（2015）袁民一初字第2516号
裁判日期: 2015-12-16
公开日期: 2017-11-24
案件名称
甘友兰与江西裕豪实业发展有限公司、江西裕豪实业发展有限公司房地产分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜春市袁州区人民法院
所属地区
宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘友兰,江西裕豪实业发展有限公司,江西裕豪实业发展有限公司房地产分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2015)袁民一初字第2516号原告：甘友兰，女，1975年10月15日生，汉族，袁州区人，住袁州区。委托代理人：李琳，江西华晟律师事务所律师，特别授权。被告：江西裕豪实业发展有限公司，住所地：宜春市袁州区工业园工业大道，组织机构代码：55849545-2。法定代表人：徐永忠，该公司董事长。被告：江西裕豪实业发展有限公司房地产分公司，住所地：宜春市袁州区工业园工业大道，组织机构代码：55849545-2。法定代表人：徐永忠，该公司董事长。上述当事人共同委托代理人：易军，该公司员工，全权代理。委托代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师，一般代理。原告甘友兰与被告江西裕豪实业发展有限公司（以下简称被告一）、江西裕豪实业发展有限公司房地产分公司（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员欧阳萍采用简易程序进行独任审理，代书记员李凯亮担任记录，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告甘友兰的委托代理人李琳、被告一、被告二的法定代表人徐永忠的委托代理人易军、熊辉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月23日，原告与被告二签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告二开发的位于宜春市个体街与××国道交汇处的凯悦豪庭第1栋1单元1707房，总金额为261775元。该合同第八条约定，出卖人应在2013年12月20日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，第九条约定，逾期超过60天的，出卖人应按日向买受人支付已交房价的万分之一点五的违约金，第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的百分之一支付违约金。合同签订后，原告通过支付现金和银行按揭支付方式支付了全部购房款，并缴纳了办理房地产权证书的全部费用。但该房屋至今未经综合验收合格，未能将符合法律规定和合同约定条件的房屋交付给原告，未办理房地产权证、土地使用权证和契税证。因被告二无独立法人资格，其民事责任应由被告一承担。诉请法院：1、判令二被告支付自2013年12月21日起计算到2015年10月8日至的逾期交房违约金25623元，起诉之后的违约金计算到房屋正式交付止；逾期办理产权登记违约金2617.75元；2、判决被告立即为原告办理房屋产权证、契税证、土地使用权证，并交付住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关文书。3、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：原被告签订合同是事实，现在房屋已经交付入住使用，被告逾期交房是因为供电部门的原因，有免责事由；造成验收通不过是由于部分业主在装修时改变了房屋结构等原因，属于混合过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年5月23日，原告与被告二签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告二开发的位于宜春市个体街与××国道交汇处的凯悦豪庭第1栋1单元1707房，房屋面积70.75平方米，房屋总金额为261775元；合同约定的房屋交付期限为：出卖人应当在2013年12月20日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用；逾期交房的违约责任为：逾期超过60天的，出卖人应按日向买受人支付已交房价的万分之一点五的违约金；关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的百分之一支付违约金，产权登记费用由买受人自理；房屋交接约定为：商品房符合交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供法定的住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对付款方式和期限、买受人逾期付款的违约责任等其他问题进行了约定。合同签订后，原告通过支付现金和银行按揭贷款方式支付了全部购房款，并缴纳了办理房地产权证书的全部费用。该房屋在竣工后，于2014年7月交由原告装修，现已入住。但该房屋至今尚未通过综合验收也未办理房屋产权证书。故此原告诉至本院。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、贷款支付凭证、被告提供的照片以及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告二签订的商品房买卖合同是原被告双方的真实意思表示，该买卖合同亦经相关职能部门审核通过，不违反法律规定，合法有效，原被告双方均应遵照执行；原告在合同约定的付款期内支付了全部购房款，但是被告二开发的房屋至今未通过综合验收，也未办理房屋产权证书、土地使用权证书，其行为违反了合同对于房屋交付期限和关于产权登记的约定，应当承担违约责任；二被告辩称逾期交房是因为供电部门的原因，有免责事由的意见，不符合合同约定的政府行为和重大政策调整等情形，本院不予采信；二被告还提出造成验收通不过是由于部分业主在装修时改变了房屋结构等原因，属于混合过错的意见，但未提供证据证实本案原告在装修时有改变房屋主体结构、承重结构和用途等违约行为，故对该辩称意见，本院亦不予采信；我国法律规定：未经验收或者验收不合格的房屋不得交付使用，因此，被告二交付房屋供原告使用的行为违反了我国法律的强制性规定，属无效民事行为；而且被告二在交付房屋钥匙时既亦出示房屋验收合格证明也未按合同约定向原告交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，违反了合同的约定，不应视为房屋交付。因为被告二系被告一设立的分公司，所以其民事责任应由被告一承担；故此，本院对原告要求被告一支付逾期交房违约金及逾期办理产权登记违约金的诉讼请求予以支持；根据合同约定的交房日计算到2015年10月8日，被告逾期交房时间为657天，按已交总房款每日万分之一点五计算违约金为25797元，现原告诉请的违约金为25623元，多余部分视为其自动放弃，2015年10月8日后的逾期交房违约金按合同约定继续计算至房屋交付之日止；逾期办理产权登记违约金为已交总房价的百分之一，为2617.75元；被告并应按照合同约定将住宅质量保证书、住宅使用说明书交付给原告，协助原告办理房屋产权证、土地使用权证等证书。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告江西裕豪实业发展有限公司应在本判决生效后10日内支付原告甘友兰逾期交房违约金25623元（2015年10月8日之后的违约金按合同约定计算到房屋正式交付日止），逾期办理产权登记违约金2617.75元；二、被告江西裕豪实业发展有限公司、江西裕豪实业发展有限公司房地产分公司应在本判决生效后10日内协助原告甘友兰办理房屋产权证、土地使用权证、契税证并交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。案件受理费743元，减半收取计币371.5元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春市分行袁山营业部，账号：14×××48。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇一五年十二月十六日代书记员 李凯亮