（2015）深中法民终字第3681号

裁判日期: 2015-12-16

公开日期: 2016-01-05

案件名称

卢利伟与中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢利伟,中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法民终字第3681号上诉人（原审被告、反诉原告）卢利伟，户籍地址广东省深圳市龙岗区，现住址广东省深圳市坪山新区。委托代理人黄亮，广东龙新律师事务所律师。委托代理人周定元，广东龙新律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（以下简称中国移动深圳分公司）。负责人徐革，该公司总经理。委托代理人胡鹏，广东君言律师事务所律师。委托代理人江莉，广东君言律师事务所律师。上诉人卢利伟因与被上诉人中国移动深圳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，中国移动深圳分公司与卢利伟于2007年11月9日签订《合作建立移动电话基地站协议书》，约定卢利伟将自有的位于广东省深圳市坪山新区坪山办事处沙湖社区卢屋新村X巷X号后面新楼X楼的房间租赁给中国移动深圳分公司建立移动电话基地站。租金为每月人民币（以下均为人民币）4300元，期限为2007年11月5日至2012年11月4日。合同签订后，中国移动深圳分公司依约在涉案房屋建立了移动电话基地站并开始运行。2012年6月25日，中国移动深圳分公司与卢利伟续签合同，租金变更为每月4500元，租赁期限为2012年11月5日至2017年11月4日，中国移动深圳分公司支付了2012年11月5日至2013年11月4日期间的租金共计54000元。双方续签协议后，因涉案房屋所在的卢屋新村村民对该移动电话基站的发射波存在疑虑，担心辐射影响，于2012年8月签字要求基站搬迁。经解释及协商未果后，卢屋村村委会自2013年2月起对该基站正式断电，基站停止运行。2014年5月7日，即中国移动深圳分公司起诉前一周，卢利伟确认中国移动深圳分公司曾向其主张要求搬迁，但卢利伟以行使留置权为由拒绝中国移动深圳分公司进行搬迁。经原审法院于2014年11月11日组织双方进行现场清点，现存放在涉案房屋内的机器设备包括：1、电池2组，每组24个，共48个；2、华为7D-SCDMA1设备一套；3、吉品牌传输机柜三套；4、EMERSON电源机柜一套；5、RBS2206V2、ERZCSSON主设备、DCSA1、B1、C1设备共三套；6、传输电源交换机架一台；7、空调两台；8、华为DRRU3158-fa两台；9、天东通信配电箱一台；10、动力环境门禁监控系统一台；11、DCSDF跳线盒一台；12、存放在楼顶的2G天线3条、TD天线3条。原审另查，涉案房屋系卢利伟所有，但该房屋未取得建设工程规划许可证。在原审审理过程中，卢利伟申请了对涉案的深圳市坪山新区坪山办事处沙湖社区卢屋X巷X号后新楼的X楼、顶楼恢复原状所需费用进行了评估，在审法院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司进行评估，评估结果为涉案房屋恢复原状所需费用为11088元。对于该费用，中国移动深圳分公司愿意支付给卢利伟。原告中国移动深圳分公司向原审法院提起诉讼请求是：1、确认中国移动深圳分公司与卢利伟于2012年11月5日签订的《合作建立移动电话基地站协议书》为无效合同；2、卢利伟协助中国移动深圳分公司搬出租用场地内的所有设备；3、卢利伟承担本案诉讼费用。被告卢利伟向原审法院提出的反诉请求是：1、中国移动深圳分公司支付房屋占用使用费暂计94500元（按照合同约定的每月4500元的标准，从2013年11月5日起计算至涉案物品实际搬离之日止）；2、中国移动深圳分公司支付恢复出租房原状的装修费11088元；3、中国移动深圳分公司承担评估费3000元及全部诉讼费用。原审认为，中国移动深圳分公司与卢利伟签订的两份《合作建立移动电话基地站协议书》实为租赁合同，因涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，中国移动深圳分公司与卢利伟所签订的两份租赁合同均系无效合同，故对于中国移动深圳分公司请求确认与卢利伟签订的《合作建立移动电话基地站协议书》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同无效，中国移动深圳分公司请求将其放在租赁屋内的物品（1、电池2组，每组24个，共48个；2、华为7D-SCDMA1设备一套；3、吉品牌传输机柜三套；4、EMERSON电源机柜一套；5、RBS2206V2、ERZCSSON主设备、DCSA1、B1、C1设备共三套；6、传输电源交换机架一台；7、空调两台；8、华为DRRU3158-fa两台；9、天东通信配电箱一台；10、动力环境门禁监控系统一台；11、DCSDF跳线盒一台；12、存放在楼顶的2G天线3条、TD天线3条）搬走，符合法律规定，卢利伟应予以配合。