（2015）南民初字第11067号
裁判日期: 2015-12-17
公开日期: 2016-02-29
案件名称
青岛海梦圆大酒店有限公司与青岛市联谊汽车销售咨询服务中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛海梦圆大酒店有限公司,青岛市联谊汽车销售咨询服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第11067号原告青岛海梦圆大酒店有限公司。诉讼代表人舒琳，职务股东。委托代理人陈黎，山东鼎海律师事务所律师。委托代理人吕振华，山��鼎海律师事务所律师。被告青岛市联谊汽车销售咨询服务中心。委托代理人孙进强，职务经理。委托代理人刘世颖，山东天和人律师事务所律师。原告青岛海梦圆大酒店有限公司与被告青岛市联谊汽车销售咨询服务中心房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年8月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日、10月28日公开开庭审理了本案。原告青岛海梦圆大酒店有限公司的委托代理人陈黎、吕振华，被告青岛市联谊汽车销售咨询服务中心的委托代理人刘世颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年2月22日，原、被告签订《租赁合同》，被告将青岛市市南区东海中路1号的整栋楼盘出租给原告，租期至2012年2月28日。原告承租后，对涉案房屋进行两次装修，并在其中经营海梦圆美食城。因��告拟进行第三次装修，且费用较大，双方于2010年10月16日签订《补充合同》一份，将租期延长至2018年2月28日。2012年9月份至2013年4月份，原告停业八个月并斥巨资对涉案房屋进行第三次装修。2013年5月31日，原、被告双方解除《租赁合同》及《补充合同》，但对于装饰装修物的处理未做出任何约定。原告认为，装饰装修物系原告出资投入，且经被告同意，其所有权应归原告所有，被告应依法予以补偿。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告补偿原告装饰装修物损失，暂计1万元；2、被告返还原告房屋定金50万元；3、本案诉讼费、评估费由被告负担。被告辩称，1、原告的起诉已经超过诉讼时效。2、2012年9月份至2013年4月份期间，因原告经营困难，无力按时足额支付租金，在此情形下，被告被迫停止经营，原告诉称在此期间斥巨资对涉案房屋进行了第三次装修与事实不符。3、在原告已构成严重违约的情况下，经其再三请求，双方于2013年5月31日解除了租赁合同关系。《租赁合同》第二条第11项明确约定：“如乙方（即原告）在签订租赁合同后经营期限不足五年，由于乙方自身的原因不能经营，乙方对所承租楼盘投入的所有设备、装修及配套设施不得拆除破坏，全部归甲方（即被告）所有，当作对甲方的补偿”。因此，原告主张装饰装修物所有权归其所有无事实和法律依据。4、2013年6月份至2015年4月份，涉案房屋由青岛上赢伟业集团有限公司承租使用；2015年4月30日至今，涉案房屋由青岛颐和美家酒店投资管理有限公司承租使用。上赢公司及颐和美家公司均根据自己的经营需要，分别对涉案房屋进行了全面装修，原有装饰装修已荡然无存。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年2月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将东海中路1号整栋房屋租赁给原告，其中一楼北端的机动车交易大厅、位于六层北端的房间和七层不包含在租赁范围内；租赁期限自2002年3月1日至2012年2月28日；定金为50万元，在合同的第十年充作租金；租金为每年355万元，自合同第三年开始，每年递增百分之五，第六年开始不再递增，按第五年的租金数额交纳至合同终止；原告在装修期间以不伤及被告房屋结构的立柱和承重墙为原则，其装饰方案应由双方签字认可，被告应在接到原告的装饰方案后二日内作出答复，被告应派出人员协助原告在空调和电路等方面的整体布局工作，原告在改造工程结束后，向被告提供正规的水、电路布局图纸；如原告在签订合同后经营期限不足五年，由于原告自身的原因不能经营，原告对所承租楼盘投入的所有设备、装修及配套设施不得拆除破坏，全部归被告所有，当作对被告的补偿。