（2015）松民三（民）初字第1254号

裁判日期: 2015-12-16

公开日期: 2016-03-31

案件名称

朱艳与徐金腾、黄凤梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱艳,徐金腾,黄凤梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民三（民）初字第1254号原告朱艳，女，1980年2月11日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人王兆茜，上海敏诚律师事务所律师。委托代理人万晓缨，上海敏诚律师事务所律师。被告徐金腾，男，1971年1月22日生，汉族，住福建省莆田市。被告黄凤梅，女，1975年7月11日生，汉族，住福建省莆田市。原告朱艳与被告徐金腾、黄凤梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因无法通过邮寄或直接送达方式向被告徐金腾、黄凤梅送达诉讼文书，于2015年5月18日转为普通程序，并依法采用公告方式向被告徐金腾、黄凤梅送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料，后于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告朱艳及其委托代理人王兆茜、万晓缨到庭参加诉讼，被告徐金腾、黄凤梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱艳诉称：原、被告于2015年2月9日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室、XXX弄地下车库4地下1层车位XX及XX号地下1层XX室（以下简称“系争房屋、地下车位及地下室”，以人民币（以下币种同）2，130，000元的价格出售给原告，约定于2015年3月10日前腾房。被告于2015年3月26日交付涉讼房屋给原告，原告已按照合同的约定支付了相应房款，但现系争房屋和地下车位被法院查封，至今未能过户至原告名下，故原告诉至法院，请求判令：1、被告配合原告办理系争房屋、地下车位及地下室产权过户手续，将产权登记到原告名下；2、被告支付逾期办理过户的违约金（自2015年4月1日起至实际过户之日止，按已付款740，000元，日万分之五计算）；3、被告支付逾期交房违约金5，550元（自2015年3月10日起至3月25日止，按已付款740，000元，日万分之五计算）；4、被告支付原告垫付的公证费400元；5、被告支付原告律师费80，800元；6、依法确认原、被告双方于2015年2月9日签订的合同编号为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》有效。被告徐金腾、黄凤梅未作答辩。经审理查明：2015年2月2日，被告徐金腾、黄凤梅向案外人徐金忠出具《委托书》一份，写明：被告徐金腾、黄凤梅系夫妻关系，被告徐金腾名下系争房屋及地下车位［房屋所有权证：沪房地松字（2013）第027118号］；现拟出售；委托事项为签订购房合同、办理房屋过户手续、交纳相关税费及办理水电过户手续。同日，福建省莆田市学园公证处就该份委托书出具相应的公证书。另查明，2015年2月9日，原告与被告徐金腾、黄凤梅的委托代理人徐金忠签订《上海市房地产买卖合同》三份（合同编号为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX），约定：被告徐金腾将其名下系争房屋、地下车位及地下室出售给原告，系争房屋建筑面积为126.79平方米，转让款为1，990，000元。地下车位建筑面积为39.26平方米，转让款为95，000元。地下室建筑面积为14.05平方米，转让款为45，000元。被告徐金腾于2015年3月10日前腾出系争房屋、地下车位并通知原告进行验收交接，并于2015年3月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对违约责任等有关事项作出相应的约定。其中，合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第3条中约定，……公证费（若有）由引发方承担。再查明，2015年2月9日，原告向被告徐金腾付款730，000元。同年2月10日原告向被告徐金腾付款10，000元，上述款项共计740，000元。同年3月11日，原告委托案外人张秀英办理交付房款、办理贷款等事宜并予以公证，原告支付公证费410元。同年3月21日，原告缴纳相关二手房交易税费。同年3月26日，原告与被告徐金腾、黄凤梅的委托代理人徐金忠就系争房屋办理了房屋交接手续。又查明，系争房屋、地下车位的权利人为被告徐金腾，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。地下室的权利人为被告徐金腾，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。系争房屋、地下车位于2015年4月1日被上海市宝山区人民法院正式查封。以上事实，有《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、银行回单、发票、税收缴款书、房屋交接书、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与两被告的三份《上海市房地产买卖合同》未违反法律、行政法规的规定，应属有效，故原告要求确认上述三份合同有效的诉讼请求，本院予以支持。然，有效的合同并不必然均能实际履行，现系争房屋、地下车位至今仍被上海市宝山区人民法院查封，在查封不解除的情况下，事实上就无法办理产权过户手续，经本院向原告释明诉讼风险后，原告仍坚持要求办理的产权过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。另，关于地下室，因案外人徐金忠并未取得两被告授权出售，且地下室属系争房屋的附属房屋，故原告要求办理地下室的产权过户手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期过户及逾期交房违约金，均应在合同继续履行的前提下，原告方可要求承担违约责任，而本案现存在继续履行的障碍，故原告该两项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的公证费，虽在其中一份合同中约定了公证费的承担，但没有证据证明原告于2015年3月11日所办理的委托公证是必须的，且系被告方的原因引发了公证，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张律师费，原、被告对律师费的承担没有约定，且该律师费是必须支付的费用，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱艳与被告徐金腾、黄凤梅于2015年2月9日签订的三份《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX）有效；二、驳回原告朱艳的其余诉讼请求。案件受理费2，221元，公告费820元，合计诉讼费3，041元，由原告朱艳负担2，401元（已付），被告徐金腾、黄凤梅负担640元，（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　朱金彪代理审判员　　李　娜人民陪审员　　陆瑞兴二〇一五年十二月十六日书　记　员　　黄　燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”