（2015）拜民初字第1408号
裁判日期: 2015-12-17
公开日期: 2016-01-29
案件名称
李刚与新疆嘉居房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
拜城县人民法院
所属地区
拜城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李刚,新疆嘉居房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司拜城县支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民 事 判 决 书（2015）拜民初字第1408号原告李刚，男，1986年出生，汉族，工人，住拜城县。委托代理人陈丽丽，女，1988年出生，汉族，教师，住库车县，系原告的妻子（特别代理）。被告新疆嘉居房地产开发有限公司。住所地：拜城县。法定代表人刘冬卫，男，系该公司总经理。委托代理人黄丽，女，系该公司销售部经理（一般代理）。第三人中国银行股份有限公司拜城县支行。住所地：拜城县。负责人王世军，男，系该行行长。原告李刚与被告新疆嘉居房地产开发有限公司（以下简称嘉居房地产开发公司）、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行（以下简称中国银行拜城县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员李海潮独任审判，公开开庭进行了审理。原告李刚及委托代理人陈丽丽、被告嘉居房地产开发公司的委托代理人黄丽到庭参加了诉讼，第三人中国银行拜城县支行未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李刚诉称：2013年8月25日，原告就购买位于拜城县嘉居绿城小区5栋1单元1001号房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为321092元，首付款101092元，余220000元采取银行贷款方式支付。2013年12月17日，原告与第三人中国银行拜城县支行签订了《中国银行股份有限公司一手住房贷款合同》，并于2014年2月15日开始正式还款，至2015年3月15日，原告已还贷14期，共还款27900.47元。根据原、被告签订的合同，被告应于2013年12月30日前交付房屋，若被告逾期交付超过60日，原告有权退房，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。经原告多次催促，被告至今仍未履行交房义务，对原告的退房请求不予配合，给原告造成极大的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付首付款101092元；3、判令被告支付原告违约金128.99元；4、判令被告支付原告自2014年1月1日至今已付购房款利息11609.32元；5、判令被告支付原告已付按揭款27900.47元；6、请求判令解除原告与第三人签订的《中国银行股份有限公司一手住房贷款合同》，由被告偿还第三人剩余贷款；7、诉讼费由被告承担。其中第2、3、4、5项合计140730.78元。原告为证明其诉求，向本院提交了《商品房买卖合同》复印件1份（原件已退还）、交款票据2张、贷款合同复印件1份、还款明细表1份，以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告贷款买房及支付首付款101092元的事实。被告嘉居房地产开发公司无异议，第三人中国银行拜城县支行放弃质证，本院对原告提供的这组证据的真实性予以确认。被告嘉居房地产开发公司辩称：我们前期设计的是壁挂炉，但是后面政府不让安装壁挂炉，我们就又重新改造成集中供暖，工期长达一年。我公司不同意解除商品房买卖合同，我们不同意退房，也不同意退还首付款，我们愿意给原告赔偿违约金。为证明其辩解，被告向法庭提交了主体结构工程质量监督申报表3份、地基与基础质量监督申报表4份、房屋建筑工程质量保修书1份、节能竣工验收意见表复印件2份、地基验槽记录复印件3份、交款凭证复印件、入住通知单5份，欲证明拜城县嘉居绿城小区5栋已经完工，可以交付入住的事实。第三人中国银行拜城县支行放弃质证，原告对入住通知书无异议，对其他证据以没有验收日期为由不认可。本院认为，被告提供的入住通知书，可证实拜城县嘉居绿城小区5栋可以交付入住的事实，但被告提供的地基验槽记录、节能竣工验收意见表、房屋建筑工程质量保修书、主体结构工程质量监督申报表时间不明，故对这一部分证据的有效性不予确认。第三人中国银行拜城县支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。经审理查明：2013年8月25日，出卖人嘉居房地产开发公司与买受人李刚签订了《商品房买卖合同》，合同编号为1178427，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该房为嘉居绿城小区第5幢1单元1001号，属封闭式框架结构，层高2.9米，建筑层数为地上17层，地下1层；该商品房建筑面积共111.12平方米，其中套内建筑面积91.