2004年2月9日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：因原告经营需要，被告将本楼盘的七层房屋、东海中路和燕儿岛路值班室，被告预留的部分场地，租赁给原告使用，每年租赁费为50万元整。2010年10月16日，原、被告签订《补充合同》一份，约定：现原告因经营需要，做第三次装修，因装修费用投入较大，租赁期剩余16个月，双方协商提前续签合同并对2002年2月22日签订的《租赁合同》做如下补充：租赁物内容不变，租赁期限自2012年2月29日至2018年2月28日；租赁费用进行相应调整。2013年5月31日，在上述《补充合同》的下方，原、被告达成协议，原告代表衣銘成在左下方书写“本合同于2013年5月31日解除”；被告代表辛华元在右下方书写“甲方应乙方要求，同意与乙方解除2013年5月31日前签订的���有房屋租赁合同”。原告提交装饰装修合同共计十份、装修图纸两份，证明2006年、2009年原告对涉案房屋进行两次装修，2010年原告准备进行第三次装修，遂与被告签订《补充合同》延长租期，2012年9月份，原告斥巨资对涉案房屋进行装修，其中中央空调系统工程承包合同价款70万元、中央空调、新排风及热水系统供货及安装合同价款30万元、原有新排风系统道路的拆除及制作安装合同、厨房新排风改造工程合同造价26万元、新排风系统价款24万元、灯具买卖合同价款753725元、建筑消防设施安装施工合同价款52万元、两翼自动门改造及安装工程合同价款7.5万元，企业标识亮化安装合同价款27万元。被告质证称，对装修合同的真实性不予认可，其内容不能证明原告的待证事实；图纸系打印件不予质证。原告提交视频资料及打印照片各两组，证明原告对��案房屋一至六层装修效果及经被告拆除后剩余的装修效果。被告质证称，对“海梦圆1”光盘的真实性不予认可，无法证明拍摄时间、地点及装饰装修的时间；“海梦圆1”光盘证明后续承租方根据自身的经营需要，对涉案房屋进行全面装修，原有装饰装修已经荡然无存，对被告及后续承租方来讲，原有装修毫无利用价值。原告提交评估报告书一份，证明2013年8月23日，原告委托评估机构出具《青岛海梦圆大酒店有限公司海梦圆美食城整体资产评估报告书》，经评估，原告的装饰装修价值为1814307.6元。被告质证称，该评估报告系原告单方委托，真实性不予认可，该报告有效期为一年，现在已经失效。原告提交录音资料一份，证明被告认可收到原告支付的50万元定金，至今未退还。被告质证称，真实性不予认可，不能证明原告的待证事实。原告提交对账单一份，证明原告向被告交付定金50万元。被告质证称，该证据系复印件不予质证。依据原告申请，本院依法到多家银行进行调取，均无法查到定金的付款凭证。原告提交2015年5月26日《关于要求退还租房定金的函》及快递邮寄单据，其载明的被告地址为燕儿岛路3号，证明原告在诉讼时效期限内向被告主张过权利。被告质证称，其未收到该信函，真实性不予认可。被告提交租金支付明细表及凭证一宗、失信信息、被执行信息一份，证明2012年12月至2013年4月期间，因原告经营困难，无力按约足额支付租金，现仍欠付被告租金1128830元，构成严重违约；原告称其于2012年12月至2013年4月期间斥巨资对涉案房屋进行第三次装修与事实不符。原告质证称，对租金支付明细表真实性无异议，但不能证明原告未进行装修；失信平台并无原告欠付被告租金的信息，且双方系协商解除合同，并不存在违约。2013年5月31日，被告与青岛上赢伟业集团有限公司（以下简称上赢集团）签订《租赁协议》一份，约定：上赢集团承租东海中路1号房屋；租赁期限自2013年6月1日至2018年2月28日；并对租金等事宜进行约定。2015年4月30日，被告与青岛颐和美家酒店投资管理有限公司（以下简称颐和美家公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：颐和美家公司租赁青岛市市南区燕儿岛路3号房屋内（3-6）整层、1层及7层部分区域，租期自2015年8月1日至2025年7月31日；并对租金等事宜进行约定。