（2015）惠中法民一终字第1541号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-02-01
案件名称
冯伙强与温武扎、温赛芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温武扎,温赛芳,冯伙强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1541号上诉人（原审被告、反诉原告）：温武扎。委托代理人：陈福，广东通用律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温赛芳。委托代理人：陈福，广东通用律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯伙强。委托代理人：洪树钦，广东惠泰律师事务所律师。上诉人温武扎、温赛芳与被上诉人冯伙强因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法陈民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年1月22日，原审原告冯伙强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告支付给原告房屋使用费（租金）24750元（自2011年9月15日起至2012年2月29日，共计5个月15天，按2012年原告租赁给他人租金每月4500元计算）；2、判令被告支付给原告公证费1500元、电费300元、物品搬迁费500元、物品保管费3300元（自2012年3月1日起暂计至2013年1月22日共11个月按每月300元计），合计5600元；3、判令被告立即搬迁在原告仓库的物品；4、本案所有诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：2007年l0月l5日，原告与被告一签订了一份租赁楼房合同书，合同约定，原告将自己原有的位于陈江镇曙光大道75号（即77号，2012年改为71号）边的铁皮房约40平方米出租给被告一经营体育彩票、小卖部之用。租赁期限从2007年10月15日至2009年10月l5日，月租金2300元，每月l5至l8日前交清当月的租金。被告向原告支付两个月租金2300元作为保证金，若被告拖延交租超过10天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定了其它内容条款。合同签订后，原告依法交付该铁皮房给被告一。被告一与被告二夫妻共同经营。2009年10月15日期满后，原告与被告一在原合同上续签一份协议，从2009年10月l5日起续签为期时间贰年，每月租金按2400元。续签协议即将期满前1个月，被告不交当月租金。原告在期满后多次向两被告要求其搬迁，但是被告不予理会。2011年10月18日原告在租赁房屋处张贴一份敬告，要求被告于25日前搬迁好，如不搬迁将采取停电停水，被告仍不搬迁。2012年1月9日和l月13日分别两次向惠州市惠城公证处申请证据保全公证。惠州市惠城公证处于2012年1月16日作出（2012）粤惠惠城第84号和（2012）粤惠惠城第085号两份证据保全的公证书，对租赁房屋的未交租金、告知书送达、租赁房屋现场物品等进行了证据保全公证。被告至今未按原告的要求自行搬迁其放置的物品。2012年2月29日原告依法将其放置在租赁房屋的物品搬迁至原告仓库予以保管。2012年3月1日和8月15日原告将本案租赁房屋分半出租给黄国培使用，租金每月共4500元。被告从2011年9月15日起至2012年2月29日共计5个月l5天未付原告租金共计24750元。为了维护自己的合法权益，原告依法向法院提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约履行，合同期满后履行其搬迁义务，并支付租金给原告。由于被告的违约行为，显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求判如所请。被告温武扎、温赛芳辩称并反诉称：1、双方签订的租赁合同为无效合同。2、2011年11月11日原告将被告一打伤，将被告赶出租赁的房屋并把租赁房屋锁住，实际已经收回了该租赁的楼房。3、被告欠原告只有一个月的租金，因双方在签订合同前，被告已经交了押金，押金刚好与租金相抵。