（2015）二中民终字第12845号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-02-03
案件名称
李勃亮与北京天和白马物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李勃亮,北京天和白马物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第12845号上诉人（原审被告）李勃亮，男，1983年10月30日出生。被上诉人（原审原告）北京天和白马物业管理有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号28号楼1001号（德胜园区）。法定代表人叶亦本，总经理。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人李勃亮因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第10830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李勃亮经本院合法传唤未到庭应诉，被上诉人北京天和白马物业管理有限公司之委托代理人滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年4月，北京天和白马物业管理有限公司（下称天和物业公司）起诉至原审法院称：我公司对位于北京市西城区文兴街1号的北京天和白马商城进行物业管理，李勃亮承租了该商城第B1层第B1542号商铺（下称涉案商铺），涉案商铺面积为6.75平方米。2012年5月17日，双方签订了《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2012年7月28日至2022年7月27日，李勃亮应于每年7月28日前交纳下一年度物业费4860元（每月每平方米60元），每逾期一日应按拖欠金额的2％支付违约金。合同签订后，我公司提供了物业服务，李勃亮迄今欠付部分物业费。李勃亮应交纳2013年7月28日至2015年7月27日两年的物业费，考虑到跟第三方北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）的诉讼中法院对开业时间的认定，避免激化双方矛盾，对李勃亮应该交纳的物业费的起始时间进行了相应的顺延至2013年3月18日，又扣除李勃亮已经交纳的一年物业费。故诉请法院判令：1.李勃亮向我公司支付2014年3月18日到2015年3月17日物业费4860元；2.李勃亮向我公司支付违约金4860元（以4860元为基数，每逾期一日按拖欠金额的2%支付违约金，因违约金数额超过本金，故我公司只截取1年的物业费本金作为违约金）。李勃亮辩称：我不同意天和物业公司全部诉讼请求。自2012年10月向法院提起诉讼，我就不再使用涉案商铺，我没有拖欠天和物业公司物业费，天和物业公司也没有告知过我们。天和物业公司有意在拖欠之前判决支付的案款。我向天和物业公司交过一年的物业费，我要求天和物业公司退还我一年的物业费。之前由于天和国际公司无法给我办营业执照，我没有实际在商铺经营并使用物业。天和物业公司主张的2013年到2014年的物业费我申请法院调取（2015）二中民终字第00383号判决书，有天和国际公司提供的租赁合同签订后在商城的买电记录，我在正式向天和国际公司提起诉讼后没有买过电。原审法院经审理确认：天和物业公司与李勃亮签订的《天和白马商城（一期）物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。天和物业公司在履行物业服务后，李勃亮应依约支付物业费。根据生效判决商城于2013年3月18日开业，天和物业公司应自2013年3月18日开始收取物业费，鉴于签订合同时李勃亮已经交纳了一年的物业费，故其无需支付2013年3月18日至2014年3月17日间物业费。对于天和物业公司主张李勃亮支付2014年3月18日至2015年3月17日物业费一节，上述期间天和物业公司提供了物业服务，故李勃亮应给付上述期间的物业费，对于天和物业公司该项诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。生效判决已经确认了李勃亮对商铺进行了实际占有使用，故对其未实际经营拒交物业费的抗辩理由，法院不予采信。对于天和物业公司主张违约金一节，鉴于李勃亮与天和国际公司存在租赁合同纠纷并经法院判决，商城开业时间经终审判决认定，故无法证明李勃亮恶意拖欠情形，对于天和物业公司要求违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月10日判决：一、判决生效之日起七日内，李勃亮给付北京天和白马物业管理有限公司物业费四千八百六十元；二、驳回北京天和白马物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李勃亮不服，上诉至本院称：我在对天和国际公司提起租赁合同诉讼后就没有对涉案商铺进行使用；天和物业公司在租赁合同诉讼后就对我租赁的涉案商铺进行了断电处理，导致我无法经营，故要求撤销原判，改判驳回天和物业公司的诉讼请求。天和物业公司同意原判。经审理查明：2012年5月17日，李勃亮与天和物业公司签订了编号为B1542号的《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定：甲方（即天和物业公司）接受物业使用权人天和国际公司的委托，对商城的物业管理事宜实行专业化、一体化管理；乙方（即李勃亮）自愿接受甲方对其所承租的商铺的物业管理服务，并向甲方支付相应管理费用；乙方承租商铺为商城第B1层第1542号商铺，使用面积6.75平方米；本合同的管理服务期限自2012年7月28日起至2022年7月27日止；本合同期内，甲方每年向乙方收取年度物业管理费4860元（按使用面积每月每平方米60元计），物业管理费含安保、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水电、商城共用部分、共用设备维修保养以及商城日常服务所支出的各项费用的分摊。本合同签订时，乙方须一次性交纳第一年度物业管理费，以后每年7月28日前交纳下一年度物业管理费。上述合同签订后，李勃亮向天和物业公司交纳了一年的物业费4860元。经查，李勃亮未交纳2014年3月18日至2015年3月17日期间的物业费共计4860元。2012年5月17日，李勃亮与天和国际公司签订了编号为B1542号的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定乙方（即李勃亮）租赁甲方（即天和国际公司）位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城一期（以下简称商城）第B1层第1542号商铺，商铺使用面积为6.75平方米，租赁期限自2012年7月28日至2022年7月27日止。2013年，李勃亮曾因商铺租赁合同产生纠纷为由将天和国际公司诉至原审法院，要求解除其与天和国际公司之间的《商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金311040元、物业管理费4860元及相应的利息、赔偿商铺装修费用4000元，原审法院于2014年10月28日作出（2013）西民初字第23040号民事判决书，判决：一、解除李勃亮与北京天和国际服装商城有限公司于2012年5月17日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1542号）；二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还李勃亮2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金66333元；三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还李勃亮自判决生效之日至2015年7月27日期间的租金（按照每月每平方米1280元、共计6.75平方米计算）；四、驳回李勃亮的其他诉讼请求。判决后，李勃亮、天和国际公司均不服上诉至本院，本院经审理后于2015年3月19日作出（2015）二中民终字第00383号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院终审判决书中记载，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当，原审法院判决天和国际公司退还李勃亮已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持；至于商城开业之后至合同解除期间的租金，李勃亮虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明李勃亮实际使用了涉案商铺，李勃亮提交的照片、违约通知单等不足以推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故李勃亮应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。另，李勃亮经本院合法传唤，于本院开庭之日即2015年12月2日未到庭应诉。此后2015年12月14日，在本院与李勃亮的谈话程序中，李勃亮称天和物业公司在租赁合同诉讼后就对其租赁的涉案商铺进行了断电处理，导致其无法经营，但李勃亮并未就此提交相应证据予以证明。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》、原审法院（2013）西民初字第23040号民事判决书、本院（2015）二中民终字第00383号民事判决书、收据等证据材料在案佐证。本院认为：天和物业公司与李勃亮签订的《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因经生效判决认定商城开业之后至租赁合同解除期间，李勃亮实际使用了涉案商铺。故天和物业公司有权要求李勃亮交纳2014年3月18日至2015年3月17日期间的物业费，李勃亮辩称其没有实际使用涉案商铺，缺乏依据，本院对其抗辩不予采信，对其以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。另，李勃亮上诉称天和物业公司在租赁合同诉讼后就对其租赁的涉案商铺进行了断电处理，导致其无法经营，但李勃亮并未就此提交相应证据予以证明，故对其此项抗辩，本院亦不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由李勃亮负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由李勃亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘永民代理审判员 郭 融二〇一五年十二月十五日书 记 员 刘梦辰 来源：