以执行明显错误。1.2010年异议人受让案外人401980元债权，转而购得金源凤凰城11幢703室。双方签订认购合同，并由金科地产公司出具收款收据。2.异议人与申请执行人张志年同是金科地产公司的债权人，且异议人购房时间在法院查封之前，法院将异议人的财产作为被执行人的财产查封并在网上拍卖明显错误。3.因涉案房产一直未正式开盘，且目前被查封中，异议人无法办理正式购房合同。综上，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，向执行法院提出执行异议，请求立即中止执行，并解除对异议人所有的金源金凤凰城二期11幢703室的查封。申请执行人张志年答辩称，异议人在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，其交款是借款给金科地产公司转为购房款，也未经房产管理部门预登记，不产生对抗第三人的效力，没有物权请求权，异议人的异议请求依法应予驳回。被执行人金科地产公司答辩称，对异议人在申请中所述的事实和理由没有异议。经审查查明，2012年3月30日，张志年以东南置业公司、金科地产公司为被告向本院提起借款合同纠纷一案，本院经审理于2012年8月30日作出（2012）徐商初字第0055号民事调解书，内容为：（一）截至2012年8月15日，东南置业公司欠张志年本金500万元、自2012年8月16日起至实际还清之日止的利息（利息按年利率24%计算，包括应通过银行支付的7.553%）及律师费等其他损失10万元。（二）东南置业公司于2012年10月31日前给付张志年欠款本金170万元及相应利息；2012年11月30日前给付张志年170万元及相应利息；2012年12月31日前给付张志年160万元及相应利息，并支付律师费等其他损失10万元。（三）金科地产公司对上述欠款本息承担连带偿还责任。（四）东南置业公司在约定的第一批付款期限前累计支付给张志年本息90万元后，张志年同意解除对金科地产公司金源金凤凰城4号楼1单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼1单元301室、5号楼3单元301室、7号楼1单元201室房屋的查封；如果东南置业公司在约定的第一批付款期限前累计支付给张志年本金170万元及相应利息后，张志年除同意解除上述六套房产外，另同意解除对金科地产公司金源金凤凰城5号楼3单元401室、6号楼1单元101室、6号楼3单元202室、7号楼2单元301室房屋的查封。（五）如果东南置业公司、金科地产公司未能按上述约定还清任何一期欠款，则张志年可以就全部实际欠款向法院申请执行。在案件审理过程中，张志年向本院申请财产保全，2012年4月5日，本院作出（2012）徐商初字第55号民事裁定书，裁定：查封、冻结东南置业公司、金科地产公司的银行存款人民币700万元。如银行存款不足，则查封、扣押相应价值的合法财产。2012年4月7日，本院依法查封金科公司开发的金源金凤凰城包括11幢703室房屋在内的20余套房产。调解书生效后，被执行人未能履行付款义务，申请执行人张志年向法院申请执行。在执行过程中，本院对包括涉案房屋在内的查封房屋进行了评估并在淘宝网上进行了拍卖。在拍卖过程中，异议人林楷向本院提出执行异议，请求中止对金科公司开发的金源金凤凰城包括11幢703室房屋的执行并解除查封。在异议审查过程中，异议人向法院提交了2010年1月22日其与金科地产公司签订的《认购合同》一份，约定：（一）本次认购商品房位于江苏省连云港市金源金凤凰城23-01区块。（二）林楷自愿认购金源金凤凰城11幢703室，该商品房按建筑面积计价，建筑面积123.06平方米，单价3209元/平方米，附属储物间编号为10#，价格7080元。林楷认购的商品房与附属用房总价401980元。（三）付款方式及金额，融资款401980元……同时，林楷向本院提交2010年2月24日金科地产公司出具的收据一份，内容为：缴款单位：林楷；金额：肆拾万壹仟玖佰捌拾元正；摘要：收金源金凤凰城11幢703室购房款及附属10#储藏间房款。另查明，据金科地产公司陈述，涉案房产目前经过设计单位、施工单位、监理单位、勘验单位验收合格，由于业主经常上访，为维护社会稳定，2015年11月才发放房屋的钥匙。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案房产在2012年被法院查封，在查封之前异议人并未合法占有涉案房屋；同时，根据上述司法解释的规定，抵债受让人未列入物权期待权的保护范围。异议人依据购房协议和受让债权的购房收据主张阻却执行，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回异议人林楷的异议申请。异议人、当事人
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一五年十二月十九日
书记员 孙 健 来源：