广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第693号
原告：惠州市惠阳区商业集团公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇南门东街3号。
法定代表人：郑剑伟。
委托代理人：刘潮芬，广东东舟律师事务所律师。
被告：惠州市南华房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水河背永兴路53号二楼。
法定代表人：欧阳润洲。
委托代理人：常颖，广东卓凡律师事务所律师。
委托代理人：陈泽凯，系该公司员工。
第三人：叶忠东，男，汉族，1969年9月28日出生。
原告惠州市惠阳区商业集团公司诉被告惠州市南华房地产开发有限公司、第三人叶忠东申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘潮芬，被告南华公司委托代理人常颖、陈泽凯到庭参加诉讼，第三人叶忠东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人叶忠东土地使用权转让合同纠纷一案，由于叶忠东未履行惠州市惠阳区人民法院作出的（2012）惠阳法民一初字第156号民事判决，惠阳法院作出（2013）惠阳法执字第69-2号执行裁定书查封叶忠东所有的位于惠州市惠阳区淡水（预告登记号：1110025962），因被告惠州市南华房地产开发有限公司提了执行异议，请求中止对涉案房产的拍卖。惠阳区人民法院作出（2014）惠阳法执外异字第5号《执行裁定书》，认为房产权属尚存争议，中止对涉案房产的拍卖执行。
原告认为根据2011年12月23日第三人叶忠东与被告惠州市南华房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，被告已将涉案的商品房出售给第三人，并办理了商品房预售登记。原告认为涉案的商品房属第三人叶忠东所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求：1、请求继续执行第三人叶忠东名下位于惠州市惠阳区淡水（预告登记号：1110025962）。2、请求确认位于惠州市惠阳区淡水（预告登记号：1110025962）属于第三人叶忠东所有。3、诉讼费用由被告承担。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、原告营业执照复印件；2、被告企业机读档案登记资料、第三人身份证复印件；3、（2013）惠阳法执字第69-2号执行裁定书；4、（2012）惠阳法民一初字第156号民事判决书；5、（2014）惠阳法执外异字第5号执行裁定书；6、广东省商品房买卖合同及发票；7、南华公司起诉叶忠东案件的起诉状，证明被告与第三人商品房买卖合同关系尚未解除。
被告辩称：
一、被答辩人认为嘉兴苑B幢12层01号房（下称“涉案房产”）已属于第三人所有，没有任何的事实依据和证据支持。答辩人虽然已与第三人签订了《广东省商品房买卖合同》，但第三人至今只向答辩人支付了三分之一的购房款；2、答辩人虽然将涉案房产出售给第三人，但答辩人并没有将涉案房产实际交付给第三人居住或使用；3、答辩人虽然给第三人办理了商品房预售登记，但商品房预售登记证并不等于房产证。4、根据《商品房屋产权权属证明书》载明，涉案房产至今仍在答辩人名下。综上，被答辩人只是凭主观推断而想当然地认为第三人拥有涉案房产的完全所有权，而无法进一步提出其他能够证明第三人已取得涉案房屋不动产所有权的确凿证据。因此，被答辩人应当承担举证不能对其所产生的不利后果。
二、根据我国《物权法》的有关规定，“预告登记”并不等同于不动产物权登记，“预告登记”也不能够代替不动产物权登记。在第三人向答辩人支付首期款88381元后，答辩人即至惠州市房产管理局为第三人办理了预告登记手续（粤房地预登惠州字第1110025962号）。此后，因第三人一直未向答辩人付清剩余20万元房款，答辩人无法为第三人办理涉案房产的房产证。根据我国《物权法》第20条的规定，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。同时，根据我国《物权法》第14条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，在答辩人为第三人办理了商品房预告登记证之后，第三人也仅仅是取得了对涉案房产将来发生物权变动的权利。因此，预告登记并不等于不动产物权登记，商品房预告登记证也不能代替不动产登记簿，仅仅办理了预告登记手续，根本就不会产生不动产物权设立的效力。由此，涉案房产至今仍在答辩人名下这一事实，理应毫无争议。
三、贵院依法作出的（2014）惠阳法执外异字第5号《执行裁定书》，认定事实清楚、适用法律无误。贵院在（2014）惠阳法执外异字第5号《执行裁定书》中，认定涉案房屋所有权并未从答辩人名下转移至第三人名下，并据此作出了答辩人执行异议成立的裁定结果。该裁定结果的作出，贵院所依据的事实清楚、适用法律准确无误，答辩人对此完全信服。综上所述，贵院作出的（2014）惠阳法执外异字第5号《执行裁定书》，所认定的事实清楚、适用法律准确无误，裁定结果令人信服。被答辩人在无法提供第三人拥有涉案房产完全所有权的确凿证据的情况下，无权要求继续执行涉案房产，更无权要求对涉案房产进行确权。请贵院查明事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求，以保障答辩人的合法权益。被告为其陈述提交的证据如下：1、首期款发票；2、广东省房地产预告登记证明；3、商品房屋产权权属证明书；4、惠阳法院于2014年9月2日作出的（2014）惠阳法民一初字21-2号民事裁定书以该案的审理需要以执行异议结果作为依据裁定中止南华公司诉叶忠东、第三人商业集团公司商品房预售合同纠纷一案。第三人未答辩亦未提交证据。
经审理查明：2011年12月23日，被告与第三人签订《广东省商品房买卖合同》【编号：惠阳（2011）00010698】，约定第三人向被告购买商品房，建筑面积148.65平方米、总款288381元，2011年12月24日付款88381元。2012年2月24日办理了商品房预售登记，惠州市惠阳区房产管理局发出的《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登惠州字第1110025962号）载明，预告登记权利人为第三人叶忠东，预告登记义务人为惠州市南华房地产开发有限公司，预告登记依据合同号为6H00284，登记时间2012年2月24日。惠州市房产管理局出具的《商品房屋产权权属证明书》载明，涉案房屋产权人为被告，登记时间为2013年3月4日。本院在执行（2013）惠阳法执字第69号案件中，被告对该案处置第三人叶忠东名下位于惠州市惠阳区淡水商品房一套（预告登记号：1110025962）提出执行异议，本院经审查，依法作出（2014）惠阳法执外异字第5号执行裁定书，裁定中止本院（2013）惠阳法执字第69号案件中对涉案房产的拍卖执行。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为第三人叶忠东是否已取得涉案商品房的所有权。预告登记的本质为债权，效力在于对抗第三人。涉案商品房虽预告登记在第三人叶忠东名下，但叶忠东只支付房款88381元，仅占涉案商品房总价近三分之一，至本案法庭辩论终结，叶忠东仍未取得涉案房屋所有权。故原告请求确认位于惠州市惠阳区淡水商品房（预告登记号：1110025962）属于第三人叶忠东所有，本院不予支持。原告请求确认继续执行上述房屋，理由不成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，
判决如下：驳回原告惠州市惠阳区商业集团公司的所有诉讼请求。本案受理费100元，由原告惠州市惠阳区商业集团公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李小芬
审判员 张少琼
二〇一五年十二月十五日
书记员 李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 微信公众号“”