（2015）荣商初字第459号
裁判日期: 2015-12-18
公开日期: 2016-01-28
案件名称
中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司与宁筱琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
荣成市人民法院
所属地区
荣成市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司,宁筱琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2015）荣商初字第459号原告：中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司，住所地荣成市十里河花园小区会馆2楼负责人：李庆生，董事长委托代理人：肖朝辉，总经理。被告：宁筱琳，居民，号楼3单元507室。原告中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司诉被告宁筱琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖朝辉，被告宁筱琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司诉称，被告宁筱琳系原告所服务的荣成市十里河花园小区49号楼3单元507室业主，房屋面积为137.5平方米，物业管理费的收费标准每平方米建筑面积为0.4元／月，自2012年7月起至2015年6月底，被告共欠缴物业费1980元，经原告多次催缴，被告拒不缴纳，现诉至法院，请求判令被告宁筱琳支付自2011年7月至2015年6月物业费1980元及违约金519.8元（自2011年7月1日计算至2015年6月30日按日万分之五计算）。被告宁筱琳辩称，1、2012年我家屋顶漏水，多次找物业公司，物业公司让我方联系开发商，联系开发商之后，开发商只进行了简单的维修，后屋顶反复漏水，我再次找到开发商，开发商答复我楼房与物业公司已进行了相关交接，让我找物业公司，物业公司一直未给我答复此事。我已经交纳了维修基金，物业公司应当给我维修。2、楼梯间感应灯不亮，从2011年开始报修，但物业一直不给修，至2014年才修好。3、楼梯门对讲门铃2014年才修好。4、2012年夏天，一楼热水器爆管导致一楼整个楼道到处积水，业主无法通行，我到物业公司要求通知业主，物业公司未积极处理，还造成我一系列的损失。5、2014年物业公司催物业费时，我与物业公司交流，物业公司服务态度不好。经审理查明，2013年7月23日，原告与荣成市十里河小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：物业服务期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月31日止；物业服务费收费标准按建筑面积向业主及房地产开发商收取，多层住宅按每月每平方米0.4元。业主应当在每个季度前一个月交纳本季度物业服务费。逾期未交纳服务费的，从逾期之日起计算，按照应交纳服务费的每日千分之五交纳违约金。业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续缴物业专项维修基金。使用物业专项维修基金的，业主应当按照相关规定向物业公司提出使用方案。物业服务合同还对物业服务内容、服务标准、相关服务费用等进行了详尽的约定。被告宁筱琳系荣成市十里河小区49号楼3单元507室业主，房屋建筑面积为137.5平方米。被告自2011年7月起未交纳物业费，至2015年6月，共欠缴物业服务费1980元。被告为证明原告未积极履行义务，提交房屋墙面因热水器保管被泡湿的照片一宗。原告对照片的真实性未予否认。后原告向被告索要物业服务费用和违约金，但被告以原告未尽到服务义务为由拒绝交纳，遂成诉。经查，2010年1月，威海新天地物业服务有限公司进入荣成市十里河花园小区，提供前期物业服务，并于2012年9月退出小区。此后，荣成市大地物业服务有限公司进入十里河小区进行物业管理，并于2012年9月21日与荣成市十里河花园小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定，管理期限为3年，自2012年9月21日至2015年9月20日，物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元（非电梯楼）向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的5%交纳滞纳金。2013年1月5日，荣成市十里河花园小区业主委员会（协议甲方）与威海新天地物业服务有限公司（协议乙方）签订十里河花园小区物业管理移交协议，约定乙方将小区内的41栋楼，其中包括第49号楼的物业管理工作移交给甲方进行管理。费用清算部分由乙方与新聘请的荣成市大地物业服务有限公司办理交接，具体如下：1、物业费：小区业主所欠物业费94.32万元（截止2012年12月31日前），由乙方委托甲方新聘请的荣成市大地物业服务有限公司代为继续追缴，其款项用于退还乙方尚未退还给小区业主的装修保证金和水电押金，二项金额共计57.1万元，若有结余归大地物业公司所有，与乙方无关。2013年10月18日，荣成市大地物业服务有限公司、荣成市十里河小区业主委员会及中物联国际物业服务（北京）有限公司三方签署债权转让公告一份致荣成市十里河小区全体业主，公告：2013年8月1日，小区业主委员会已经与中物联国际物业服务（北京）有限公司签订新的物业管理服务合同，荣成市大地物业服务有限公司及前期物业服务期间的所有业主欠费由中物联国际物业服务（北京）有限公司负责收取。以上事实有当事人陈述、营业执照、物业服务合同等在案为证。本院认为，原告系合法成立的具有物业管理资质的企业，其与荣成市十里河小区业主委员会签订的物业服务合同真实、合法、有效。原告提供了物业管理服务，被告应按合同约定履行支付物业服务费的义务。因荣成市大地物业服务有限公司将权利转让给了原告，原告作为权利继受人亦有权向业主主张业主欠付荣成市大地物业服务有限公司的物业服务费。被告辩称，其交纳了维修基金，原告应当维修。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部（2007）第165号）第二章第十条、第十六条及《山东省住宅专项维修资金管理办法》第二章第九条、第十三条、第十五条规定，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，市住房保障房产管理部门具体负责商品住宅专项维修资金的收集、交存和使用，保证资金安全、使用便利。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务之处或者物业服务成本。根据上述法律规定，对被告反映的房屋漏水问题，不属于物业服务维修的范围，被告以此为由拒付物业费不能成立。被告辩称的原告尚有其他服务不到位的情况，因未提供证据予以证实，本院不予支持。原被告签订的物业服务合同虽约定了逾期交纳违约金，但据被告提交的房屋被水泡湿的照片来看，原告履行义务确有瑕疵，原告应酌情减收一定费用，因此，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第三十五条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告宁筱琳于本判决生效后十日内向原告中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司支付物业费1980元。驳回原告中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司要求被告宁筱琳支付违约金519.8元的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 孙文丽二〇一五年十二月十八日书记员 王世霞 关注公众号“”