本案中，虽然中国移动深圳分公司与卢利伟所签订的《合作建立移动电话基地站协议书》无效，但卢利伟请求参照合同约定的租金即每月4500元的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，法院予以支持。因本案双方确认中国移动深圳分公司支付了至2013年11月4日的占有使用费，故中国移动深圳分公司应从2013年11月5日起支付占有使用费。本案中，卢利伟在庭审中确认中国移动深圳分公司于起诉前一周，即2014年5月7日，中国移动深圳分公司曾要求搬出涉案房屋，卢利伟以行使留置权为由予以拒绝。原审法院认为，中国移动深圳分公司占有使用的是卢利伟所有的房屋，卢利伟对中国移动深圳分公司存放在其房屋内的动产不是合法占有，卢利伟行使留置权没有法律依据。因卢利伟于2014年5月7日明确拒绝中国移动深圳分公司搬迁设备，故中国移动深圳分公司应支付截止至2014年5月7日期间的占有使用费。经计算，该期间的占有使用费共计27450元（4500×6＋4500÷30×3）。关于卢利伟要求中国移动深圳分公司支付涉案房屋恢复原状所需维修费用11088元的诉讼请求，中国移动深圳分公司愿意支付，法院亦予以确认。关于中国移动深圳分公司主张曾于2013年8月7日以书面方式向卢利伟发出解除租赁合同通知，故占有使用费应计算至2013年8月7日，法院认为，中国移动深圳分公司对其主张未举证予以证明，对其该项主张，法院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中国移动深圳分公司与卢利伟于2012年6月25日签订的《合作建立移动电话基地站协议书》无效；二、中国移动深圳分公司于判决生效之日起十日内将其设备物品（1、电池2组，每组24个，共48个；2、华为7D-SCDMA1设备一套；3、吉品牌传输机柜三套；4、EMERSON电源机柜一套；5、RBS2206V2、ERZCSSON主设备、DCSA1、B1、C1设备共三套；6、传输电源交换机架一台；7、空调两台；8、华为DRRU3158-fa两台；9、天东通信配电箱一台；10、动力环境门禁监控系统一台；11、DCSDF跳线盒一台；12、存放在楼顶的2G天线3条、TD天线3条）搬离深圳市坪山新区坪山办事处沙湖社区卢屋X巷2X号后新楼，卢利伟应予以配合；三、中国移动深圳分公司于判决生效之日起十日内支付卢利伟2013年11月5日至2014年5月7日期间的房屋占有使用费27450元；四、中国移动深圳分公司于判决生效之日起十日内支付卢利伟深圳市坪山新区坪山办事处沙湖社区卢屋X巷X号后新楼X楼、顶楼恢复原状的维修费11088元；五、驳回卢利伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分100元（中国移动深圳分公司已预交），由卢利伟负担；反诉部分受理费1236元（卢利伟已预交3007.8元），由中国移动深圳分公司负担473元，由卢利伟负担763元；评估费3000元（卢利伟已预交），由中国移动深圳分公司负担。卢利伟多预交的受理费1771.8元，原审法院在判决生效后予以退回。上诉人卢利伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第二项、第三项、第五项；2、支持上诉人一审要求被上诉人支付房屋占用使用费94500元（按照合同约定租金4500元／月计收标准计算，从2013年11月5日至2015年8月4日共计21个月，2015年8月4日之后占用使用费按照合同约定租金4500元／月计收标准一直计算至涉案物品搬离之日止）的反诉请求；3、一审本诉受理费、一审反诉受理费、上诉受理费由被上诉人承担。上诉人卢利伟上诉所依据的主要事实和理由是：（一）本案基本事实情况。2007年11月被上诉人与上诉人签订《合作建立移动电话基地站协议书》约定，上诉人提供位于深圳市龙岗区坪山镇沙湖村卢屋新村X巷X号后面的新楼X楼（建筑面积80平方米），给被上诉人作为建立移动电话基地站机房使用，该大楼楼顶天台用于安置移动电话天线，租约为五年，合同中违约了责任。