（2015）深中法房终字第1797号
裁判日期: 2015-12-18
公开日期: 2016-01-27
案件名称
梁雯与刘建国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
审理程序
二审
当事人
梁雯,刘建国,交通银行股份有限公司深圳景田支行
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1797号上诉人（原审被告）：梁雯，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：李晓，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建国，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托代理人：朱耀龙，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人：欧阳帆，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司深圳景田支行，住所地：广东省深圳市福田区景田东路36号润丰园A座首层。负责人：金长河，行长。梁雯因与刘建国房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第987号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，一、2009年6月1日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同》1份，约定：原告将其名下的位于罗湖区田贝某路某小区1栋D506号房屋卖给被告，建筑面积43.1平方米、用途为住宅，价格人民币43.1万元（以下均为人民币）；付款方式，合同签订之日起3天内将23.1万元划入原告中国农业银行账户，剩余房款被告领到新房产证办完余款按揭手续后再行支付；待被告子女升入某某中学初中后，一年内，若原告提出买回原房产，被告须按原价格卖给原告；若原告在被告子女升入某某中学初中后，一年内未提出买回原房产的需求，则被告可单独处置房产。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告按约履行支付全部购房款的义务。2009年6月10日涉案房产过户登记至被告名下。二、2013年6月28日被告之子被某某中学录取为初一新生，同年9月1日开学。原告从2014年8月开始向被告发送手机短信要求被告将涉案房屋以43.1万元的原价卖还给原告，至2015年4月期间被告仍拒绝，双方为此发生纠纷，原告遂于2015年6月2日诉至本院。三、另查，原告目前具备在深圳购买住宅房产1套的资格。涉案房产由被告作为抵押担保向第三人抵押贷款人民币20万元，目前尚未还清贷款。原告庭审中表示愿意代替被告偿还被告上述剩余贷款办理赎楼手续，原告并表示具备一次性支付43.1万元回购款的经济能力原告原审诉讼请求为：1、被告继续履行2009年6月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》，五日内协助将涉案房产过户至原告名下；2、本案保全费、诉讼费由被告承担；3、被告及第三人办理涉案房产抵押注销手续，配合赎楼。原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告于2009年6月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。一方面，根据原告提供的手机短信证据，可以认定原告自2014年8月开始即与被告协商以原价格回购涉案房产事宜，应视为原告从2014年8月就开始向被告明确提出原价格回购涉案房产的主张；此时距离被告的孩子入读某某中学的时间即2013年9月，并未超过合同约定的1年回购期。另一方面，原告目前具备在深圳购买住宅1套的购房资格，且具备一次性支付全部回购款和赎楼的能力，故原告要求以原价回购涉案房产，符合合同约定，本院予以支持。原告应负责先向第三人赎楼，办理注销抵押登记手续；然后履行向被告支付43.1万元回购款的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告应于本判决生效之日起三十日内，负责向第三人办理涉案的位于深圳市罗湖区田贝某路某小区1栋D506号房产的赎楼和注销抵押登记。被告与第三人均负有协助义务。二、自涉案房产办理完毕注销抵押登记之日起三十日内，原告应负责向被告一次性支付涉案房产的回购款人民币43.1万元。三、自原告履行完毕上述向被告支付全部回购款的义务之日起三十日内，被告应负责协助将涉案房产过户登记至原告名下。第三人负有协助义务。如果原告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元、保全费人民币5000元，均由被告负担。梁雯不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深罗法民三初字第987号民事判决书的第一、二、三项判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定“被上诉人从2014年8月开始向上诉人发送手机短信：要求原价回购房产”没有事实依据，纯属主观想象；被上诉人本应对此（即：一年内提出回购房产）承担举证不能的法律后果。从被上诉人提供的证据可知：因其是中国电信公司的职工，能够提供六个月（一般人只能打印六个月内的）前后的全部通信记录，其于2014年8月份向上诉人发送的唯一短信时点是11日23时25分，内容存于被上诉人手机，其能够提供截屏内容却没有提供，上诉人在庭审中否认其在2015年3月20日前曾经向上诉人提出过回购房产的主张，依据“谁主张谁举证”的原则及最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事入主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，被上诉人仅仅提供2014年9月9日之后的手机截屏内容，应当对“其在一年内向上诉人提出过回购房产”承担举证不能的法律后果，且2014年8月11日23时25分的短信内容截屏，属被上诉人能提供却不提供的证据，内容肯定与回购房产无关，依法可推定该短信内容不利于被上诉人。