原告的儿子冯德坤向被告预支租赁费1000元，实际上原告还欠被告1000元。4、原告主张的公证费、电费、物品保管费、搬迁费等无事实及法律依据。反诉被告冯伙强在陈江曙光路搭建有一间铁皮房，2007年10月15日出租给我们，我们承租后在公共土地上紧挨该铁皮房又搭建了一间铁皮房，共同用于销售体育彩票。2011年l0月，冯伙强提出要将我们后来在公共土地上搭建的铁皮房无偿交付给他，我们不同意。2011年11月11日早上，冯伙强和其妻子黄小莲儿子冯德坤三人闯入铁皮房，打伤反诉原告温赛芳，砸毁彩票机，不但强行收回他的那间铁皮房，而且也霸占了我们搭建的那间铁皮房，同时扣押我们放置在铁皮房的财物不给。此后，冯伙强竟然将我们搭建的那间铁皮房出租牟利。综上，冯伙强无理扣押我们财物，理应返还，对于过期不能饮用的饮料，应当予以赔偿，非法强行占有我们搭建的铁皮房，理应将搭建铁皮房的费用支付给我们。为维护我们合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的反诉请求：1、要求反诉被告返还反诉原告价值12000元的财物（财物清单1-22项）；2、要求反诉被告赔偿反诉原告因扣押导致过期的饮料的损失3000元（财物清单23-33项）；3、要求反诉被告支付反诉原告搭建铁皮房的费用25000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告冯伙强在庭审中辩称：1、反诉原告没有依据合同的约定将租赁物返还给反诉被告。2、反诉原告认为租赁合同无效，我方已多次以公证、张贴公告的方式通知反诉原告搬迁，反诉原告的主张的诉请没有事实和法律依据。3、反诉原告租赁的房屋损失是由其过错没有履行义务造成，该损失与我方无关。4、反诉原告要求我方承担支付搭建铁皮房屋的费用没有事实及法律依据。5、2011年11月11日的打架事件，我方并未殴打反诉原告温赛芳，该案已由公安机关处理。6、我方主张的诉请是有事实和法律依据，请求法院查明事实支持我方诉讼请求驳回对方的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2007年l0月l5日，原告与被告温武扎签订了《租赁楼房合同书》。合同约定，甲方（即本案原告）将位于陈江镇曙光大道75号边的铁皮房出租给乙方（即本案被告温武扎）经营“体育彩票、粮烟酒”小卖部，面积40平方米；合同签字生效，乙方即交2300元给甲方作为保证金（押金），租赁期限一年，从2007年10月15日至2009年10月l5日止；月租金2300元，乙方必须于每月l5日至l8日前交清当月的租金，若乙方拖延交租超过10天，甲方有权终止合同，不退回押金。合同签订后，原告依约交付了铁皮房，由被告温武扎、温赛芳作为销售体育彩票、经营小卖部使用。被告向原告交纳了押金人民币2300元。2009年10月15日期满后，原告与被告温武扎签订《协议》一份，内容为“经双方协商同意从2009年10月15日至2011年10月15日按2400元贰仟肆佰元正不变，为期时间贰年，即（2009年10月15日至2011年10月15日），原协议内容、条例不变，继续生效”。被告续租后，按补充约定的租金2400元／月支付租金至2011年10月15日。2011年9月15日，被告向原告交纳9月15日至10月15日期间的租金2400元。期满后，原告不同意将铁皮房继续租给被告，要求被告搬离房屋。被告要求续租，不同意搬离。原告之妻黄小莲及其子冯德坤为此与被告温赛芳于2011年11月11日在涉案房屋发生纠纷。2012年1月9日，原告与广东省惠州市惠城公证处的公证员一起向被告温武扎送达《告知书》一份，该告知书的内容有：“温武扎：你于2007年10月15日与我签订的《租赁楼房合同书》，现合同期已到期，且10月15日至今的房租未交。按合同的要求我方有权解除合同。请你于2012年1月12日之前，将放在租赁楼房的物品自行清除，否则，我将采用法律手段保护我自身的权益。”被告未在上述时间清理承租房屋的物品。原告于2012年1月13日又向广东省惠州市惠城公证处提出申请，要求对涉案房屋的现状进行证据保全公证。该处于2012年1月16日作出（2012）粤惠惠城第085号《公证书》，该公证书附件财物登记表载明的物品有：电视机一部、冰箱二个、洗衣机一台、发电机一台（已损坏）、热水器一台、风扇（大二台、小四台）、茶几一个、饮水机一台、木沙发二条、圆桌子一张、收银服务台一个、景田饮用纯净水（大二箱、小四箱）、怡宝小二箱、冰红茶二箱、营养快线五箱、夏娃果园二箱、绿茶二箱、鲜果粒二箱、脉动一箱、纯果乐一箱、冰牛二箱、水晶葡萄一箱。