甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白中民二终字第144号上诉人（原审被告）刘明妍，女，生于1964年1月7日，汉族，住白银市白银区。被上诉人（原审原告）司辉坚，男，生于1975年10月24日，汉族，住白银市白银区。委托代理人刘瑞，系甘肃开诚律师事务所律师。原审第三人白银鑫昊房产中介服务有限公司。法定代表人高强，系该公司总经理。委托代理人戴和，系该公司员工。委托代理人高全斌，系该公司法律顾问。
上诉人刘明妍因与被上诉人司辉坚、原审第三人白银鑫昊房产中介服务有限公司定金合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2015）白民三初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明妍、被上诉人司辉坚及其委托代理人刘瑞、原审第三人委托代理人戴和、高全斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告刘明妍有位于白银区王岘东路211号2单元202室房屋一套，该房屋未办理房产证。2015年4月1日原告司辉坚与第三人白银鑫昊房产中介服务有限公司签订《房屋居间合同》，委托白银鑫昊房产中介服务有限公司购买被告位于白银区王岘东路211号2单元202室房屋一套。2015年4月2日在第三人白银鑫昊房产中介服务有限公司居间下，原被告及第三人签订了《定金合同》。合同约定：“白银鑫昊房产咨询服务部为中介，买卖坐落于王岘东路211号2单元202室房屋。现已提供该房屋资料与买方详阅，买方愿意认购该房产支付定金，以确立买卖关系。”该合同第一条约定：“该房产的交易总额为236000元，买方支付定金10000元。”合同签订后，白银鑫昊房产中介服务有限公司付给被告刘明妍定金10000元，刘明妍出具了收条，并将购房合同交给了白银鑫昊房产中介服务有限公司。2015年4月20日，原被告及第三人去房产局询问该房屋能否办理房产证时，房产局的工作人员说该房屋不能办理房产证。原告认为被告没有如实告知该房屋不能办理房屋产权证的事实，要求解除定金合同并双倍返还定金。另查明，双方在房屋买卖过程中，被告向原告及第三人告知了该房屋未办理房产证的事实，但双方对诉争房屋能否办理过户手续没有明确约定。原被告双方未签订《房屋买卖合同》。原审认为，定金是保证合同履行的一种担保方式。原被告签订《定金合同》的目的就是为了保障房屋买卖合同的实现。原被告双方通过第三人居间交易过程中，被告对涉诉房屋没有办理房产证的真实情况告知了第三人，对此原告也是明知的，但双方在《定金合同》中并没有就房屋能否办理过户进行明确约定。在原被告及第三人去房产局核实后，才知悉该房屋不能办理过户手续，导致双方未能最终签订正式的房屋买卖合同，完成房屋买卖行为。
本院认为，涉诉房屋不能办理过户手续原因，不可归责于原被告任何一方，对此，双方均无过错。因涉诉房屋不能办理过户手续，合同目的无法实现，故原告主张解除《定金合同》的诉讼请求，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“…因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，根据公平原则，被告应当返还原告定金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告司辉坚与被告刘明妍签订的《定金合同》；
二、被告刘明妍返还原告司辉坚定金10000元；
三、驳回原告司辉坚的其他诉讼请求。案件受理费150元，原被告各负担75元。原审被告刘明妍不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、上诉人将自有的位于白银区王岘东路211号2单元202室白银公司拆迁安置房意欲出售时，原审第三人主动联系上诉人进行房屋买卖居间介绍。上诉人在此时就明确告知第三人该房产未办理房产证，但后期可以办理房屋产权证。第三人将该房屋居间出卖给被上诉人，并由第三人起草并居间上诉人与被上诉人签订《定金合同》。《定金合同》明确约定：“白银鑫昊房产咨询服务部为中介，买卖坐落于王岘东路211号2单元202室房屋。现已提供该房屋资料与买方详阅，买方愿意认购房产支付定金，以确立买卖关系。”综观整个房屋买卖过程，上诉人在出售房屋时就已经向被上诉人及第三人告知所出售房屋暂未办理房屋产权证及上诉人已充分履行如实告知义务的事实。本案中当事人签订的《定金合同》合法有效，任何一方当事人都无权擅自单方解除，在上诉人已经充分履行如实告知义务并且签订《定金合同》合法有效的情形下，被上诉人一方擅自解除合同属于违约行为，应依法承担违约责任。
二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的前提条件是合同一方主体是房地产开发企业，本案当事人是自然人，应适用《合同法》及《担保法》的有关规定。综上，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人司辉坚答辩称：
一、上诉人从未将涉案房屋没有房产证的事实告知被上诉人，上诉人与被上诉人首次见面是在准备交付房款、办理房产过户手续时，上诉人未将涉案房产的真实情况告知被上诉人，违反诚实信用原则。
二、上诉人明知房屋无法办理过户登记，其仍收取被上诉人的定金。被上诉人作为购房者在交付房屋全款时得知该房产系违章建筑，无法办理房产证及过户手续，被上诉人不能登记成为该房产的所有权人，合同目的不能实现，被上诉人有权依据《定金合同》第六条及《合同法》的规定解除合同。
三、我国法律并未规定自然人之间房屋买卖的法律依据，原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的立法精神，并适用《合同法》相关规定判决并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人白银鑫昊房产中介服务有限公司答辩称：
一、上诉人自始至终说她的房产可以办理过户手续，并未将该房产不能办理房产证的事实告知第三人，上诉人未将涉案房产的真实情况告知被上诉人及第三人，违反诚实信用原则；
二、上诉人明知涉案房产不能办理过户登记仍收取定金，其在出售房屋时具有明显恶意，其行为导致买卖协议无法实际履行，被上诉人依据《定金合同》第六条的约定主张返还定金合理合法；
三、第三人只在本次交易中应委托人的要求服务买卖双方，促成交易完成，并在《定金合同》中约定完成委托事项后一次性收取费用，截止本案二审时，第三人未收取任何费用；
四、我国法律并未规定自然人之间房屋买卖的法律依据，原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的立法精神，并适用《合同法》相关规定判决并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点系被上诉人能否单方解除《定金合同》；涉案房产买卖合同关系无法缔结及履行的责任主体如何确定；原审适用法律是否正确。
一、上诉人与被上诉人签订《定金合同》的目的是为保障房屋买卖合同的缔结与顺利履行。涉案房产在房地产管理部门未办理登记手续，且无确切的权属证明取得时间，被上诉人无法通过支付对价的方式取得涉案房产的所有权，《定金合同》无法保证买卖合同的缔结及履行，合同目的不能实现，被上诉人诉请解除《定金合同》并无不当。
二、上诉人作为涉案房产出卖方应保证交易的房产无权利瑕疵，上诉人未将涉案房产尚未办理产权登记手续的真实情况明确告知被上诉人，致使被上诉人基于错误的理解及认识将定金支付上诉人，被上诉人的行为违反诚实信用原则。被上诉人作为涉案房产购买方应尽到审查注意义务，其未审查涉案房产的权属状况，亦因承担一定责任，原审认定上诉人返还定金1万元符合诚实信用及公平原则，判处正确。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条虽规定商品房买卖合同一方当事人为房地产开发企业，本案居间行为及定金合同当事人均为自然人，但原审参照该解释关于定金的规定，综合考虑案件事实，认定上诉人单倍返还定金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘明妍负担。本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 栾春鹏
代理
审判员 于 燕
代理
审判员 段延红
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张丽丽 来自：