（2015）凤民一初字第02082号
裁判日期: 2015-12-18
公开日期: 2016-04-22
案件名称
陈美云与谢登刚、李文平等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
凤阳县人民法院
所属地区
凤阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,谢某某,李某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款，第一百一十四条第一款，第五十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第02082号原告：陈某某，女，1965年7月19日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地浙江省湖州市吴兴区，经常居住地安徽省凤阳县。被告：谢某某，男，1968年10月18日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省住凤阳县。被告：李某某，女，1968年1月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省凤阳县。原告陈某某诉被告谢某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某到庭参加诉讼，被告谢某某、李某某经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。陈某某诉称：其与谢某某、李某某夫妻为朋友。谢某某、李某某以资金困难为由，和陈某某达成房屋买卖协议，约定房屋总价格290000元，面积143.36平方米，房屋坐落于凤阳县府城镇名城世家A区6幢1单元302室。2013年4月13日，双方签订房屋买卖合同，约定交房日期为2013年5月13日。陈某某依约支付了现金215000元，但谢某某、李某某并未将房屋交付，且后来才得知该房屋早已抵押给银行，无法继续履行。请求解除双方签订的房屋买卖合同；谢某某、李某某立即返还陈某某购房款215000元及赔偿违约损失，自交房日期2013年5月13日起按月利率20‰支付利息损失。谢某某、李某某未提交答辩意见。陈某某为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据：1、陈某某身份证复印件一份。用以证明其主体资格。2、谢某某身份证复印件一份。用以证明其主体资格。3、李某某人口信息表复印件一份。用以证明其主体资格。4、房屋房买卖合同书一份。用以证明陈某某于2013年4月13日和谢某某、李某某签订房屋买卖合同书。我认为合同无效。谢某某、李某某对该房屋有所有权。5、谢某某、李某某出具的收条原件三份。用以证明买卖房屋合同签订后，陈某某分三次付了房款215000元，按照合同还差75000元购房款。6、凤阳县不动产登记中心出具的滁州市房地产登记信息表一份。用以证明凤阳县府城镇名城世家A区6幢1单元302室权利人为谢某某，房产证字号凤字第××号，土地证字号凤国用（2010）第0011号。已于2012年7月3日抵押给凤阳县农村信用合作联社，抵押期间为3年，即自2012年7月30日始到2015年7月30日止。签订房屋买卖合同是在房屋抵押期间，出卖人没有告知该房产已经被抵押的事实。7、谢某某、李某某结婚证复印件一份。用以证明签订房屋买卖合同时候，谢某某、李某某是夫妻关系。谢某某、李某某未提交证据。认证如下：陈某某的证据：证据1－3，能够证实三当事人的身份情况，证据效力本院予以认定；证据4、5、6，与案件具有关联性、合法性、真实性，证据效力本院予以认定；证据7，能够证实谢某某、李某某为夫妻关系，证据效力本院予以认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2009年7月24日，谢某某在凤阳县府城镇名城世家小区A区6－1－302室取得一处房产，房产证号为凤字第××号，国有土地使用权证号为凤国用（2010）第0011号。因资金困难，谢某某于2012年7月30日将该房产抵押给凤阳县农村信用合作联社，设定抵押期限自2012年7月30日至2015年7月30日。2013年4月13日，谢某某与李某某夫妻将抵押期间的房屋即位于凤阳县府城镇名城世家小区A区6－1－302，作价290000元出售给陈某某，双方签订了房屋买卖合同，约定主要条款如下：第一、甲方自愿将共同所有的私有房产一套转卖给乙方所有，双方约定该房产买卖价格为贰拾玖万元人民币（290000）。第二、该房产位于凤阳县，名称名城世家A区6栋1单元302室，建筑面积为143.36平方米。第三、甲方将上述房地产自愿转让给乙方所有。双方约定转让价值贰拾玖万元整，乙方同意以上述约定价格购买该房地产，并自本合同签订之日支付给甲方购房预付款计壹拾叁万元。第四、甲方自本合同签订后收到乙方购房预付款之日应将该房地产证书及土地使用权证书或者有关证明该房地产合法私有的凭证及手续交付给乙方保留。第五、甲乙双方约定该房地产交付时间为2013年5月13日。交付之前，甲方不得擅自对外变卖该房产，若需变卖必须经乙方同意，否则造成乙方一切损失由甲方负责赔偿。第六、该房产约定的交付期限届满，甲方未交付的，乙方有权付清全部的购房款后或者经有关部门提存所剩购房款后，甲方必须无条件配合乙方进行该房产过户变更登记手续，所需费用由甲方承担。第七、甲方逾期交付房产的违约责任，甲方未按本合同约定按期交付给乙方使用，由甲方承担违约责任。甲方自愿按购房预付款总额支付月利息6%元付给乙方。第八、本合同在履行期间，甲方若单方反悔终止履行本合同义务，应当向乙方双倍返还交付过的购房款后有权解除合同。合同签订后，陈某某分三次支付给谢某某、李某某夫妻购房款215000元，但谢某某、李某某夫妻未将所出售的房产交付，也未依约交付房产权证书等，后陈某某发现诉争的房产在签订合同前即已设定抵押，故陈某某起诉来院。要求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款215000元，并支付违约金，即自交付期限2013年5月13日起按月利率20‰计算利息。本案在审理过程中，陈某某于2015年12月18日提出财产保全申请，要求查封谢某某所有的位于凤阳县府城镇名城世家A区6栋1单元302室的住房（房产证号为凤字第××号，国有土地使用权证号为凤国用（2010）第0011号），并提供了担保，本院作出裁定，查封了谢某某所有的上述房产。本院认为：本案争议的焦点如下，第一、双方签订的房屋买卖合同是无效，还是有效？应否解除？第二、陈某某要求返还购房款及赔偿利息损失的请求是否合法？第一、双方签订的房屋买卖合同是无效还是有效？《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。本案诉争的标的物为一处房产，谢某某已将房产抵押于他人，即其对出卖的标的物不享有处分权，在此前提下双方签订的买卖合同是否有效？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故出卖人在签订买卖合同时，对标的物不享有处分权，并不导致合同的当然无效。双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。因标的物设定抵押，导致合同无法履行，为合同履行过程中的问题，当事人可主张违约责任。陈某某要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。第二、陈某某要求返还购房款及赔偿利息损失的请求是否合法？谢某某、李某某收到了陈某某购房款215000元，其标的物在抵押之中，造成合同无法履行，故谢某某、李某某构成违约，应承担返还购房款及赔偿损失的责任。陈某某要求出卖方返还购房款215000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方约定了违约金的计算方式，即按照已付购房款月利率6%计算，该约定过高，应予调整。现陈某某要求按照月利率20‰计算利息损失的请求，符合法律规定要，本院予以支持。谢某某、李某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告谢某某、李某某与原告陈某某2013年4月13日签订的房屋买卖合同；二、被告谢某某、李某某于本判决生效后十日内返还原告陈某某购买款215000元，并赔偿相应利息损失（自2013年5月13日起按月利率20‰计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，财产保全费1595元，计6120元，由被告谢某某、李某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 张 睿人民陪审员 汪朝斌人民陪审员 王 艳二〇一五年十二月十八日书 记 员 张 超附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。