（2015）稷民一初字第189号
裁判日期: 2015-12-17
公开日期: 2016-03-25
案件名称
稷山县稷峰镇东街第三居民组与孙吉录租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
稷山县人民法院
所属地区
稷山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
稷山县稷峰镇东街村第三居民组,孙吉录
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百一十六条，第二百一十七条，第二百三十五条
全文
山西省稷山县人民法院民 事 判 决 书（2015）稷民一初字第189号原告（反诉被告）稷山县稷峰镇东街村第三居民组，所在地：稷山县东街。负责人裴建军，系该居民组组长。委托代理人赵建宏，山西汾水律师事务所律师。被告（反诉原告）孙吉录，男，1945年7月4日出生，汉族，稷山县人。委托代理人赵三太，山西晋华律师事务所律师。原告（反诉被告）稷山县稷峰镇东街村第三居民组（以下简称东街三居民组）与被告（反诉原告）孙吉录租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东街三居民组组长裴建军及其委托代理人赵建宏、被告孙吉录及其委托代理人赵三太到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告东街三居民组诉称：2004年，被告以养殖为由向原居民组长田学珍提出要求租用本居民组一块土地，当时因位于（现）建设路旁的约1.7亩集体土地闲置，居民组同意原告租赁，双方口头约定：原告养殖租用居民组土地面积约1.7亩，每亩600元／年，被告按1000元缴纳租金，今后若集体用地或政策变化被告无条件立即交回。双方达成一致，被告即租用了该块土地，在协议履行过程中，被告仅交两年租金，之后一直未再交付。直到2014年5月份，因本居民组土地调整，涉及到使用该块土地，经居民小组会议决定，解除与被告的租赁关系，要求被告立即腾出所租用集体的土地。但经本居民组长、本组村民代表及包队干部多次通知被告，数月来被告以种种理由推脱，已给本居民组的土地调整造成障碍，引起群众极大不满，导致居民组村民到村委会、镇政府反映影响很大。原告认为，被告的行为已经违约，双方协议应予解除，加之集体调整土地的原因亦使双方协议不可能再继续履行，为此，根据我国《合同法》的相关规定，原告提出诉讼，请求1、依法解除原、被告之间的租赁合同，判令被告立即腾出租用原告位于建设路旁的集体土地（约1.7亩）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告东街三居民组向本院提交的证据有：1、东街村委会证明1份，证明裴建军系第三组组长；2、东街村委会证明1份，证明第三居民组有113户居民；3、第三居民组会议决定，4、村委会证明1份；5、稷峰镇综合治理委员会证明1份；6、照片2张及现场示意图；上述证据证明第三居民组因为土地调整的需要要求被告腾出土地，被告不腾的事实。7、证人田学珍的证言。被告孙吉录的质证意见为：1-3证据我前面查看证据时没看到，证据4属于违法无法证明，证据5我们不予质证，证据6无异议。综合来看，除了我们承认的事实以外，按照一般租赁合同来说，承租方应该返还所租地，但是原告收回土地以后调整土地的用途是违法的。被告孙吉录辩称：1、原告起诉状里说2014年被告向第三居民组原组长提出租赁土地，不属实。当时是居民组开会公开发包，最后是被告出价高租赁了下来，被告欠租赁费是因为原告把被告的自留地占了，被告提出这个问题后，原告就没向被告要过租赁费，也不解决被告的自留地问题；2、原告所说的被告以种种理由不腾出租赁土地，是因为被告有200多头羊，没有地方养，村里也曾出面找地方，但没有找到，导致羊群没去处。被告只交了两年承包承包费，是因为居民组一直从被告自留地款项中扣除，被告并没有欠原告租赁费，相反原告仍欠被告自留地款项。3、本案不仅仅是土地租赁问题，涉及到土地承包问题，关于土地承包国家有明确法律规定，根据土地承包法，承包期限为30年，本合同不能解除。反诉原告孙记录诉称：反诉人与本居民组其他居民一样，早在许多年前就分得有本组自留地0.7亩。2003年被反诉人因扩路、硬化道路将反诉人的自留地占用，虽经反诉人多次找被反诉人解决此事，均无结果。去年被反诉人为解决与反诉人间羊场租赁事实，与反诉人协商解决自留地问题，也无果而终。为此，为彻底解决反诉人自留地返还问题，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条及民诉法有关规定提起反诉。请求判令1、被反诉人立即返还占用反诉人的自留地0.7亩；2、被反诉人承担本案的一切诉讼费用。反诉被告稷山县稷峰镇东街村第三居民组辩称：1、关于反诉人提出被反诉人占用其自留地，是在当时双方达成一致的情况下才占用的；2、之后场地硬化，用于公共公益使用，反诉人也是同意的，一直没有争议，是因为被反诉人提出解除合同，反诉人现在才找的借口；3、反诉人的反诉请求与被反诉人的诉求不是一个法律关系，依法应予以驳回。经审理查明：2004年原、被告双方就本案所争的约1.7亩土地的租赁事宜进行了口头约定，双方约定每亩地每年的租赁费用为600元，每年该宗地的租赁费用按1000元收取，以后，村委会或县上规划使用该宗用地时被告随时腾出，但未签订书面租赁协议，后被告按期交了二年租赁费，2014年5月份因原告居民组土地调整，根据村民代表大会决议向被告孙吉录发出解除原协议，腾出所租用集体的土地，拆除临时建筑书面通知，要求被告归还该宗土地，但被告既不归还，也不交付土地租金。为此，原告诉诸我院。另查明，2003年因村里发展需要，将被告孙吉录0.48亩自留地占用，补了其0.7亩地，现该0.7亩自留地已作为村广场公益使用。以上事实，有原告提交的证据及本院开庭笔录予以证实。本院认为：原、被告虽未签订书面用地合同，但从实际履行的状态看，原告居民组将土地交付被告孙吉录占有使用、收益，被告每年支付原告一定的费用，已形成事实上的土地租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，不定期租赁这种情形下双方对该合同均无预期，说明双方均有任意解除权，且无须赔偿对方的损失，但出租人即原告要提前通知被告。原告通知被告归还土地，已明确提出了要解除合同，被告孙吉录按有关法律规定应在原告规定的期限内将土地归还原告，但其至今未腾，故原告的请求符合法律规定，本院予以支持。但应给被告适当的准备时间，时间酌定为二十日。被告辩称，自己承包村里的土地，承包期限应为三十年，租赁期限应于土地调整30年不变的期限一改，不应腾地。且其现饲养场地没有找好，不应腾出该宗土地的抗辩事由，本院不予支持。另关于被告（反诉原告）孙吉录提出的要求原告东街居民组（反诉被告）立即返还占用其的自留地0.7亩，因诉争非同一标的物和同一法律关系，应另案处理，故被告的反诉应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告稷山县稷峰镇东街村第三居民组与被告孙吉录的租赁合同；二、被告孙吉录于判决生效后二十日内归还租赁原告稷山县稷峰镇东街村第三居民组的位于稷山县稷峰镇建设南路东西长38.12m南北宽27.65m的土地；三、驳回被告（反诉原告）孙吉录的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，由被告孙吉录负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 文俊武代理审判员 薛卫红代理审判员 任洋波二〇一五年十二月十七日书 记 员 苟凌鹏 来源：百度搜索“”