（2015）贵民一初字第03323号
裁判日期: 2015-12-16
公开日期: 2015-12-31
案件名称
池州市格林翠柏农贸城管理有限公司与张忠义物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
池州市贵池区人民法院
所属地区
池州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
池州市格林翠柏农贸城管理有限公司,张忠义
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民一初字第03323号原告：池州市格林翠柏农贸城管理有限公司，住所地安徽省池州市。法定代表人：徐志荣，该公司经理。委托代理人：吴来发，安徽九华律师事务所律师。被告：张忠义，男，1965年11月13日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托代理人：房船生，安徽天贵律师事务所律师。原告池州市格林翠柏农贸城管理有限公司与被告张忠义物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由审判员陈文忠适用简易程序于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告池州市格林翠柏农贸城管理有限公司的委托代理人吴来发、被告张忠义的委托代理人房船生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池州市格林翠柏农贸城管理有限公司诉称：原告为翠柏农贸新城的物业服务企业，被告为该农贸新城的业主，原告为其提供物业管理服务。2011年9月7日至2015年10月6日，被告尚有物业费31108.14元未缴。虽经原告多次催要，但被告至今未缴。故原告具状法院，请求依法判令被告立即支付物业服务费31108.14元，被告承担本案诉讼费。张忠义辩称：被告是翠柏农贸新城的业主是事实。但原告2011年没有与被告签订物业服务协议，双方直到2015年11月11日才签订物业服务协议，当时签订协议时与原告口头达成协议即前期物业费两清，被告自2016年1月1日起支付物业费，标准是每平方米0.75元，原告主张的每平方米1.5元没有依据，变更物业费标准不仅应当备案还需要大部分业主同意，且原告预收2016年全年的物业费3800元，同时收取装修保证金1000元，根据相关规定，物业服务前预收物业费不能超过6个月，不能以任何形式收取装修保证金，鉴于原告违反规定，被告向原告提出反诉，请求法院判令原告向被告返还多预收的物业管理费1900元及装修保证金1000元。原告没有按照标准履行物业管理服务。原告起诉的2011年9月7日至2015年10月6日期间，被告于2011年11月24日将物业出租给潘安平作为经营场所使用，直至2015年10月份被告才收回房屋，根据租赁合同，实际上2011年11月24日起到2015年10月份的物业使用人是潘安平，即使原告主张物业费，也应当由潘安平承担，被告顶多承担连带责任；本案原告事先没有向被告催收物业费，催收是必经程序，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年11月6日，池州市中商置业有限公司与原告签订一份《物业管理委托协议书》，约定池州市中商置业有限公司建设的池州市翠柏农贸城由原告为其提供物业管理服务，委托管理期限自2009年12月1日起至业主委员会成立止，合同规定市场摊位按建筑面积每月每平方米10元、市场内铺每月每平方米8.5元，未规定沿街外铺及二、三、四、五层物业服务费的收费标准。2012年6月26日原告将沿街外铺及二、三、四、五层物业服务费在池州市贵池区物价局备案为1.5元／月／平方米。被告系池州市翠柏农贸城379号-387号9间商业用房的业主，房屋总面积423.24平方米，被告2011年9月7日至2015年10月6日的物业服务费未交，经原告催讨未果，以致成诉。另查明：2015年11月11日，原告与被告签订一份《池州市格林翠柏农贸城物业管理服务协议》，约定：合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日，被告三楼的物业按每月每平方米0.75元交纳物业管理费。被告于当日付清了2016年的物业服务费。被告当庭提起反诉，请求法院判令原告向被告返还多预收的物业管理费1900元及装修保证金1000元。本院当庭告知被告其反诉请求与本案无关联性，本院不予受理。上述事实有《物业管理委托协议书》、《池州市物业服务收费备案表》、房产证复印件、《池州市格林翠柏农贸城物业管理服务协议》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业以及业主委员会与物业服务企业签订的物业管理委托合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业管理委托合同的约定交纳物业服务费用。被告未及时交纳物业服务费用，已经构成违约，依法应承担违约责任。对于具体的收费标准，由于《物业管理委托协议书》未明确约定，原告虽然在2012年6月26日进行了备案，但2014年11月原、被告又约定被告按建筑面积每月每平方米0.75元向原告交纳物业服务费，本院对被告的物业服务费收费标准参照2015年11月双方签订的协议计算。对原告要求被告交纳2011年9月7日至2015年10月6日的物业服务费，本院对其中的15554.07元（423.24平方米×0.75元／月／平方米×49个月）予以支持。被告辩称双方已协商前期物业服务费两清，未提供证据证明；其又辩称原告起诉期间的物业服务费应向承租人收取，但其未提供证据证明将物业租给他人向原告进行了备案，对其辩解，本院不予支持；被告要求反诉原告退回多收的2016年的费用，因该诉求与本案无关联性，对其反诉，本院已在庭审中告知不予受理。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张忠义于本判决生效之日起十日内向原告池州市格林翠柏农贸城管理有限公司支付2011年9月7日至2015年10月6日的物业服务费15554.07元；二、驳回原告池州市格林翠柏农贸城管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，减半收取289元，由原告池州市格林翠柏农贸城管理有限公司负担100元，被告张忠义负担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员 陈文忠二〇一五年十二月十六日书记员 葛树荣附本案适用的法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。