而原审判决却偏偏作出了相反的推定，不但没有事实依据，且明显违反法律明文规定。2、原审中的“视为8月提出回购”于法无据。9月9日之前，双方的唯一短信没有具体内容，根本不能证实双方有协商过回购房产这一事实，9月9日的短信内容是“被上诉人想介绍新租客租赁某房屋，找原租客电话看房”，也不能支持原审判决认定为回购房产的主观推断，2015年3月20日的短信才明确提出回购，但期限己过。即使9月1日开学日是起算日，即使9月9日的短信可被推断为回购房产的内容，也已经超期8天，这一事实确定无疑。原审中不能仅凭8月11日一条没有内容的短信，来主观想象或推断“可以认定”、继而“视为”被上诉人于8月始提出过回购房产的虚拟事实。事实上就是事实，审判应当重事实，重证据，不能于法无据地“推定”或“视为”，法律上的“推定”或“视为”应当于法有据，正如最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条中明文“推定”。3、原审判决对反诉请求完全无视是程序错误。原审判决对上诉人提出“解除或变更回购条款”的反诉不予受理，并口头建议另行起诉，也显属不当，上诉人在举证期限内提出反诉，反诉请求可抵消或吞并原告的诉讼请求，是于法有据的正当权利，仅仅口头表示不予受理是程序错误，建议另行起诉是徒增当事人讼累，原审判决对此完全无视是错误的，请二审法院据此裁定发回重审。综上所述，原审判决“认定被上诉人从2014年8月开始要求原价回购房产”没有事实依据，“视为8月提出回购”更是于法无据，完全忽视了被上诉人举证不能的事实与责任，原审判决不重证据凭主观推断、认定的行为，客观上是为当事人补充证据，必然产生司法不公。恳请二审法院以“证据能证明的事实”原则严格审视证据，并据此作出客观判定；同时结合实际公平原则，考虑深圳房产暴涨的事实，确定2013年6月28日是“一年内回购期限”的起算日，驳回被上诉人的全部诉讼请求，或以程序错误为由裁定发回重审。恳请二审法院依法改判。刘建国答辩称：一、上诉人的上诉主张与事实不符。首先通话内容及短信内容属于通信秘密，中国电信公司没有保存，所以不可能通过中国电信公司来调取2014年8月11日的短信内容；其次，被上诉人在原审时提交的证据6《9月9日的短信截图》表明被上诉人旧手机遗失，更换了新手机，因此客观上已不能提供2014年8月11日的短信截屏，因此上诉人认为被上诉人应当持有2014年8月11日的短信截屏，与事实不符。并且短信属于点对点的双向通信，如果上诉人认为8月11日的短信内容与回购房产无关，也完全有能力提供自己手机上的短信截屏来予以反驳，但上诉人在收到被上诉人原审提交的证据及整个原审庭审过程中都从未提出相反内容的短信截屏来予以反驳。二、原审作出“原告已提出回购要求”的判决合理合法。首先，从交易背景来看，上诉人与被上诉人之间的房地产转让不同于普通的房地产转让，从合同第8条双方特别约定的条款，明显可以看出该合同包含了被上诉人帮助上诉人小孩就读某某中学的意愿该类。那么当该帮助目的达到后，被上诉人收回房屋理所应当；其次，从房价来看，当合同约定的回购条件成立时，房子的市价是140万元，而约定的回购价格是43万元，有接近100万元的差价，那么对任何一个正常理性的人来说，要求回购都是顺理成章的；从上述交易背景和价格走向来看，被上诉人在回购条件成就时要求回购，是符合正常逻辑的判断，而上诉人提出被上诉人放弃回购的判断，显然有悖于正常逻辑，对于这样一个明显违反常理的逻辑推断，上诉人并没有提供任何支持这种反常判断能够成立的理由及依据。从举证责任的分配来说，当一项事实有悖于常理时，显然要求主张该项事实的人应当承担更严格的举证责任。比如：当我们认为扶老人是一个正常的判断时，我们就不会苛求大家在扶老人之前必须先录音录像，但是当我们认为为什么要扶老人是一个正常判断时，那么扶老人先录音拍照就是一个正常的录音。本案中，原审的判决更加符合事实及诚实信用的价值取向。三、从证据本身来看，本案被上诉人在原审提供的有关中原地产网站截图、手机短信截图、手机短信清单、通话记录清单及相关的录音文稿等可以相互印证，足以证明被上诉人在合同约定的回购条件成就时，已经就上诉人提出了回购的要求。其中，证据5中原地产的网站截图表明，在2014年8月10日，被上诉人在中原地产就涉案房屋进行了放盘出售，该截图留下的联系方式就是本案的被上诉人，而不是本案的上诉人，说明被上诉人已经向上诉人主张收回房屋的意愿。相应的证据7手机短信清单表明，也就是在中原地产放盘的第2天（8月11日），被上诉人将有关放盘及回扣的情况通过短信的方式告知了上诉人。同时，证据6手机短信截图，在2014年9月9日，被上诉人向上诉人询问涉案房屋的租客电话号码及表明有人想购买房屋需要提前预约的情况，如果此前被上诉人没有要求回购房屋，那么该房屋与被上诉人无关，那么为什么为何要上诉人提供租客的名字及告知有人看房需要预约的情况。证据5、6、7之间的内容能够相互印证，足以说明在2014年8月之前被上诉人就已经提出了回购房屋的要求和主张。同时在证据9相关的录音里面，被上诉人将有关提出回购的时间、过程在电话里与上诉人进行的阐述，上诉人从未提出过任何异议，更加表示同意配合被上诉人办理房屋租售。因此，上述证据都可以证明被上诉人在合同约定的回购房屋条件成就时，提出了回购的要求。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：涉诉合同约定的一年回购期限应当如何认定？本院认为，2009年6月1日上诉人与被上诉人签订上诉人8条也商业用房）借款合同》还计算？名誉损失合计涉诉合同约定，被上诉人将其名下的涉诉房屋卖给上诉人，待上诉人子女升入某某中学初中后，一年内，若被上诉人提出买回原房产，上诉人须按原价格卖给被上诉人。上诉人子女升入某某中学初中的时间标准，双方并未明确约定，一审根据初中开学时间认定为2013年9月并无不当。根据被上诉人提供的手机短信等证据，综合全案案情，应当认定被上诉人已经在涉诉合同约定的一年期限内向上诉人提出了相应的回购要求；且被上诉人具备购房资格、付款以及赎楼的能力，故一审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，梁雯的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由梁雯负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年十二月十八日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：