原告为此产生公证费1500元。后原告自行将租赁房屋中的财物搬离后他处保管，将该房屋另行租予他人，并从2012年3月1日起开始收租。另查，本院经现场勘查，双方确认的财物有：创维电视机一台（32吋）、柜式冰箱二个、SANYO洗衣机一台、发电机一台（已损坏）、格力空调两台（分体式）、小风扇一台、电脑台一张、热水器一台、风扇（大二台、小四台）、茶几三张、饮水机一台、木沙发二条、圆桌子一张、收银服务台一个、1.2米床两张、柜子两个、玻璃台一张、煤气瓶两个、5米长LED显示器一个、景田饮用纯净水（大二箱、小四箱）、怡宝小二箱、冰红茶二箱、营养快线五箱、夏娃果园二箱、绿茶二箱、鲜果粒二箱、脉动一箱、纯果乐一箱、冰牛二箱、水晶葡萄一箱。原审法院判决理由和结果原审法院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证、或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。该解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告均未举证证明涉案房屋是否具有合法手续或其建设是否符合规划许可，故本院对双方所签订合同的效力无从判断，但不论双方合同是否有效，均不影响被告按合同约定支付租金或参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。合同的签订应遵循平等、自愿原则。原告与被告温武扎签订的房屋租赁合同已于2011年10月15日到期。原告不同意将房屋继续租给被告使用，要求被告搬离房屋，双方在续租问题上不能达成一致协议的情况下，被告未再向原告交纳租金，仍继续占用原告的房屋，以致原告之妻黄小莲及其子冯德坤为此与被告温赛芳在涉案房屋发生纠纷。纠纷发生后，原告再次以公证形式通知被告清理涉案房屋的财物，被告仍未在原告指定的期日内清理，由此给原告造成的房屋租金损失，即2011年10月15日至2012年2月29期间房屋占用费，应由二被告承担，但原告要求按双方发生纠纷后租赁给他人的租金标准计算房屋使用费，缺乏相应法律依据，本院不予采信。根据上述法律规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告交纳此期间的房屋占有费用。故，原告要求被告支付其2011年10月15日起至2012年2月29日期间的占有使用费，本院予以支持10800元（2400元／月×4.5个月）。被告已支付的押金2300元，应予以抵扣。被告称原告之子冯德坤向被告预支租赁费1000元，因其提供的记账记录是被告单方制作，且亦不足以证明原告向其预支的房租。被告认为，涉案房屋在双方发生纠纷后，原告已实际控制了房屋，并在庭审后补交的代理词中认为，原告在起诉前几次发出的通知中只要被告搬离房屋，并未提起租金问题，因此，已超过欠付租金一年的诉讼时效。从原告提供的公证通知内容中，原告提及被告未交纳租金问题，被告在租赁合同到期后，继续占用涉案房屋，在双方发生纠纷至原告自行清理涉案房屋内财物前，亦无证据显示被告向原告要求搬离涉案房屋的中物品，即涉案房屋仍由被告实际占用，在此后的一年内，原告诉至本院，要求被告支付相应占用费，并没有超出一年的诉讼时效，被告仍有义务向原告交纳相应的占用费。因此，对被告的上述抗辩主张，本院不予采信。因双方签订租赁合同已到期，被告未搬离租赁房屋的财物，原告为通知被告搬离，以及为登记租赁房屋中的财物进行的证据保全，由此所产生的公证费1500元，应由被告承担。被告在原告通知后，仍未搬离租赁房屋中的财物，为防止租金损失的扩大，原告自行将租赁房屋中的财物搬离他处保管，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，被告应向原告支付相应保管费用。结合本案的实际情况，原告主张的保管费，本院酌情按100元／月，自2012年3月1日起至2013年1月22日，确认1073.33元（100元／月×10个月＋100元／月÷30天×22天）。至于原告主张的电费、物品搬迁费，因无相应的证据予以佐证，本院不予支持。双方纠纷发生前后，原告均有要求被告搬离租赁房屋中的财物，被告均没有搬离，双方也没有就续租问题达成一致协议，被告应将涉案的财物从原告处搬离。因此，原告要求被告搬离其保管物品的诉讼请求，本院予以支持。