（2015）富平民初字第00411号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2015-12-24
案件名称
原告某某社与被告西安明珠、米某、富平明珠租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
富平县人民法院
所属地区
富平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
富平县某某联合社,西安某某幼儿园,米某,富平县某某幼儿园
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
陕西省富平县人民法院民 事 判 决 书（2015）富平民初字第00411号原告富平县某某联合社（以下简称某某社）。委托代理人ＸＸ敏，陕西频阳律师事务所律师。被告西安某某幼儿园（以下简称西安明珠）。法定代表人米某，任幼儿园园长。被告米某。二被告委托代理人孙卫东、王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。被告富平县某某幼儿园（以下简称富平明珠）。负责人孙麦英，任幼儿园园长。委托代理人赵某某。原告某某社与被告西安明珠、米某、富平明珠租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某社法定代表人之委托代理人ＸＸ敏，被告西安明珠法定代表人米某之委托代理人孙卫东、王琪，被告富平明珠之委托代理人赵某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某社诉称，2005年4月19日原告与被告西安明珠签订《租赁合同》，将其办公楼、院落等租赁给被告使用。合同约定了缴纳租金的时间和逾期缴纳租金应当承担的违约责任；另外合同约定前8年的租金为一个档次，8年以后的租金按照“国家物价增减系数另议”，每6年按一个档次。合同履行到第9年后，原告根据市场行情与被告米某协商，确定年租金为18万元，并给被告送达《通知》和《催缴函》，被告予以签收，但迟迟未缴纳租金，已经逾期近两年，被告行为已构成严重违约。原告调查得知被告西安明珠系被告米某个人出资，故被告米某应对西安明珠的债务承担连带责任。原告租赁给被告的房屋面积达4200余平方米，占地近6000平方米，并有临街门面房12间，双方议定的年租金18万元本已远低于市场价。被告西安明珠私自变更经营主体，违反合同约定，已经侵犯了原告的合法权益，导致国资流失。原告为维护自身合法权益，于2015年4月8日诉至法院，请求依法判令：1、请求解除原被告之间签订的《租赁合同》，判令二被告返还租赁房屋和场地，并由被告西安市某某幼儿园将租赁场地及房屋恢复原状；2、请求判令被告西安市某某幼儿园支付从2013年4月18日至移交租赁房屋之日期间的租赁费，每年租赁费按18万元（计算到起诉之日为36万元）；3、判令被告西安市某某幼儿园承担逾期缴纳租金的违约金，从2013年5月1日计算到给付之日（违约金计算到起诉之日为33.048万元）；被告西安明珠辩称，原告恶意涨价至18万元，以及多次拒收租金导致被告无法交纳租金，因原告的拒收租金的违约行为导致被告无法履行合同义务，产生的不利后果应由原告承担。原告无权以此解除《租赁合同》追究被告的违约责任。涉诉的租赁场地及建筑物系上世纪八十年代时修建，2005年被告租用时整个场地及建筑物都已废弃多年，破旧不堪，地理位置也远离县城靠近乡村，门前还是泥土路，整个租赁场地及建筑物的情况不好，鉴于环境恶劣、被告开办幼儿园所用以及租期长达20年，双方将租金定为前八年每年36000元，八年后根据国家物价增减系数另议。被告租用后投入了大量物力、财力、人力才将该场地改造为幼儿园，适合孩子们生活学习。八年租赁期满，原告某某社不顾这些实际情况，也不和被告西安明珠协商，单方从36000元涨价至18万元，这个涨幅不仅违反合同关于租金增减的约定，而且对于幼儿园来说是无法承受的，会严重影响幼儿园的经营，幼儿园若将该笔金额转嫁到幼儿的费用里，也会导致更大的负面影响及社会问题。因此原告单方涨价至18万元的行为构成违约，也不符合实际情况，没有任何合同及法律依据，不应被支持。原告单方涨价后，不给被告任何协商余地，被告西安明珠按照合同向其交纳租金，原告也以种种借口拒收，使得被告无法交纳租金，正是因为原告恶意涨价、拒收租金才导致被告西安明珠不能履行租金交纳义务，因此，被告并未恶意拖欠租金，在双方就租金问题协商一致之前被告无法交纳租金，原告关于被告拖欠两年租金的陈述与事实不符。故原告以被告拖欠租金为由解除合同的理由也不能成立，原告解除合同的请求没有事实及法律依据，不应支持。被告租用原告场地用于开办幼儿园，在办理幼儿园相关教育许可、营业、税务等手续时，按照国家政策和相关法律规定，必须与所在地名称结合注册新的名称。该幼儿园自开业时即以富平县某某幼儿园的名义经营，完全符合政策法律规定，且原告对此是明知的也是认可的，此前从无异议。至于孙麦英也只是任命具体管理该园的园长而非投资人，被告根据自身经营需要进行人事调整属于幼儿园内部管理事宜，该院并不存在原告主张的转租情况，该租赁场地的用途也自始未变。