（2015）二中民终字第13008号

裁判日期: 2015-12-16

公开日期: 2016-01-04

案件名称

葛凤霞与北京市兴达顺回收站租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

葛凤霞,北京市兴达顺回收站

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第13008号上诉人（原审原告）葛凤霞，女，1972年12月8日出生。被上诉人（原审被告）北京市兴达顺回收站，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄村西500米。法定代表人南玉华，总经理。委托代理人宋克，北京市致尚律师事务所律师。上诉人葛凤霞因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人葛凤霞，被上诉人北京市兴达顺回收站（以下简称兴达顺回收站）之委托代理人宋克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年3月，葛凤霞起诉至原审法院称：我于2006年12月18日与兴达顺回收站签订了《租赁合同》，约定兴达顺回收站将位于北京市大兴区西红门镇寿保庄村北至团河路西的整座院落（以下简称涉案院落）出租给我。租赁面积为1.02亩，每亩年租金为30000元，每5年递增10％。租赁物内库房、厂房等建筑物由我出资搭建；发生拆迁，建筑物的补偿款归我所有；一方违约的，违约方赔偿对方的一切经济损失。合同订立后，我一直按照约定足额支付租金，并依约自行出资在租赁物内搭建了厂房等建筑物；但兴达顺回收站并未依约履行义务。2011年10月9日，兴达顺回收站告知我涉案院落发生拆迁，通知我腾退。2012年6月，涉案院落被腾退拆除，但我仅获得了部分补偿款，且剩余租金至今未退。《租赁合同》已无继续履行的可能，兴达顺回收站未退剩余租金等行为已违约，现我起诉要求确认双方签订的《租赁合同》于起诉之日解除；兴达顺回收站退还2011年10月17日至2012年12月17日期间的租金35630元，给付租赁物附属设施的拆迁腾退补偿款10000元（最终数额以法院调取腾退实施方案后确定），并承担本案诉讼费。兴达顺回收站辩称：1、基于涉案院落腾退的事实，《租赁合同》因客观情况变化已无法继续履行，根据法院庭前调取的证据，包括领补偿款凭证等，应视为双方已协议解除《租赁合同》，并履行完毕。故葛凤霞主张的合同解除时间及解除理由无事实和法律依据。解除时间应为签署承诺书所载明时间或葛凤霞开始领取补偿款之日，以两者在先日期为准。2、葛凤霞所交纳的租金不存在应退还的情形。葛凤霞尚存在欠交租金的情况，其所交租金的截止日期为2011年12月18日，之后未交纳租金。我方不存在妨碍葛凤霞正常经营的情况，双方也不存在减免租金的约定。3、葛凤霞已经基于腾退获得了补偿款，根据法院庭前调取的证据显示，并无证据显示我方获取了葛凤霞所主张的应属于其本人的相关权益。故我方不同意葛凤霞的诉讼请求，诉讼费亦应由葛凤霞承担。原审法院经审理认为：本案双方签订的《租赁合同》在履行期间，因北京市大兴区西红门镇寿保庄村委会（以下简称寿保庄村委会）对涉案院落开展拆除腾退工作，故《租赁合同》无法继续履行，应当解除。关于合同的解除时间，葛凤霞主张为其起诉本案日期，无事实和法律依据。因葛凤霞在《腾退协议书》签订后不再继续占有涉案院落，故双方的租赁合同应于2012年7月28日解除。如葛凤霞已交纳的租金超出该日期，则兴达顺回收站应予以退还。现葛凤霞主张以兴达顺回收站发出《关于商户搬迁的通知》（以下简称《通知》）的时间作为退还租金的起算点，法院认为虽然发布的《通知》中要求无照商户在2011年10月16日前搬离工业园区，但葛凤霞并未按照限定的日期搬离，仍占用租赁物，故葛凤霞要求退还自2011年10月17日起的租金，依据不足。因葛凤霞未能提交证据证明其交纳了2012年7月28日以后的租金，故对其要求退还租金的诉讼请求，法院不予支持。关于葛凤霞的第三项诉讼请求，因兴达顺回收站与寿保庄村委会的拆除腾退协议尚未签订，葛凤霞不能明确该项诉讼请求的具体金额，故对该项诉讼请求，本案不予处理。在兴达顺回收站与寿保庄村委会签订协议以后，如葛凤霞认为协议中包含了其应得的补偿份额，可另案解决。据此，原审法院于2015年10月判决：一、确认葛凤霞与北京市兴达顺回收站之间的租赁合同于二○一二年七月二十八日解除；二、驳回葛凤霞的其他诉讼请求。判决后，葛凤霞不服，上诉至本院称：原审判决认定《租赁合同》的解除时间及我交纳租金的截止时间等部分事实错误，导致判决不当；涉案院落自2011年10月17日就不具备使用条件，此后租金应予以退还；且我只获得了部分补偿，根据法院调取的腾退协议等文件，尚有腾退补偿未支付，故请求二审法院查明事实、依法改判支持我原诉请求。兴达顺回收站同意原判。经审理查明：2003年至2006年期间，兴达顺回收站与北京市大兴区西红门镇寿保庄经济合作社（以下简称寿保庄合作社）签订《土地租赁合同》，从北京市大兴区西红门镇寿保庄村租赁土地的总面积约651.66亩，该合同落款处有寿保庄村委会、寿保庄合作社及兴达顺回收站签章。兴达顺回收站在租赁上述土地后，自行建造房屋，并陆续向外分块转租。