（2015）浑南民二初字第01180号

裁判日期: 2015-12-16

公开日期: 2016-03-18

案件名称

夏晓军、刘宇聪与沈阳奥林匹克置业投资有限公司、沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏晓军,刘宇聪,沈阳奥林匹克置业投资有限公司,沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2015）浑南民二初字第01180号原告夏晓军，女，汉族，无业，住址沈阳市和平区。原告刘宇聪，男，汉族，无业，住址沈阳市和平区。被告沈阳奥林匹克置业投资有限公司，住所地沈阳市东陵区奥园街6-1号。法定代表人赵连虎，系该公司董事长。委托代理人解桐，男，汉族，系该公司法律顾问，住址大连市西岗区。被告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，住所地沈阳市东陵区奥园街6-1号。法定代表人魏增禄，系该公司总经理。委托代理人姜红，女，汉族，系该公司员工，住址吉林省大安市安广镇。原告夏晓军、刘宇聪与被告沈阳奥林匹克置业投资有限公司（以下简称“奥林匹克置业公司”）、沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司（以下简称“绿建物业奥园分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏晓军、刘宇聪，被告奥林匹克置业公司的委托代理人解桐，被告绿建物业奥园分公司的委托代理人姜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏晓军、刘宇聪诉称，原告2009年购买沈阳市东陵区某街x号房屋，被告分别为该房屋的置业公司和物业公司。原告所购房屋建筑面积204.01平方米，经沈阳市房产局认定为270.72平方米，并以此为据办理房证。该房屋交房时，原告发现20余处质量问题，最为严重的是地下室漏水严重，致使墙皮及地面潮湿、墙皮脱落，夏天屋内积水，原告一直恳求被告维修，但至今未能交付使用。根据合同约定，被告应赔偿原告入住违约金70万元。该房屋办证面积超出购房合同面积66.71平方米，超过40%，原告产生物业费、采暖费及其他税费，按照48年使用年限计算，被告支付原告超面积产生税费20万元违约金。原告起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金70万元（自2011年1月交房开始计算），并支付利息1万元（按照活期存款利率计算）；2、被告支付超过面积违约金20万元，并支付利息0.5万元；3、绿建物业奥园分公司对奥林匹克置业公司承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告奥林匹克置业公司辩称，一、本案案涉房屋不存在“至今未能交付使用”问题，原告要求依据商品房买卖合同第九条赔偿70万元入住违约金及支付1万元利息没有合同和法律依据，所提诉求已过诉讼时效。1、奥林匹克置业公司已于2011年1月27日将符合合同约定条件的商品房交付原告，由原告签署的房屋交接书、业主房屋交接验收表等资料证明。2、本案案涉商品房未在合同约定的交付日期交付，是因为原告当时尚有7万元欠款给付义务没有履行。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条、第十六条相关约定，由于约定交付日期届满时，买受人尚有应付款未付清的，则房屋交付日期顺延；买受人付清应付款收房，视为房屋已在合同约定交付届满日期交付使用。尽管原告于2011年1月27日办理房屋交付手续，但应视为房屋于合同约定的交付时间（2009年11月30日）交付，并按约定交付从2009年12月1日开始计收的物业管理费。以上事实已经说明未按合同约定时间交付房屋的相关责任由原告自行承担，与被告无关。3、原告称交房时发现20余处质量问题不符合事实。原告2011年1月27日签署的业主房屋交接验收表中并没有相关记载。目前提出的所谓质量问题是否属实存疑。且从原告书面描述判断，即使属实，也是属于维修保修问题。对原告前期提出的相关质量瑕疵问题，奥林匹克置业公司及相关单位已经正常履行了维修保修责任，原告的赔偿要求没有事实和法律依据。4、案涉商品房的合同约定交付时间是2009年11月30日，原告于2015年5月提起诉讼，已经超过2年诉讼时效期，所提诉讼请求已经不受法律保护。二、原告因案涉房屋面积超出合同约定面积66.71平方米要求支付20万元违约金及0.5万元利息的诉讼请求没有合同和法律依据，且已超过诉讼时效期，其诉求不受法律保护。1、商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”有明确约定，相关房屋实测面积确定之后，对实测面积大于约定面积的情况，奥林匹克置业公司已与相关业主签订商品房买卖合同补充协议，主动放弃了所有超约定面积的房款收益，以奥林匹克置业公司不收取此部分面积的房价款，所涉及的契税及维修资金等税费由买受人承担的方式与其它业主达成一致。但原告却拒绝接受。2、经协调，相关房屋的物业费均按合同约定面积收取，不存在因超面积导致增加物业费问题。