（2015）浙温民终字第2830号
裁判日期: 2015-12-17
公开日期: 2016-04-12
案件名称
薛成权与温州平阳万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛成权,温州平阳万达广场投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第2830号上诉人（原审原告）：薛成权。委托代理人：曾旭，浙江九凰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州平阳万达广场投资有限公司，住平阳县鳌江镇墨城工业小区1号路。法定代表人：丁本锡。委托代理人：郑义志，北京大成（温州）律师事务所律师。委托代理人：纪智慧，北京大成（温州）律师事务所律师。上诉人薛成权与被上诉人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平鳌民初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，原告薛成权与被告万达公司于2013年9月7日签订一份编号为201390006530460的商品房买卖合同（含附件），约定原告向被告购买位于温州平阳万达商业广场第1幢1407号一套商品房，总房款为1371096元，其付款方式为按揭付款，在合同签订时支付合同总房款30%以上计421096元，其余购房款950000元向经出卖人认可的银行（平阳工商银行）申请贷款支付。此外，双方还分别就（1）建筑区划内相关物业归属、（2）买受人逾期付款的违约责任、（3）出卖人逾期交房的违约责任、（4）规划设计变更的约定、（5）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、（6）出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、（7）关于产权登记等事项进行了相关约定。上述内容分别约定在《商品房买卖合同》的第四条、第八条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条及第十六条。该合同在《合同说明》部分还载明：“……签约之前买受人当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容……”。双方在合同末尾约定：“未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力，合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。此外，原告薛成权与被告万达公司在合同附件八中确认，原告在签订补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与被告已就合同具体条款及用词充分协商并理解一致，被告已采取合理的方式提请原告注意其中免除或限制其责任的条款，并按原告要求对该条款予以充分说明。附件八补充协议中对上文（1）、（2）、（3）、（4）、（7）项内容作了如下变更约定（双方本案中主要争议部分）：（1）“关于配套设施的补充约定，……双方明确万达广场项目内该房屋所在楼栋之外的其他建筑及其所占土地的全部收益归属于该建筑的所有权人，乙方无异议，不提出任何主张……”；（2）“关于逾期付款的补充约定，……乙方（原告）未能按约定时间付清购房款且逾期超过30日的，甲方（被告）未能行使合同解除权的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金……”；（3）“关于逾期交房的补充约定，……甲方因自身原因造成未在本合同约定期限内交付房屋的，乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方超过宽展期未能交付房屋的，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行……”；（4）“关于规划及设计变更的补充约定，……双方同意将‘出卖人应当在有关部门批准同意之日10内书面通知买受人’变更为‘出卖人有权在房屋交付前通知买受人’，乙方在甲方通知后3日内向甲方做出是否退房的书面答复。……”；（5）“关于办理产权登记手续的补充约定，……出卖人应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致买受人不能在房屋交付后720日取得权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款万分之一向买受人支付违约金……”。双方在该补充协议末尾约定：“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如补充协议的约定与合同正文相冲突，以本补充协议为准。”在原告薛成权与被告万达公司履行上述合同过程中，关于在合同附件八中“原告逾期付款责任”及“被告逾期交房责任”二个补充约定中涉及双方权利义务不对等的条款，经工商行政管理部门调查认为被告存在在格式条款中免除自己责任及加重消费者责任的行为，并责令被告整改。在浙江省平阳县人民法院2015年6月24日受理的万达公司诉薛成权商品预售合同纠纷一案中，万达公司已撤回要求追究薛成权逾期付款责任的诉请。另查明，平阳工行作为温州平阳万达商业广场土地使用权的抵押权人，于2013年12月16日向平阳县房产管理局鳌江分局出具承诺书，同意逐套放弃出售商品房相对应的土地抵押权。