（2015）思民初字第17018号
裁判日期: 2015-12-18
公开日期: 2016-04-07
案件名称
张一平与厦门市禾丰新景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张一平,厦门市禾丰新景房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第17018号原告张一平，女，1982年10月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。被告厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。法定代表人陈中保，董事长。委托代理人郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告张一平与被告厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张一平及被告禾丰新景公司的委托代理人郭元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张一平诉称，2011年2月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买坐落于厦门市思明区龙山中路109号地下一层第236号人防车位，总价款为180000元；被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，否则被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向原告支付违约金；若原告未在约定期限内办理产权证，且采取银行按揭的，逾期在90日以内按总房款的日万分之四向被告支付违约金，超过90日按总房款的日万分之八向被告支付违约金。合同订立后，原告已支付全部房款，被告于2014年9月2日将讼争房屋交付原告使用，但被告至今仍拒绝办理房屋所有权初始预登记，并未将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，导致原告至今无法取得讼争房产的权属证书。同时，被告在订立合同时，利用其优势地位，对于逾期办证的情形设置明显不对等的违约责任（原告承担的违约责任是被告的至少40倍），显属显失公平，原告有权按照合同法及相关司法解释的规定，请求人民法院予以变更，并要求被告按照变更后的违约责任向原告支付逾期办证违约金。现请求判令：1、被告立即向厦门市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，并协助原告办理址于思明区龙山中路109号地下一层第236号人防车位所有权权属证书；2、变更《商品房买卖合同》第十四条第2款为：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.04%向买受人支付违约金”。被告禾丰新景公司辩称，一、原告要求被告立即办理房屋所有权初始预登记，并协助办理房屋所有权权属证书的诉求，不具备可实现性。讼争项目竣工验收后，被告便积极办理房屋所有权初始登记等所有审批手续，但因种种原因致使该项目至今尚未取得房屋所有权初始登记证明，被告也并非办证机关，无权决定能否办理房屋所有权初始登记；故原告的该项诉求在目前属于事实上不能履行，也不适于强制履行，根据《合同法》第一百一十条规定，应依法驳回。二、原告主张在订立合同时，被告利用优势地位，对于逾期办证的情形设置明显不对等的违约责任，显属显失公平，故请求变更合同条款，既不符合客观事实，也无法律依据。（一）讼争《商品房买卖合同》及补充协议是原被告双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思。首先，讼争违约金条款在《商品房买卖合同》中均是在空格处体现，合同中的空格之处已经具备了一定的提示功能。且，合同还明确提示性记载：“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询”；其次，双方以“补充协议”的方式在补充协议中再次确定了有关办理产权证的双方权利义务。原告作为完全行为能力人，拥有足够的能力和条件对合同条款进行判断和协商，厦门房地产开发商逾百个，原告有充分权利选择任意楼盘购买，被告利用优势地位无从谈起。（二）原告主张合同条款变更的权利已经超过法律规定的一年除斥期间。（三）本案也不存在任何显失公平的情形。首先，原告在明知合同条款内容以及相应法律后果的情况下，仍自愿签署合同，属自行处分民事权利的有效行为，并不存在“显失公平”。其次，原告并未提出任何有证明力的证据证明存在被告利用优势地位或利用原告没有经验误导原告做出错误意思表示而构成显失公平的情形。再次，讼争合同第十四条第2款约定“被告逾期办证按日0.001%支付违约金”与补充协议第10条约定“原告逾期缴纳契税等费用应承担日万分之四的违约金”两者约定针对的违约行为完全不同，没有可比性，并没有造成权利义务的不对等。最后，被告并未因此获益，反而遭受了损失；而暂时不能办理产权证实际并不影响原告对于房产的实际利用和使用，且原告购买的讼争房产现值较原告购买当时已增长50%甚至一倍以上，原告因此已经获得了巨大的收益，故逾期办证未对原告造成不公平的实质后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年2月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下室-1层236号车库（即思明区龙山中路109号地下一层第236号人防车位），购房款总额为180000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2013年6月30日，若出卖人提前交付商品房的，上述产权登记起算时间仍为2013年6月30日，同时，“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2013年6月30日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第（4）项约定：出卖人若按合同第八条交付使用，将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间的起算日期以2013年6月30日为起算点；如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。第13条“其他约定”第（4）项约定：本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸，如《厦门日报》等。另查明，上述《商品房买卖合同》签订后，原告已向被告支付了全额购房款。讼争商品房所在的禾丰新景项目已分别于2014年8月4日经厦门市思明区公安消防大队综合评定工程消防验收合格，于2014年8月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。后，被告曾于2014年8月30日在《厦门日报》刊登交房通知，通知禾丰新景项目业主于2014年9月1日至2014年9月3日办理交房手续。还查明，禾丰新景项目的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计要求条件，在该项目的逾期交房系列案件中，已有生效判决认定直至2014年9月17日即禾丰新景项目的管道燃气工程达到设计要求条件时，该项目商品房方才符合交付条件；被告至今尚未向房屋权属登记机构办理讼争商品房的所有权初始预登记。以上事实，有《商品房买卖合同》及其附件、备案证明、销售不动产统一发票、（2014）思民初字第11911号民事判决书以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，原告主张讼争商品房于2014年9月2日实际交付，故被告已逾期办理所有权初始预登记及逾期协助原告办理所有权权属证书；被告确认合同约定的办理所有权初始预登记及协助原告办理所有权权属证书的期限至庭审时均已届满。本院认为，原、被告于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行合同义务。根据合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定，关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别指自2013年6月30日起60个工作日和90个工作日，若被告逾期交付商品房的，则自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限；现根据原、被告双方的陈述意见，可以认定被告办理讼争商品房所有权初始预登记及协助原告办理所有权权属证书的期限已经届满，但被告至今尚未履行该义务，故原告要求被告办理房屋所有权初始预登记并协助办理讼争商品房所有权权属证书之诉求，于法有据，本院予以支持。另，原告以双方当事人在逾期办证情形下所承担的违约责任不对等为由，主张存在显失公平，并据此要求将讼争《商品房买卖合同》第十四条第2款约定的违约金标准调整为每日按已付款的0.04%计算，但原告所主张的前述显失公平事项在其签订合同时应已知悉，直至提起本案诉讼要求行使变更权，已超过法定除斥期间，故对原告该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内办理厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下室-1层236号车库（即厦门市思明区龙山中路109号地下一层第236号人防车位）所有权初始预登记，并协助原告张一平办理该房屋的所有权权属证书；二、驳回原告张一平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告张一平负担25元，被告厦门市禾丰新景房地产有限公司负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 林月蓉二〇一五年十二月十八日代书记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》73.对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”