因此被答辩人以此为由要求解除合同无合同及法律依据。解除合同、租金过高都将引发社会问题。综上，无论从法律规定、合同约定，被告解除合同的条件都不具备，原告也并未违约，该合同应继续履行，因此请求法院驳回原告的请求。被告米某辩称，西安明珠幼儿园是独立的法人，应该由幼儿园承担责任，不应由投资人承担责任，该案与米某个人无关，请求驳回原告的请求。被告富平明珠辩称，富平明珠因政策原因命名为富平县某某幼儿园，原告给富平明珠所发的的催款通知，要求按照每年18万元交纳租金无任何依据。富平明珠多次给原告交纳租金原告拒收。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、租赁合同，证明合同的第三条第一款约定，前8年的租金为3.6万元，8年后的租金根据国家物价增减系数另议；2、2013年4月18日的《通知》、2013年8月7日的《催缴函》，证明原被告双方口头协商确定数额后，原告两次书面通知被告缴纳租赁费的事实，以及被告收到通知和催缴函，对确定的数额没有异议，以及被告逾期交纳租金的事实，2013年4月19日以后的租金应当按照每年18万元计算；3、富平县某某艺术幼儿园的营业执照复印件，证明现在使用租赁房屋及场地的是富平县某某幼儿园，投资人是孙麦英，以及西安市某某幼儿园违反合同约定，私自转租，合同应当解除；5、富平县城关棉绒厂与渭南市稷丰有限公司的租赁合同及租赁费缴纳票据、富平县城关棉绒厂的证明，证明与本案租赁标的同位置、同地段3000平方米场地和1400平方米厂房每年的租金为8万元以及按照此合同的推算，本案标的的租赁费应当在每年20万元以上；6、王铁锁的租赁费票据及富平县城管棉绒厂的证明、原告的土地证，证明王铁锁租赁140平方米的场地年租金是1万元，按照此合同推算本案租赁费应当在每年47万元以上；6土地证，证明土地证的总面积是9000多平方米；7、授权委托书一份，证明赵某某在2013年9月17日录音的时候已经没有代理权了。被告西安明珠、米某为证明其辩称，提供如下证据：1、《租赁合同》，证明前8年每年租金为36000元，8年以后的租金根据国家物价增减系数另议”，以及合同对8年后租金计算有明确约定，应当根据国家物价增减系数由双方协商确定，原告主张的18万元租金既不符合国家物价增减系数，也不是双方协商确定的金额，以及被告并未私自转租，富平县某某幼儿园一直由被告经营，租赁场地的用途并未改变，不符合合同解除条件的相关约定；2、《收据》一份，证明2013年1月13日被告向原告交纳了2013年1月1日至2013年4月18日的租金，原告对被告经营主体身份没有异议，原告主张被告私自转租自相矛盾，没有依据；3、2015年6月5日富平县统计局出具《证明》，证明2005年至2015年的物价增长指数，租金的计算应该以此为依据，原告主张18万元租金的涨幅已经高出物价增减系数的数倍，原告恶意涨价导致被告无法按照合同约定交纳租金，原告应当承担违约责任，被告并未违约；4、《视听资料》一份，证明2013年9月17日被告向原告交纳下半年租金，原告以各种理由拒收，导致被告无法交纳租金，被告并未违约，原告对此应承担不利后果，原告第一项、第三项请求于法无据，应予驳回。被告富平明珠为证明其辩称，提供如下证据：1、2013年9月1日委托书一份，证明其向原告某某社交纳租金时，有米某所出具的委托书两份，原告处留存一份，被告处留存一份；2、证人崔钢、党湛出庭证言，证明富平明珠向原告某某社交纳租金，原告拒收的事实。经庭审质证，三被告对原告提供的证据1真实性、关联性、合法性、证明目的无异议，认为依据该证据证明双方对8年后租金增减有明确约定，原告主张的18万元租金不符合合同约定；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为《通知》、《催缴函》是原告单方出具的，18万元租金也是原告单方提出的，被告从未认可该金额，双方对租金涨幅并未进行协商；对证据3的真实性认可，对证明目的不认可，该院并不存在原告主张的转租情况，因此原告以此要求解除合同无事实及法律依据；对证据4的真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可，原告提供的该份《租赁合同》与被告无关，被告无法核实其真实性，此外，该租赁合同的签订时间、租赁物位置、面积、建筑物新旧等都与本案讼争《租赁合同》存在差异，没有可比性，原告不能以此证明18万元租金合理；对证据5的质证意见同证据4一致，原告的提供的证据没有考虑到租赁时的历史状况，合同签订的条件没有可比性；对证据6真实性认可，证明目的不认可，该份证据无法证明原告主张的幼儿园租赁房屋达4200余平方米，占地近6000平方米，幼儿园的实际占地面积可以到现场实测，租赁合同约定租金的计算也与租赁物面积无关；对证据7的真实性认可，不认可证明目的，这是其中的一份委托书，后面还有一份委托书但原告没有出示。