2006年12月18日，兴达顺回收站作为甲方与乙方葛凤霞签订了《租赁合同》，主要内容为：甲方将寿保庄村北，团河路西土地上的整体院落占地1.02亩租给乙方使用，租赁期限20年；每年每亩租金30000元，每5年递增10％；每年租金一次性付清，乙方需提前1个月交纳下一年租金；乙方有权在所承租的土地上建造库房、厂房及其他建筑物，但不得建筑楼宅；如遇国家政府占地规划，如有补偿，乙方投资的项目补偿归其所有，但甲方先期投资建筑房屋面积需从乙方投资建房的面积中扣除，补偿金归甲方所有；土地的补偿及其它的补偿归甲方所有。此后，葛凤霞开始使用涉案院落。原审法院审理期间，葛凤霞提交了租金收据复印件一张，日期为2010年1月25日，金额为30600元，租金日期为2009年12月18日至2010年12月18日。兴达顺回收站不认可该证据的真实性。葛凤霞对其所述租金已交纳至2012年12月17日一事，未提交任何证据佐证。葛凤霞递交了调查取证申请书，请求法院向北京市大兴区西红门镇人民政府、北京市盛世宏祥资产管理有限公司、寿保庄村委会、寿保庄合作社，调取上述主体与兴达顺回收站签订的位于北京市大兴区西红门镇寿保庄工业园区的腾退协议、与其本人签订的腾退协议、评估报告和补偿款领取手续。葛凤霞还提交了《通知》复印件1份，欲证明其主张的退还租金的起始日期，该通知主要内容为：根据北京市大兴区委、区政府指示精神，针对我园区商户，特下发此通知。（一）无照及异地经营的商户，责令2011年10月16日17：00点前必须搬离寿保庄工业园区域，否则区委、区政府等相关部门将对该单位采取严厉强制措施予以取缔清除。（二）有照经营的商户责令2011年10月16日17：00前必须停止营业，寻找新的经营场所。区委、镇、村委等相关部门随时检查，望各商户配合。该《通知》落款处盖有兴达顺回收站公章，日期为2011年10月9日。兴达顺回收站不认可该《通知》的真实性和证明目的。原审法院在应葛凤霞的申请调取证据过程中，了解到：2011年至2012年期间，寿保庄村委会作为拆迁主体，对于工业大院（包括涉案院落在内）进行拆除腾退。原审法院调取了《腾退协议书》、建筑面积证明、用地位置及示意图、《拆除完毕验收通知单》、《承诺书》、收条、支出凭证、网上银行电子回单、《借款协议》、拨款单、建行储蓄卡复印件等。其中《腾退协议书》为兴达顺回收站与寿保庄村委会于2012年7月28日就涉案院落签订的。该协议书中确定的拆除腾退补偿款，已由葛凤霞领取。《拆除完毕验收通知单》的主要内容为：西红门寿保庄村（工业大院）被腾退人葛凤霞腾退地址已于2012年8月9日拆除完毕。另，寿保庄村委会向原审法院出具了《情况说明》1份，载明：寿保庄村委会与兴达顺回收站关于“工业大院”的腾退协议还未最终签订。上述事实，有双方当事人的陈述、原审法院调取的拆除腾退材料（包括《腾退协议书》、建筑面积证明、用地位置及示意图、《拆除完毕验收通知单》、《承诺书》、收条、支出凭证、网上银行电子回单、《借款协议》、拨款单及建行储蓄卡复印件等）、《通知》、《情况说明》等在案佐证。本院认为：葛凤霞与兴达顺回收站所签《租赁合同》履行期间，因寿保庄村委会对涉案院落开展拆除腾退工作，《租赁合同》已无法继续履行，故该《租赁合同》应当解除。关于合同的解除时间。葛凤霞在兴达顺回收站与寿保庄村委会就涉案院落于2012年7月28日签订《腾退协议书》后，提供了自己的银行卡账号，领取了《腾退协议书》确定的补偿款，不再继续占用涉案院落，故原审法院将此日期认定为双方《租赁合同》解除日期，并无不当。葛凤霞对此持有异议，认为《租赁合同》的解除日期为其起诉日期，但没有就自己的主张提供详实的证据佐证，本院对其所述不予采信。关于葛凤霞主张的退租问题。如果葛凤霞交纳了上述确认的合同解除日期之后的租金，兴达顺回收站确应将合同解除之后的租金退还。可即便本院认定葛凤霞提供的《通知》复印件的证明效力，该《通知》也只是要求无照商户于2011年10月16日前搬离工业园区，而其并未按照《通知》限定的日期搬离，仍占用租赁物，故其主张应以2011年10月17日作为退还租金的起算点，显然依据不足，本院无法采信；且葛凤霞未能提供证据证明其已交纳租金至2012年7月28日，故其请求退还租金的诉讼请求，缺乏证据佐证，本院不予支持。至于葛凤霞主张的租赁物附属设施的拆迁腾退补偿款10000元，因兴达顺回收站与寿保庄村委会的拆除腾退协议尚未签订，葛凤霞不能明确该项诉讼请求的具体金额，在兴达顺回收站与寿保庄村委会签订协议以后，如葛凤霞认为协议中包含了其应得的补偿份额，可另案解决，本案对其此项请求不予涉及。综上，在现有证据情况下，葛凤霞的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费691元，由葛凤霞负担621元（已交纳），由北京市兴达顺回收站负担70元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费691元，由葛凤霞负担（已交纳671元，余款于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　白　松代理审判员　曹　雪代理审判员　刘苑薇代理审判员　王　磊代理审判员　刘永民二〇一五年十二月十六日书　记　员　刘梓晨关注微信公众号“”