3、采暖费由供热单位按实际供热面积计收。该房屋超约定的面积均为地下室建筑，而对该部分面积是否供暖，是原告的自主选择，与奥林匹克置业公司无关，奥林匹克置业公司也无需对此承担责任。4、自2011年1月31日颁发案涉房屋的房屋所有权初始登记证明，原告已经知道该房屋产权面积为270.72平方米起，截至2015年5月原告提起诉讼，已经超过2年诉讼时效期，原告诉讼请求不受法律保护。被告绿建物业奥园分公司辩称，根据前期的物业管理服务协议，约定了绿建物业奥园分公司与原告的权利义务，在绿建物业奥园分公司的权利义务条款中，并没有规定绿建物业奥园分公司需对所属房屋的专署部分进行维修和修缮义务。在这种情况下，绿建物业奥园分公司也帮助进行了沟通。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告购买房屋的时间和面积，及合同约定的违约责任。二被告没有异议。2、前期物业管理服务协议，证明物业的服务内容和责任。奥林匹克置业公司认为与其无关。绿建物业奥园分公司没有异议。3、沈阳市房屋所有权初始证明，证明原告房屋实际建筑与合同约定的面积有差异。二被告没有异议。4、照片5张、清单，证明房屋现状，质量问题是终身的。奥林匹克置业公司提出房屋质量问题是手写的，不能证明是由奥林匹克置业公司人员书写、何时书写，即便属实，也是维修和保修问题。不清楚5张照片拍摄的时间和地点，奥林匹克置业公司和相关单位在履行对房屋维修和保修的责任，没有放弃，无法判断照片反应的情况是否是现状。绿建物业奥园分公司提出原告室内维修不是其服务范畴。5、房屋质量问题诉求，证明原告在购房后，一直与二被告沟通维修情况，也证明在法律期限内原告仍然跟奥林匹克置业公司进行沟通，只是没有诉讼。奥林匹克置业公司提出收件单位名称与奥林匹克置业公司不符，该文件是原告制造的，奥林匹克置业公司没有收到，不知情。绿建物业奥园分公司提出其不知情。6、施工单位工程维修联络单，证明施工单位一直在对案涉房屋进行维修，实际上是物业单位的维修单。奥林匹克置业公司对真实性没有异议，对关联性有异议，原告主张绿建物业奥园分公司有维修责任，与奥林匹克置业公司无关。绿建物业奥园分公司对真实性没有异议，绿建物业奥园分公司无维修责任，但是一直在帮助协调。7、（2015）浑南民二初字第859号民事判决书，证明案涉房屋没修好，面积没确认，没有正式交付使用。奥林匹克置业公司认为该判决不能证明案涉房屋没有交付，也不能证明房屋有质量问题。绿建物业奥园分公司对真实性没有异议，但认为与本案无关。8、照片8张，证明房屋有质量问题，被告一直在维修，没有修好，至今未通知原告验收。二被告提出不清楚照片何时、何地拍摄，真实性无法判断，被告有证据证明房屋已经经过验收，该组证据不能证明房屋因质量问题不能交付。房屋交付后也可能存在维修问题，原告主张的关联性不能成立。被告奥林匹克置业公司为支持其主张，向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方合同约定房屋交付时间，逾期付款的处理方式，面积差异处理，相关违约责任等。原告、绿建物业奥园分公司均没有异议。2、欠款协议书，证明在合同约定房屋交付届满时，原告尚有7万元应付款没有支付，未能正常收房。原告表示其不清楚。绿建物业奥园分公司认为与其无关。3、房屋交接书、物业费收据，证明双方已于2011年1月27日办理完毕房屋交接，并按商品房买卖合同约定视为自2009年11月30日交付，支付物业费的起始日期及收费标准。原告、绿建物业奥园分公司均没有异议。业主房屋交接验收表，证明原告收房时并未提出质量问题。原告有异议提出该业主房屋交接验收表是看房之前签的。绿建物业奥园分公司没有异议。工程维修联络单，证明奥林匹克置业公司及相关单位已经正常履行了维修保修责任。原告没有异议，提出被告为原告维修的部位不只这些。绿建物业奥园分公司没有异议。6、房屋所有权初始登记证明，证明原告于2011年1月31日知晓案涉房屋产权建筑面积为270.72平方米。原告提出2013年办房证才知道案涉房屋产权建筑面积为270.72平方米，因为原告对房屋面积有异议，至今未办理房证。绿建物业奥园分公司认为与其无关。7、商品房买卖合同补充协议，证明原告拒绝接受奥林匹克置业公司与相关业主达成一致的补充协议。原告表示不清楚，没有人通知原告。绿建物业奥园分公司认为与其无关。8、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位工程交工验收证明，证明奥林匹克置业公司交付的房屋经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。原告提出案涉房屋虽有验收手续，但未达到质量合格的目的，房屋漏水是事实，至今未修好。绿建物业奥园分公司没有异议。被告绿建物业奥园分公司为支持其主张，向法院提交如下证据：前期物业管理服务协议，证明该房屋存在的维修问题并不是绿建物业奥园分公司的服务范围。原告对真实性没有异议，对证明内容有异议，是奥林匹克置业公司让原告找绿建物业奥园分公司的。奥林匹克置业公司没有异议。