合同履行期间上诉人所在地村民因担心基站信号辐射，强烈反对被上诉人在合同约定的租赁房屋内设立并运营基站。被上诉人向上诉人解释并保证该基站设备电磁辐射强度符合国家安全标准，不会对人身造成损害。2012年11月5日合同到期后，被上诉人与上诉人续签了《合作建立移动电话基地站协议书》约定，合同期限为2012年l1月5日至2017年11月4日。2013年2月因被上诉人人无法说服有疑问的卢屋村村民，不能给有疑问村民合理的解释，导致卢屋村村委会对被上诉人租用房屋实行强制断电。事后，被上诉人与上诉人达成口头协议，由被上诉人补偿上诉人13万元，上诉人协助被上诉人将房屋内设备搬离。2014年5月14日被上诉人向龙岗区人民法院坪山法庭起诉要求一审法院确认双方签订的《合作建立移动电话基地站协议书》已经解除并要求将涉案房屋内的所有设备搬离。收到一审法院的应诉通知后，上诉人随即提起反诉，要求被上诉人支付房屋使用费并要求其承担违约责任。一审庭审过程中经主审法官释明，被上诉人变更第一项诉请为确认《合作建立移动电话基地站协议书》为无效合同。上诉人也变更诉请为：1、请求判令被上诉人支付房屋占用使用费人民币94500元（按照合同约定租金4500元／月计收标准计算，从2013年l1月5日至2015年8月4日共计21个月，2015年8月4日之后占用使用费按照合同约定租金4500元／月计收标准一直计算至涉案物品搬离之日止）；2、恢复出租房要原状的装修费11088元；3、评估费3000元和全部诉讼费用。（二）一审法院对于涉案房屋内被上诉人用于移动电话基站建设的设备不是由上诉人合法占有的认定是错误的。涉案房屋内所有基站设备都是基于双方之间签订的《合作建立移动电话基地站协议书》的约定，由被上诉人主动将该设备搬至涉案房屋内存放，从2007年开始该基站设备一直存放在上诉人的房屋内。因此，并不存在上诉人不是合法占有涉案基站设备的情形，上诉人对被上诉人自主存放在其房屋内的动产是合法占有。这种合法占有并不因《合作建立移动电话基地站协议书》的有效或者无效而产生变化。而且民法也允许自力救济，被上诉人拒绝支付占有费，上诉人可以拒绝协助搬离设备。原审认定上诉人并非合法占有，有违民法公平原则和自力救济原则。（三）在被上诉人未向上诉人支付房屋占用使用费的同时，上诉人完全有理由行使抗辩权拒绝被上诉人将房屋内设备搬离。合同被法院确认无效后将自始无效，本案中涉案《合作建立移动电话基地站协议书》被法院确认无效，那么《合作建立移动电话基地站协议书》自始不发生法律效力。《合作建立移动电话基地站协议书》的无效导致合同的双方（即上诉人与被上诉人）存在互相对待给付的义务，即上诉人应该协助被上诉人将涉案房屋内的基站设备搬离涉案房屋；被上诉人应该向上诉人支付房屋占用使用费。参照我国《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，上诉人与被上诉人同时负有履行的义务，彼此之间没有先后顺序。在被上诉人没有足额支付房屋占用使用费的情况下，其向上诉人请求履行协助搬离涉案设备义务时，上诉人当然可行使抗辩权拒绝履行协助搬离设备的义务。况且在被上诉人一审起诉前，被上诉人与上诉人已经达成口头和解协议，被上诉人愿意支付和补偿上诉人占用使用费等费用人民币13万元，然后上诉人再协助被上诉人将涉案房屋内的设备搬离。被上诉人最终没向上诉人支付该费用，才导致本次纠纷的产生。（四）被上诉人对涉案合同无效负有全部责任。（l）被上诉人明知涉案合同无效的情况下仍然与上诉人签订涉案合同，存在对涉案合同无效状态放任的故意。被上诉人作为国有大型企业，拥有自己独立的法务部门，在签订涉案合同时知道或应当知道涉案房屋没有取得房屋产权登记证书等相关证书，因此对本涉案租赁合同无效这一情况是明知的，在明知涉案合同无效的情况下被上诉人依然与上诉人签订涉案的租赁合同，本身对该合同无效的状态是持放任的态度。而本案上诉人是至始至终都认为涉案的合同是有效的，直到一审法官释明后都不清楚该涉案合同为什么会无效。上诉人作为卢屋村的原始村民，本身对法律很少接触，其认为房屋建设用的地是村里同意给他的，涉案房屋又是他自己出钱建的，而且全家老小都在涉案房屋内居住，还有部分房屋对外出租给其他来深打工的人居住。自己出租自己的房子什么会无效呢？对涉案合同无效的情形是不知情的。（2）被上诉人明知当地村民强烈反对移动电话基站的继续存在，而坚持继续在涉案房屋建立移动电话基站，并与上诉人续订涉案的租赁合同。被上诉人选择在涉案房屋建立移动电话基站时并没有向卢屋村全体村民公布任何安全检测报告，也没有向卢屋村村委会申请相关安装事宜。