2015年7月30日，薛成权向浙江省平阳县人民法院起诉以万达公司以欺诈手段使薛成权在违背真实意思的情况下订立了《商品房买卖合同》为由，请求撤销双方订立的201390006530460号《商品房买卖合同》。原判认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎，在签订合同过程中应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明亦可向出卖方提出。在本案中，原告薛成权与被告万达公司签订的《商品房买卖合同》及附件八补充协议，从内容上看并未违反法律、法规的强制性规定。其中对《商品房买卖合同》第四条的内容，双方在附件八中所做的补充系指关于原告所购商品房所在楼栋之外的其他建筑及其所占土地的收益归属的约定，与该第四条的约定内容并不矛盾。关于《商品房买卖合同》第八条、第十条，双方在附件八中所做的补充约定经工商行政管理部门认定存在权利义务不对等并责令被告整改，被告在相关诉讼中也已撤回了要求原告支付逾期付款违约金的诉请，而且涉案合同目前尚处于履行阶段，双方当事人今后如确需解决相关违约引起的纠纷，也可依法请求调整违约金。关于《商品房买卖合同》第十一条、第十四条、第十五条、第十六条，及双方在附件八中所做的补充约定，主要是履约过程中一方在某一方面违约后的处理办法，系对上述条款内容的细化或修改，但根据《商品房买卖合同》“说明”部分及补充协议（附件八）首部的提示，应认定出卖人已采取合理方式提请原告注意，而且补充约定并不影响双方当事人履行支付购房款和交付商品房的主要义务。综上所述，原、被告双方围绕合同标的即预售商品房的销售资质、价格、质量、房屋基本情况、面积误差处理、付款及交房期限所作的约定，并未导致双方基于合同的主要权利义务和客观利益严重失衡，《商品房买卖合同》及附件八补充协议内容系双方真实意思表示，应属合法有效。关于原告诉称所购买的商品房所在地块已被先行设置抵押一事，抵押权人即平阳工行已经明确承诺逐套放弃土地抵押权，并未对原告等购房户的利益产生实际影响。因此，原告主张被告以欺诈手段致使原告在违背真实意思的情况下订立《商品房买卖合同》及附件，以及被告擅自增加合同附件八造成买卖双方权利义务不对等致显失公平，均无事实和法律依据，原告主张撤销《商品房买卖合同》，不予支持。被告提出原告的诉讼已过法定的除斥期间的主张，亦无证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告薛成权的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由薛成权承担。宣判后，薛成权不服，向本院提起上诉称：第一，被上诉人万达公司隐瞒土地被高额抵押、购房送面积的虚假宣传属于欺诈。第二、《商品房买卖合同》附件八全面修改了主合同，使《商品房买卖合同》成为显失公平的霸王条款。主合同第四条被剥夺了上诉人的共有建筑物、楼栋之外空间的共有权。主合同第四条约定，薛成权楼栋之外除了车位、车库属于出卖人所有，可以另行出售、附赠或者出租。而物业服务用房、其他道路、绿地、场所设施、房屋，属于业主共有，但是附件八关于配套设施设备的补充约定将这些业主共有的土地、建筑物收益权归万达公司，该房屋所在项目有步行街或中心广场也成为万达公司商业活动的场所并收取利益，还可以在房屋屋面及其他公共空间建有相关的配套设施、设备。万达公司放弃逾期付款违约金，没有改正逾期交房责任，双方的权利义务不对等的情形仍旧存在。附件八关于产权登记严重损害了购房人的合法利益。上诉人薛成权允许退房的权利全部被剥夺。第三、附件八的内容不是薛成权真实意思表示。附件八中的“合同说明”系示范合同本身固有的，不是万达公司的提示。签订合同后，万达公司以备案为由拿走了所有的《商品房买卖合同》，在签约现场也没有让上诉人看合同文字内容，仅仅要求在哪个地方签名按指印。第四、《商品房买卖合同》及其附件八本身是万达公司预先指定的格式合同，该合同严重违反《消费者权益保护法》第26条的规定。薛成权在土地抵押、广告虚假宣传、合同文本上已经完成举证责任，原判认为上诉人的主张没有证据证实错误。请求撤销原判，发回重审，或者查清事实后改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人万达公司答辩称：第一，万达公司与上诉人薛成权订立《商品房买卖合同》及附件的过程中不存在欺诈行为。万达公司已经在温州市商品房网上销售系统中的《万达商业广场商品房预售方案》说明涉案地块抵押的有关事实，且涉案地块的抵押已经于2015年8月办理注销登记。涉案商品房中确有一块面积是不计算建筑面积，但不属于违章建筑，也不在公摊面积范畴的，故该部分为赠送面积。第二，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在显失公平的情形，一审判决事实认定正确。第三，本案不存在上诉人陈述的意思表示不真实的情况。第四，原判适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人薛成权提供证据1：测绘套型的平面图（三份），以证明被上诉人广告宣传上的面积与实际测绘的面积差距较大，达到10%；证据2：浙江省商品房买卖合同示范文本，该证据作为补强原审提供的证据，以证明附件八与示范文本存在较大变动。被上诉人万达公司提供证据1：平阳县高层房屋所有权面积测算汇总表，证明合同约定的面积跟测绘的数据一致；证据2：结清证明，证明贷款已经还清。