原告对被告西安明珠、米某提交的证据1的真实性没有异议，不认可证明目的，原告的涨价合情合理；对证据2的真实性没有异议，原告认可西安明珠向原告交纳租金，不认可富平明珠；对证据3的真实性不认可，认为其与本案没有关联性，从时间上来讲也没有关系，根据05年至13年的物价增减系数才能算出房屋的租金，物价系数从08年到现在是啥概念每个人都清楚，原告的涨价不存在恶意涨价；对证据4的真实性不认可，证据4进行了剪接，在第十二分钟的时候，被告富平明珠去缴费，但租赁价格原被告双方没有协商一致，被告没有按照18万去交，不能反映出被告按多钱交纳租金以及被告是否带了钱，被告米某让赵某某来协商，录像是9月17号录得，米某给赵某某出具的委托截止到8月1日。原告对被告富平明珠的证据1认为其与本案没有关联性；对于证人崔钢、党湛的证人证言未发表质证意见。经合议庭评议，原被告提供的租赁合同等证据，能够证明，原被告之间签订了房屋租赁合同，原告将其房屋、场地租赁给被告，合同约定前8年的租金为每年3.6万元，8年后的租金根据国家物价增减系数另议，每6年为一个档次，被告的租金交纳到2013年4月18日，之后的租金被告未交纳，以及被告向原告交纳租金原告拒收的事实。依据上述认证结果及庭审调查，本院确认本案事实为：原告某某社与被告西安明珠于2005年4月19日签订了租赁合同。合同约定原告将其办公楼及场地租与被告，租金交纳方法为：前8年每年租金3.6万元，8年以后的租金根据国家物价增减系数另议，每6年为一个档次；合同约定租赁场所用途为开办幼儿园；租赁合同的解除条件为乙方拖欠租赁费长达6个月，乙方私自转租，改变用途，以及不当使用房屋和用所租赁房屋或场地给自己或他人提供担保。被告米某系西安明珠的法定代表人，富平明珠系西安明珠的分办学校。前8年，被告按时给原告交纳租金，双方都按约定履行合同，未发生争议。前8年履行届满之后，根据合同租金另议的约定，2013年4月18日，原告向被告西安明珠发出通知，要求双方就租金问题进行协商，2013年8月7日，原告又向被告西安明珠发出催款函，要求被告按照年租金18万元支付2013年4月18日之后的租金。2013年9月17日，被告西安明珠委托富平明珠员工赵某某向原告交纳2013年下半年租金，因双方未就租金数额达成一致原告拒收。此后，原被告双方未就2013年4月18日以后租金交纳标准协商一致，被告西安明珠拖欠原告2013年4月18日之后的租金。2015年4月8日，原告以被告拖欠租金为由请求解除合同，诉至本院。审理中，双方仍未就租金标准达成一致，被告提供富平县统计局出具的物价指数上涨证明，并主张依此为据计算租金，按照此上涨指数计算，年租金约为5万元。但原告认为不能依此为据，要求将每年18万元作为租金依据，并于庭审后2015年6月15日，向本院提出鉴定评估申请，但被告认为房屋租赁受市场需求制约，不能依鉴定为据，且申请鉴定不符合合同约定。双方各执己见，调解未果。本院认为，原告某某社与被告西安明珠之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，双方应当遵守。合同约定原告行使合同解除权的条件为被告拖欠租赁费长达6个月、被告私自转租，改变用途，以及不当使用房屋和用所租赁房屋或场地给自己或他人提供担保。本案中，被告并不存在上述行为，未违反合同约定，拖欠租金是由于双方未就租金问题达成一致、原告拒收造成。故原告要求解除租赁合同的请求不能成立，本院不予支持。双方的争议在于满八年后第一个6年期内租金的支付数额。原告请求每年支付18万元租金，被告请求依据其所提供的富平县物价增减系数计算租金。2013年4月18日前的租金为每年3.6万元，依据原告提交的物价增减指数计算，租金约为5万元。经本院综合考量，将此物价增减指数作为租金依据较符合合同约定，但考虑本案实际情况，宜将这5万元作为租金的绝对增加值，在每年3.6万元的基础上予以增加，即每年租金按8.6万元支付。原告请求判令被告西安明珠支付违约金33.048万元，无事实依据，本院不予采纳。租赁合同是原告某某社与被告西安明珠签订的，原告请求被告米某与被告富平明珠承担连带责任不能成立，本院不予支持。原告申请对租金进行鉴定，因租赁行为受市场需求影响等因素制约，其申请理由及申请时间也不符合合同约定及法律规定，故对于鉴定申请本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告富平县某某联合社与被告西安某某幼儿园于2005年4月19日签订的租赁合同合法有效、继续履行；二、被告西安某某幼儿园于本判决生效之日起十五日内，支付原告富平县某某联合社2013年4月19日至2015年4月18日两年的租金17.2万元；三、2015年4月19日之后按合同履行中，双方如就租金标准另行达成协议，按其协议执行；四、驳回原告富平县某某联合社的其他诉讼请求。如未在上述指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告富平县某某联合社承担7260元，由被告西安某某幼儿园承担3740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长 焦润潮代审判审员许晓娟人民陪审员 贺荣荣二〇一五年十二月十五日书 记 员 武 晨 关注公众号“”