在确定涉案房屋为基站建设地址之后，于2007年11月与上诉人签订了《合作建立移动电话基地站协议书》，正式在涉案房屋设立了移动电话基站。在电话基站建立后有不少村民提出异议，认为该电话基站可能会影响卢屋村村民的身体健康，为此还发生不少冲突。最严重的一次是在2012年，卢屋村全体村民联名给被上诉人写信要求被上诉人将建立在涉案房屋的移动电话基站设备搬迁。被上诉人在已得知卢屋村村民担心辐射问题，强烈反对建设基站并强行阻碍基站正常运行的情况下，仍然与上诉人续签涉案的《合作建立移动电话基地站协议书》，将合同期限延长至2017年11月，并向上诉人保证电话基站设备不会对人身造成损害，也会去做其他村民的工作，说服其他村民。事后因被上诉人人无法说服有疑问的卢屋村村民，不能给有疑问村民合理的解释，才导致2013年2月卢屋村村委会对被上诉人租用房屋实行强制断电，才有了该纠纷的产生。综上所述，上诉人对涉案房屋内的设备合法占有，在被上诉人未能及时足额支付占用使用费的情况下，上诉人完全有理由行使抗辩权拒绝协助被上诉人将涉案房屋内的设备搬离。被上诉人明知涉案合同无效仍然两次与上诉人签订，其自身对合同条款（包括违约条款）的无效存在故意和放任。被上诉人提前未通知涉案房屋所在地的村民组织，事后也没有说服有疑问的村民是导致本次纠纷的重要原因，被上诉人应为村民断电负全部责任。一审法院仅支持占用房屋的部分占用使用费，是对被上诉人有意签订无效合同行为的纵容，没有保护无过错方的正当权益。该判决是不公平的。特此上诉，请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人中国移动深圳分公司答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和理由，原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，上诉争议焦点为因无效合同应支付占用房屋费用的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，根据上述规定及法律的其他规定，合同无效，对于未履行的部分，双方均无义务继续履行，对于已履行部分，发生双方互相返还因合同而取得对方的财产的效果，不能返还的，应当折价补偿，互相返还或者折价补偿之后，一方仍存在损失的，根据过错承担或者分担损失；对于房屋租赁合同，已经履行完毕的部分，承租人实际已无法返还，可以参照合同约定的租赁价格支持占有和使用房屋的费用。本案，被上诉人于2014年5月7日向上诉人请求将设备搬出房屋，属明确表示不再占有和使用房屋。虽然双方签订的租赁合同未到期，但由于合同无效，被上诉人并无义务继续履行合同约定的义务。故上诉人应当允许被上诉人搬出。2014年5月7日之前被上诉人已占有和使用房屋费用按合同约定的租金支付给上诉人，被上诉人应搬走放置于房屋的设备，清空房屋后将该层房屋交还给上诉人。但本案在该日之前上诉人实际已控制该层房屋，上诉人拒绝让被上诉人搬走设备导致设备继续放置在该层房屋内，上诉人主张2014年5月7日之后因设备放置在该层房屋内的损失，是由于上诉人拒绝被上诉人搬走设备所造成的扩大损失，过错在于上诉人，应由上诉人自行承担。上诉人并无证据证明被上诉人对于该扩大的损失也存在过错，故被上诉人并不需要分担该部分损失。上诉人上诉称其是行使同时履行抗辩权，同时履行抗辩权的前提是合同当事人因合同而相互占有对方的财产，合同无效时，发生互负返还义务。本案是房屋租赁合同，被上诉人因合同而占有上诉人的房屋，上诉人因合同而占有被上诉人给付的租金。被上诉人放置于房屋内的设备一直由被上诉人占有，直到上诉人从被上诉人处夺取了设备的占有，上诉人夺取设备的占有并非基于房屋租赁合同由被上诉人交付的结果，故上诉人主张行使同时履行抗辩权的理由不成立。上诉人还主张其实施的是自力救济行为，但我国法律只规定了正当防卫和紧急避险制度，并未规定自助行为或者自力救济制度，况且被上诉人属有资产和支付能力的公司，上诉人并不会因未采取扣押措施而导致以后得不到救济，而且上诉人长期扣押被上诉人的设备，未及时提起诉讼和请求法院进行保全，违反了诚实信用原则，故上诉人上述上诉主张不能成立，原审的处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2163元，由上诉人卢利伟负担。本判决为终审判决。审判长　　黎康养审判员　　梁　媛审判员　　刘向军二〇一五年十二月十六日书记员　　方佳娜更多数据：搜索“”来源：