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.59平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2889.6元，总金额321092元。首付101092元，剩余220000元办理银行按揭贷款；出卖人应在2013年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇国家政策、法律变化致使出卖人不能履行合同的；3.政府行政部门的规划和其他行政行为致使出卖人不能按时交付的；出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉。双方还对面积确认及面积差异处理、装饰及设备标准承诺、保修等进行了约定。2013年8月24日，李刚向嘉居房地产开发公司交付首付款101092元，并就余款220000元于2013年12月17日向第三人中国银行拜城县支行办理了按揭贷款，原告与第三人签订了《中国银行拜城县支行个人一手住房贷款合同》，贷款期限为15年（也即还款期限为18个月），于2014年1月17日向嘉居房地产开发公司交付房款220000元。截止2015年10月15日，李刚已向第三人归还贷款本金14834.51元，已还应收利息26763.91元。另查明，2013年9月6日，针对拜城镇城北新区已居住居民的冬季采暖问题，拜城县住房和城乡建设局向城北新区各房地产开发企业下发了拜建字（2013）244号《关于我县城北新区使用市政集中供热的通知》，要求城北新区全区冬季采暖方式均采用集中供热的方式，各地块二级管网均接入市政供热管网由热力公司集中供热。2013年9月11日，拜城县住房和城乡建设局将该文件送达了被告嘉居房地产开发公司售房部。嘉居绿城小区第5幢达到入住条件后，被告于2015年4月电话通知原告李刚过去拿楼房钥匙，办理入住手续。原告看完房子后表示与自己买的房子不一样，拒绝接受钥匙，后向被告提出退房为被告拒绝。本院认为，原、被告双方经协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告李刚按照合同约定向被告嘉居房地产开发公司全额交纳了购房款，被告嘉居房地产开发公司应当在约定的时间向原告李刚交付经验收合格的商品房。被告嘉居房地产开发公司辩称是由于变更供热管网设计导致没有按时交房，然而拜城县住房和城乡建设局已于2013年9月11日将《关于我县城北新区使用市政集中供热的通知》送达给被告嘉居房地产开发公司，被告嘉居房地产开发公司应当能够预见到因供热管网设计变更需要的时间，但其没有及时与原告进行协商，且被告嘉居房地产开发公司进行供热管网改造时间也明显超出了合理期限，截止2015年3月被告仍然没有交房，故其辩解本院不予采纳。原告李刚坚持要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，因该合同第九条约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同”，该约定为格式合同，亦不违反法律规定，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还首付款101092元、支付违约金128.99元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付已付的按揭款27900.47元，因现有证据仅能证明原告已还本金14834.51元，故本院就原告的该项请求中合理的部分予以支持。原告要求被告支付2014年1月1日至今的已付购房款利息11609.32元、解除原告与第三人签订的《中国银行拜城县支行个人一手住房贷款合同》，因原告与第三人之间为借款合同关系，与本案为不同的法律关系，故该请求不符合法律规定，本院不予支持。第三人中国银行拜城县支行作为担保贷款的担保权人，未到庭参加诉讼，也未提出诉讼请求，故对原告李刚与其之间的借款合同纠纷，本院不予审理，原告李刚与第三人中国银行拜城县支行可另案处理。第三人中国银行拜城县支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。案经调解无效，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李刚与被告新疆嘉居房地产开发有限公司于2013年8月25日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性退还原告李刚购房款101092元，支付原告李刚违约金128.99元，返还已付的按揭款14834.51，合计支付原告李刚116055.50元；三、驳回原告李刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。案件受理费3114.6元，减半收取1557.3元，由原告李刚承担273元，由被告新疆嘉居房地产开发有限公司承担1284.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向阿克苏地区中级人民法院预交上诉费（上诉费由本院根据上诉状确定）。逾期则视为放弃上诉权，本判决即发生法律效力。审判员 李海潮二〇一五年十二月十七日书记员 王罗娟 关注公众号“”