对薛成权提供的证据，万达公司认为均超过举证期限，证据1盖章仅仅能够证明平面图的来源，对于当中手写部分来源并不清楚；实测面积与广告面积的差距是难免的，在广告宣传中亦作出了说明；证据2的来源与出处有异议，该文本的证据合法性欠缺。对万达公司提供的证据，薛成权对证据1的三性无异议，但认为该测算汇总表与其提供的平面图内容基本一致，其提供平面图是为了证明广告面积与实际面积相差较大，并不是对测绘大队测量面积存在异议；证据2不能证明土地抵押贷款已经还清，丁德余与万达公司签订的商品房买卖合同第五页第十三条，向丁德余告知地块已经抵押，抵押金额为10亿元，并出示一份中国工商银行股份有限公司平阳支行《说明》，从该份说明中可以得出工行已经发放了贷款为8亿元。故万达公司实际贷款达到10个亿。本院认为，测绘套型平面图与平阳县高层房屋所有权面积测算汇总表的内容一致，可以证明涉案房屋实测面积的情况，本院予以采信，浙江省商品房买卖合同示范文本的来源存疑，本院不予采信。因万达公司住房贷款的具体发放数额无法确认，该结清证明无法证明万达公司已经还清涉案土地抵押贷款，故对该结清证明本院不予确认。以上认证，结合本院对当事人向原审法院提供的证据的审核，依法对原判决认定的事实予以确认。另认定，薛成权与万达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买的商品房面积为143.16平方米。涉案商品房经平阳县测绘大队测绘，面积为143.13平方米。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人薛成权以被上诉人万达公司隐瞒土地被高额抵押、涉案商品房“赠送面积”的宣传上存在欺诈行为、商品房买卖合同条款显失公平为由请求撤销涉案《商品房买卖合同》，应以其提供的证据足以证明万达公司在上述问题上存在欺诈，使得上诉人在违背真实意思的情况下签订涉案《商品房买卖合同》为前提。关于被上诉人是否存在欺诈的问题，本院分析如下：首先，关于被上诉人万达公司在土地抵押上是否存在欺诈的问题。本院认为，根据2013年8月16日《万达商业广场商品房预售方案》显示，万达公司已经在该预售方案中明确说明涉案地块抵押的事实。且抵押权人平阳工行已经明确承诺逐套放弃土地抵押权，上诉人薛成权所称的双重抵押的情形已经不存在。故上诉人薛成权以万达公司在土地已经抵押而在签订合同时没有做出说明上存在欺诈为由主张撤销涉案《商品房买卖合同》，其理由不能成立。其次，关于被上诉人万达公司在“赠送面积”的宣传上是否存在欺诈的问题。本院认为，房屋系大价值财产，上诉人薛成权作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等内容。涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，薛成权理应知晓该平面图与万达公司宣传的效果图之间的差异。况且在宣传中亦对“赠送面积”的范围以画圈的形式进行了标示。薛成权对于万达公司在宣传时所称的“赠送面积”系阳台、设备平台和花池改造而来的事实是明知的。有关“赠送面积”的宣传并未对薛成权产生误导，况且万达公司也未就“赠送面积”收取价款，故薛成权主张被上诉人“赠送面积”的宣传上存在欺诈并导致其产生重大误解，其理由同样不能成立。第三，商品房买卖合同条款是否存在显失公平致使合同可撤销的问题。本院认为，由于购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎。在签订商品房预售合同过程中，购房者本应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。本案中，《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分已印制相关提示，附件八补充协议首段已作说明，结合购房者在《商品房买卖合同》及附件八上签名确认等事实，应认定被上诉人已采取合理方式提请上诉人注意免除或限制其责任的条款。在签订合同时，双方的地位是对等的。在《商品房买卖合同》第二十三条亦约定“未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”现薛成权诉称不是其真实意思表示而要求撤销合同，依据不足，本院不予支持。关于附件八中关于配套设施设备中对楼栋之外的其他建筑及其占有土地的收益进行约定，系双方对其权利的处分行为，并不违法法律法规的强制性规定，合法有效。关于逾期付款及逾期登记所有权违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同目前尚处于履行阶段，今后若因此发生纠纷的，薛成权认为违约金数额过高或过低的，可以请求法院调整。关于退房的权利问题。根据双方提供的证据，薛成权所购买的商品房实际测量面积与合同面积相当，误差绝对值并未超出3%的范围，故不存在薛成权因面积误差绝对值超过3%而要求退房的问题，亦未对其权利造成影响。《商品房买卖合同》第十七条约定“凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。”该条约定明确买受人选择的权利，并不存在薛成权所称的退房权利全部被剥夺的情形，故对其该上诉理由，本院不予支持。综上，涉案《商品房买卖合同》不存在法定的撤销事由，原审法院驳回上诉人要求撤销该合同的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人薛成权负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 陈黛锦二〇一五年十二月十七日代书 记员 李博武 来自：