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2009年9月30日，原告与奥林匹克置业公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：原告购买奥林匹克置业公司开发的坐落于沈阳市东陵区某街x号普通住宅，建筑面积204.01平方米（地上3层，地下1层）；单价8，823.1元，总金额180万元；原告于2009年9月30日前支付首付款110万元，余款70万元于2009年11月15日前以按揭贷款形式支付，贷款由原告自行办理，并应在合同约定时间内保证贷款全额到达奥林匹克置业公司账户，否则将需要承担相应的逾期付款违约责任；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%（含3%）以内部分的房款由原告补足，超出3%部分的房款由奥林匹克置业公司承担，产权归原告；被告应在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房所在楼宇经验收合格的商品房交付原告使用；如在合同约定的交房期限届满之日，原告尚有应付款（包括但不限于房款、契税、维修基金等）或违约金未付清的，奥林匹克置业公司不再另行通知办理交付手续，在原告付清应付款或违约金后，则视为房屋已在合同约定的交房期限届满之日交付使用；在房屋交付前，原告除须付清房款外，还须向奥林匹克置业公司或奥林匹克置业公司选聘的前期物业管理企业支付合同约定交付之日起12个月的物业费；奥林匹克置业公司逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥林匹克置业公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；奥林匹克置业公司自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，奥林匹克置业公司应当履行保修义务。案涉房屋于2009年10月30日经过开发单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。后双方明确：原告欠奥林匹克置业公司7万元，分别于2009年12月31日、2010年3月31日各偿还3.5万元，原告归还全部欠款后，奥林匹克置业公司将沈阳市东陵区某街x号房的房屋所有权归置于原告，并协助原告办理相关手续。2011年1月22日，原告与奥林匹克置业公司签订房屋交接书，明确案涉房屋建筑面积为204.01平方米，测绘机构为沈阳市房产局测绘大队，总价款180万元，原告已全部付清。2011年1月27日，原告领取案涉房屋钥匙，进行验收，并交纳2009年12月1日至2010年11月30日期间的物业费7，344元。案涉房屋由绿建物业奥园分公司提供物业服务。2010年8月，因案涉房屋露台水漏堵塞，奥林匹克置业公司予以维修。2011年5月，因案涉房屋卧室棚有裂纹，大白脱落，奥林匹克置业公司予以维修。2011年1月31日案涉房屋取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，载明的建筑面积为270.72平方米。另查，绿建物业奥园分公司为要求原告支付物业费，曾于2015年3月诉至本院，2015年6月19日本院作出（2015）浑南民二初字第859号民事判决书，判决：一、刘宇聪、夏晓军于判决生效后七日内给付绿建物业奥园分公司2010年12月至2015年6月物业费33，662元；二、驳回刘宇聪、夏晓军的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。原告起诉来院。本院认为，商品房买卖合同及补充协议是原告与奥林匹克置业公司经协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。2009年10月30日案涉单位经过四方验收，既已符合合同约定的交付条件。2011年1月27日原告已领取案涉房屋钥匙，接收了案涉房屋，即使房屋存在质量瑕疵，均属于可通过维修得到救济的范畴，不构成奥林匹克置业公司交付房屋的障碍，故本院对原告提出奥林匹克置业公司至今未交付房屋的主张，要求支付逾期交房违约金70万元的诉请不予支持。原告主张因案涉房屋产权登记的建筑面积增加而导致物业费、采暖费及其他税费增加，该事实尚未发生，原告的以上损失亦未产生，故其因此要求被告支付20万元违约金的诉请，本院不予支持。原告要求绿建物业奥园分公司承担连带责任无事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告夏晓军、刘宇聪的诉讼请求。案件受理费12，950元，由原告夏晓军、刘宇聪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费12，950元，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　孙迪代理审判员　　马娜人民陪审员　　金丽二〇一五年十二月十六日书　记　员　　沈晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全民履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。百度搜索“”