原告称，原告曾与上赢集团商讨将原海梦圆大酒店里面的所有设备及负债包括营业执照一并转让给上赢集团，双方未签订书面合同，后上赢集团强行占有酒店，2013年5月17日，涉案房屋由上赢集团开设上赢酒店；截至2013年5月31日，原告并未欠付被告房租，具体的账目明细被上赢集团拿走；依据合同约定，若原告经营期限超过五年，且因为原告自身原因无法继续经营的，不适用该条规定；被告在补充合同中对原告装修的事宜已经予以认可，补充合同系整个租赁合同的延续；关于装修事宜，原告一直通过各种方式向被告主张，在马上超过诉讼时效时，向被告邮寄了退还定金的函并且由被告签收。被告称，因原告屡次拖欠房租，本应于2012年12月1日支付的2013年上半年的租金2807496元，原告分多次支付，并未支付完毕，原告要求解除房屋租赁合同并要求被告将涉案房屋租赁给上赢集团，原、被告随即解除合同，之后被告与上赢集团签订租赁合同；依据合同约定，若原告经营期限满五年，装修应留给被告，且补充合同系新合同，双方仅仅延续租赁关系，而并非原租赁合同本身的延续；原告是否交纳50万元定金，应由其举证证明；被告的经营地点位于东海中路1号6楼办公室，被告从未收到原告的邮件。原告提交评估申请书一份，申请对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。2015年8月26日，本院依法到涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋现正在进行装修，无法看出之前的装修面貌。原告称，一、二楼顶端的灯饰、一楼台面、电梯系原告方装修。上述事实，有租赁合同、补充协议、补充合同、装修合同、视频资料、照片、函、快递单据、图纸、信息、明细及原、被告告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告的租赁合同解除后，涉案房屋内装饰装修应如何处分；二、原告是否缴纳过定金50万元。一、原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充合���》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，上述合同系合法有效的，并于2013年5月31日协议解除。原告主张合同解除后，涉案房屋内的装饰装修的损失应由被告予以赔偿，本院不予支持，理由如下：第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，《补充合同》载明原告拟对涉案房屋进行装修，被告对此系知情的，上述合同系因原告的原因而导致解除，依据被告提交的租金支付明细表及凭证，原告欠付2012年12月至2013年4月期间租金110余万元，原告称其未欠付租金，但并未提交相反的证据证明；另外，��告亦认可其曾经与上赢集团协商整体转让涉案房屋的所有设备、负债、营业执照，表明原告曾经与上赢集团就涉案房屋的相关转让事宜进行过协商，综合本案案情，本院认为，上述合同的解除系由于原告的原因，且原告存在欠付租金的违约行为而导致合同解除，被告亦未表示同意对装饰装修进行利用，因此，原告要求被告赔偿装饰装修的残值损失，于法无据。原告申请对涉案房屋装饰装修物进行鉴定的请求，本院不予批准。第二，原告曾与上赢集团协商过涉案房屋的整体转让问题，且原告称系上赢集团强行占用涉案房屋，因此，涉案房屋的装饰装修的赔偿问题，原告应向上赢集团主张，与被告无关。第三，自2013年5月31日上述合同解除之后，原告并未向被告提出过装饰装修赔偿问题，原告提交的邮寄送达的函件，其地址并非被告的注册登记地，原告亦未证明签收人��系被告的工作人员，对原告提交的该函件及送达回执，本院不予采信。原告的起诉已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。二、原告主张被告返还其定金50万元，但原告未提交证据证明其曾经向被告支付过50万元的定金，对此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛海梦圆大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 ��李秀荣人民陪审员 韩 丽 华二〇一五年十二月十七日书 记 员 杜 牧 遥 更多数据：