（2015）翔民初字第2755号
裁判日期: 2015-12-17
公开日期: 2016-03-04
案件名称
汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）诉周文汪物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汇嘉（厦门）物业管理有限公司,周文汪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第2755号原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层，组织机构代码26015726-6。法定代表人乔海侠，董事长。委托代理人彭文灿、康锦丽，该公司职员。被告周文汪，男，1990年4月25日出生。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）与被告周文汪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员陈其恩适用简易程序的小额诉讼程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿到庭参加诉讼。被告周文汪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汇嘉物业公司诉称，2009年10月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将其开发的座落于翔安区“美地雅登A01-3地块”委托给原告管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该小区的业主（厦门市翔安区新店镇美地雅登祥吴一里3-4#1208室，房屋建筑面积45.09平方米，物业管理费人民币1.0元（币种下同）／平方米／月，公共维修基金0.20元／平方米／月），本应依据合同的约定（每季缴纳一次）及时向原告缴纳2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理费1353元（30个月×1元／平方米／月×45.09平方米），2013年7月1日至2015年12月31日的房屋公共维修金270元（30个月×0.20元／平方米／月×45.09平方米），2013年4月11日至2015年4月10日的公摊水费8.1元、公摊电费233元，但被告却未按时缴纳上述费用，已经欠缴上述费用累计1864.1元。同时，依据《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五条第四款的约定（逾期缴纳应缴费用的从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金）已产生滞纳金暂计1315.12元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度30个月，各种费用收取周期为每季一收）。原告经多次向被告催讨欠费未果，现起诉请求法院依法判令：1、被告立即向原告支付其欠缴的物业管理费1353元，应缴纳的房屋公共维修金270元，公摊水费8.1元、公摊电费233元及逾期缴交物业管理费滞纳金暂计1315.12元，以上各项合计3179.22元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告周文汪未作答辩。经审理查明，1、被告周文汪系厦门市翔安区新店镇美地雅登祥吴一里3-4#1208室（房屋建筑面积45.09平方米）业主。2、2009年10月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》，厦门经济特区房地产开发集团有限公司将“美地雅登A01-3地块”工程委托汇嘉物业公司进行物业管理服务。第二十条约定向市物价局报备前的多层住宅综合管理服务费为每月1.00元／平方米，房屋公共维修金为每月0.2元／平方米。合同签订后，原告汇嘉物业公司为“美地雅登A01-3地块”小区提供物业服务。3、2010年7月1日，原告汇嘉物业公司与被告周文汪签订了《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等条款，其中物业管理服务费用条款约定①高层住宅物业管理服务费收费标准为每月1.00元／平方米，房屋公共维修金为每月0.2元／平方米；②被告交纳物业管理费从开发商确认交房日的次月1日起计收，原告可预收半年物业管理服务；③被告每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间以原告书面通知为准。违约责任条款约定被告若违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。4、2008年4月8日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》；2010年7月，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2010）10号《厦门市翔安区发展和改革局关于“美地雅登”一期A01-3地块物业服务收费有关事项的通知》；2012年5月，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价备（2012）3号《厦门市翔安区发展和改革局关于“特房·美地雅登”一期物业服务收费的备案函》，核定了“特房·美地雅登”小区物业服务收费为住宅每月1.00元／平方米、房屋公共维修金为0.20元／平方米。汇嘉物业公司依据上述《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》及相关文件向“特房·美地雅登”小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。5、被告周文汪自2013年7月1日起未向原告汇嘉物业公司交纳物业管理服务费用，原告汇嘉物业公司为被告周文汪代缴了自2013年4月11日至2015年4月10日的公共水费8.1元、公共电费233元。6、2015年2月间，原告汇嘉物业公司在“特房·美地雅登”小区宣传栏张贴包括被告周文汪在内的小区业主物业管理费欠费情况公示表，并多次向被告周文汪催讨物业管理服务费用。上述事实，有原告提供的《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》、《业主临时公约》、《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》、（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》、（2010）10号《厦门市翔安区发展和改革局关于“美地雅登”一期A01-3地块物业服务收费有关事项的通知》、（2012）3号《厦门市翔安区发展和改革局关于“特房·美地雅登”一期物业服务收费的备案函》、被告周文汪应缴公摊水电费计算方法及明细表、厦门电业局翔安供电分局翔南供电所和厦门水务集团有限公司翔安营业所出具的《证明》、催缴物业管理费等费用的催费公示照片及原告委托代理人在法庭上的陈述笔录等证据予以证明，因被告周文汪未到庭质证，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本院认为，原告汇嘉物业公司系具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“美地雅登A01-3地块”物业管理服务委托合同》合法有效，原告据此取得了对美地雅登一期工程实行物业管理服务的权利。原告汇嘉物业公司与被告周文汪签订的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效。汇嘉物业公司作为“特房·美地雅登”小区前期物业管理服务单位，在履行了小区的物业管理服务义务后，有权依据物业管理服务协议的约定及厦门市翔安区发展和改革局核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。周文汪作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。周文汪未依约向汇嘉物业公司支付自2013年7月1日起的物业管理服务费用，违反了双方签订的物业管理服务协议的约定，故原告汇嘉物业公司要求被告周文汪支付拖欠的物业管理服务费的请求依法应予支持。关于原告汇嘉物业公司主张的物业管理费及房屋公共维修金的计算时间截止问题。原告主张物业管理费及房屋公共维修金的计算时间应自2013年7月1日起计算至2015年12月31日止，本院认为，原告该主张符合原、被告双方签订的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》的约定“被告交纳物业管理费从开发商确认交房日的次月1日起计收，原告可预收半年物业管理服务”，故原告主张物业管理费及房屋公共维修金截止时间计算至2015年12月31日的诉讼请求本院予以支持。根据原被告双方签订的前期物业管理服务协议的约定，周文汪应向汇嘉物业公司支付的自2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费为1353元（1.00元／平方米·月×45.09平方米×30个月），房屋公共维修金270元（0.20元／平方米·月×45.09平方米×30个月）。此外，公共水、电费是业主使用房屋所产生的费用，汇嘉物业公司代周文汪垫付2013年4月11日至2015年4月10日的公用水费8.1元、公用电费233元后，周文汪有义务向汇嘉物业公司支付该费用。据此，上述物业管理服务费共计1864.1元。关于原告汇嘉物业公司主张的滞纳金问题。原告主张从被告逾期缴纳物业管理服务费之日起分段按每日千分之三计算滞纳金，本院认为，原被告双方签订的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》约定：被告每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间以原告书面通知为准；被告若违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。因原告所举的催缴物业管理费等费用的催费公示照片不足以证明原告每次以书面形式通知被告交纳物业管理服务费及其它费用的具体金额和具体时间，但原告向被告催缴物业管理费的基本事实可以认定。原被告双方约定逾期缴费的每日按千分之三加收滞纳金的违约金标准过高，应予调整，可按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告起诉之日即2015年10月10日起计至判决确定的付款之日计算滞纳金。被告周文汪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自动放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周文汪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费1353元、房屋公共维修金270元、公用水费8.1元、公用电费233元，以上共计1864.1元。二、被告周文汪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金以1864.1元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年10月10日起计至实际缴款之日止。被告周文汪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费50元，适用简易程序审理，减半收取为25元，由被告周文汪负担15元，原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担10元，款均限于本判决生效之日交纳。本判决为终审判决。审 判 员 陈其恩二〇一五年十二月十七日代书记员 陈琼花附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：