反诉部分，被告反诉请求返还财物，因在本诉部分已作出处理，不再重复作出处理。至于被告主张原告赔偿其因扣押导致过期的饮料的损失3000元问题。从双方纠纷发生的起因看，原、被告因租赁合同到期，被告要求续租而不同意搬离涉案房屋而产生纠纷，纠纷发生后，原告亦有书面通知被告清理租赁房屋的财物，无证据显示被告在收到通知后有向原告主张返还或搬离涉案房屋财物，原告有拒绝返还或扣押行为，且被告主张损失系其自列的，没有相应的票据予以佐证，被告要求原告赔偿该部分损失，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。原、被告对涉案铁皮房旁搭建的另一铁皮房由哪方搭建存在争议，但双方均没有提供相应证据予以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应由被告对此承担举证不能的不利法律后果。故，被告要求原告求支付搭建铁皮房的费用25000元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告温武扎、温赛芳应于本判决生效之日起五日内向原告冯伙强支付房屋占用费8500元。二、被告温武扎、温赛芳应于本判决生效之日起五日内向原告冯伙强支付公证费1500元、2012年3月1日至2013年1月22日期间的物品保管费1073.33元，合计2573.33元。三、被告温武扎、温赛芳应于本判决生效之日起五日内搬离存放在原告冯伙强处的物品（创维电视机一台（32吋）、柜式冰箱二个、SANYO洗衣机一台、发电机一台、格力空调两台（分体式）、小风扇一台、电脑台一张、热水器一台、风扇（大二台、小四台）、茶几三张、饮水机一台、木沙发二条、圆桌子一张、收银服务台一个、1.2米床两张、柜子两个、玻璃台一张、煤气瓶两个、5米长LED显示器一个、景田饮用纯净水（大二箱、小四箱）、怡宝小二箱、冰红茶二箱、营养快线五箱、夏娃果园二箱、绿茶二箱、鲜果粒二箱、脉动一箱、纯果乐一箱、冰牛二箱、水晶葡萄一箱。）。四、驳回原告冯伙强的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告温武扎、温赛芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费559元，减半收取为279.5元，反诉费800元，减半收取为400元，合计679.5元，由原告冯伙强负担279.5元，被告温武扎、温赛芳负担400元。当事人二审的意见上诉人温武扎、温赛芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原判决第三、四项；2、撤销原判决第一、二、五项；3、改判被上诉人赔偿上诉人因扣押导致过期饮料的损失3000元；4、改判被上诉人赔偿上诉人搭建铁皮房的费用25000元。主要事实和理由：一、被上诉人已于2011年11月11日收回铁皮房。因此租金也只能计算至此。被上诉人2011年11月11日收回铁皮房的证据有二：第一，多名证人在一审庭审中作证证明，2011年11月l1日发生打架事件后，被上诉人将铁皮房锁起，铁皮房处于他控制之下。第二，被上诉人请公证员进入铁皮房对内部物品进行清点，这完全说明钥匙在他手中，铁皮房已被他控制。二、退一步讲，即使2011年11月11日以后要计算房租，也只能计算到2012年1月13日，至迟不超过1月16日。原判决将房租计算到2012年2月20日，这是没有道理。被上诉人2012年1月9日向上诉人公证送达的《告知书》中限定上诉人2012年1月12日前搬离物品，1月13日，被上诉人对铁皮房内的物品作了证据保全公证，1月16日公证处出具了公证书。被上诉人既然限定了搬离的最后日期，那么租金就只能计算到期满之日。1月13日作了保全公证，房内物品的种类数量已由公证部门登记，被上诉人对实际控制铁皮房已没有任何障碍，就可以将房内物品搬出，因此，租金应当计算到2012年1月13日公证之日，至迟不超过出具公证书的1月16日。三、被上诉人要求支付租金的请求已过诉讼时效。《民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。如前所述，无论租金截止日期是2011年11月11日，还是2012年1月13日或16日，从租金截止日期开始计算，被上诉人2013年1月13日起诉，都超过了一年的诉讼时效。再退一步讲，被上诉人提交的证据9《通知》中告知上诉人：“请你于2012年1月21日前与我联系，自行将放在租赁楼房内的物品进行清除，逾期不来，我将自行将里面物品办理（搬离）”，因此，上诉人占用房屋的最后日期是2012年1月21日，租金也应当截止于2012年1月21日，被上诉人1月22日就可以搬离物品。诉讼时效从2012年1月21日起算，最后日期是2012年1月20日，而被上诉人2012年1月22日才起诉，已经超过诉讼时效。四、上诉人不应当支付公证费、保管费。被上诉人扣押上诉人的物品不给，反而在事后要求支付公证费、保管费，明显没有道理。五、上诉人的反诉请求应当得到支持。被上诉人扣押饮料导致过期，无理占用上诉人搭建的铁皮房，理应进行赔偿。基于以上理由，请求二审公正判决。被上诉人冯伙强答辩称：2012年2月29日经惠城区公证处，上诉人的物品一致存放在被上诉人处，应当承担仓库的保管费和使用费。由于上诉人一直拖欠租金和保管费，我方起诉时在没有超过诉讼时效期限。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中温武扎主张，经冯伙强同意在其承租的铁皮房的旁边搭建了一个铁皮房，时间是2003年。冯伙强认可该铁皮房是温武扎搭建，但是因占有其土地未支付租金故而合同期满后应当将该铁皮房归冯伙强所有。温武扎认可其未支付自行搭建铁皮房占用土地的租金，认为土地不是冯伙强的；但是，温武扎又称是经冯伙强同意搭建一间铁皮房才租用冯伙强房屋的。本案二审中，温武扎、温赛芳向本院提交了一份申请，请求对其自行搭建的铁皮房进行价值评估。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一审法院宣判后，仅有温武扎、温赛芳就占用费金额、保管费负担、过期饮料的损失及自行搭建铁皮屋的处理提出上诉。对以上问题，本院分述如下：关于占用费的金额问题，主要是计算的截止时间点。温武扎、温赛芳认为应当计算的期限最多到2012年1月16日，理由是在此日期之后已经由冯伙强收回铁皮屋，不应当在计算占用费。一审法院认为，由于温武扎、温赛芳未能按照指定的期间自行清理，造成了冯伙强的租金损失，应当计算到2012年2月29日。在双方发生纠纷时温武扎、温赛芳已经从2011年10月15日起开始拖欠租金，在经冯伙强多次催收并提出不再出租后，温武扎、温赛芳未能自行处理相关物品，虽经公证后由冯伙强清理，但是造成了冯伙强不能及时将涉案的铁皮房另行出租。因此应当由温武扎、温赛芳承担一定期间的房屋闲置损失，而不能只计算到清理之日止。一审法院确定的计算占用费期限，从2012年1月16日起算至2月29日止，也只有一个半月的时间，是比较公平合理的。关于公证费和保管费、饮料过期的损失的问题，由于温武扎、温赛芳没有及时清理铁皮房中的物品，冯伙强采取公证方式清点物品的，是为了防止双方节外生枝另行产生纠纷而采取的正当措施。该费用是因温武扎、温赛芳怠于履行义务而发生，因此应当由温武扎、温赛芳承担。相关物品的保管费用、饮料物品过期等，是温武扎、温赛芳不及时取回自己物品而发生，应当支付相应的费用并承担相应的损失。关于温武扎、温赛芳自行搭建的铁皮房处理问题，从温武扎、温赛芳二审中所述“经冯伙强同意搭建一间铁皮房才租用冯伙强房屋”的内容来看，其搭建铁皮房需要冯伙强同意的原因只能是所需占用地皮属于冯伙强或者由冯伙强负责处理。同时，温武扎、温赛芳使用该地皮十几年来，并未提交证据向冯伙强或者之外的其他人交付了任何费用。如本案诉讼终结后，因温武扎、温赛芳搭建的铁皮房占地问题有他人主张占用费的，可以另循法律途径解决。温武扎、温赛芳所称搭建铁皮房费用约3万元，在该铁皮房使用十余年后的剩余价值与另一间铁皮房每月2400元的租金相比，也只能弥补该铁皮房占用地皮的部分费用。因此，冯伙强所述其同意温武扎、温赛芳占用地皮搭建铁皮屋不支付租金但期满后归其所有的内容符合常理。据此，一审法院不予支持冯伙强赔偿温武扎、温赛芳搭建铁皮房的费用是正确的，二审中温武扎、温赛芳请求评估的也无必要。关于温武扎、温赛芳上诉所称的诉讼时效问题，因冯伙强已经对温武扎、温赛芳未予搬迁的物品经公证清点后采取了自助措施，冯伙强提起本案诉讼的诉讼时效尚未起算。综上所述，上诉人温武扎、温赛芳的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1059元，由上诉人温武扎、温赛芳负担。本判决为终审判决。审判长 郭志文审判员 赖锦荣审判员 郑 杰二〇一五年十二月十五日书记员 彭科梅黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：