（2015）垫法民申字第00021号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-06-02
案件名称
与张世荣,垫江县桥雨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申诉裁定书
法院
垫江县人民法院
所属地区
垫江县
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
垫江桥雨房地产开发有限公司,张世荣
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
重庆市垫江县人民法院民 事 裁 定 书（2015）垫法民申字第00021号再审申请人（原审被告）垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。法定代表人谢国友，该公司董事长。委托代理人解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被申请人张世荣，男，1956年7月16日出生，汉族，居民。住重庆市垫江县。委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。再审申请人垫江桥雨房地产开发有限公司因与被申请人张世荣商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2015）垫法民初字第03217号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。垫江桥雨房地产开发有限公司申请再审称：（一）我公司在原审案件审理期间于2015年8月2日向原审法官提交了《选用小额诉讼审理36案异议书》，但原审法官没有回应。原审案件超出小额诉讼受案范围，适用小额程序审理缺乏法律依据。因为买卖合同关系并不含商品房预售合同关系，这是两个平行的案由，且其他金钱给付案件的兜底条款并不包含法律关系多重的商品房预售合同纠纷，该纠纷是所有权不保留的买卖，还涉及行政许可、承揽、承包等法律关系。（二）原审案件涉及违约金问题，双方对违约金的调低发生争议，我公司提出应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，对涉案房屋在同区域同地段类似房屋的租金作司法鉴定以便计算违约金的金额，但原审法官予以拒绝。因此，申请人请求撤销原判决，适用普通程序审理原案。被申请人辨称，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十四条的规定，原审案件适用小额诉讼程序审理符合法律规定，而且上述司法解释第二百七十五条也没有将商品房预售合同纠纷排除在外。其次，关于申请人在原审中申请对房屋租金进行鉴定既而计算违约金的问题，应该由人民法院根据案件的具体情况决定是否准许，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定只有在违约金数额或者损失赔偿方式没有约定或约定不清的情况下，才可以参照同地段同类房屋租金的标准进行确定。原审案件关于违约金的计算标准和方法已在合同中明确约定，因此，并不需要对租金进行鉴定，故原审法官不支持对租金进行鉴定是合法的。因此，申请人的再审理由不能成立。本院认为，第一，关于原审案件适用小额诉讼程序审理的问题。小额诉讼案件是指适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的案件，且实行一审终审。原审案件双方当事人在签订《重庆市商品房买卖合同》时对交房期限、交付条件、逾期交房的违约责任、办理产权登记等事项做了明确具体的约定，因此，原审案件事实清楚，双方当事人权利义务关系明确，且主张的诉讼标的为7481元，低于重庆市2014年度就业人员平均工资百分之三十这一标准，符合小额诉讼案件的基本要件，并不是申请人认为的法律关系多重复杂，还涉及到行政关系、承揽关系、承包关系等法律关系。且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十四条第（一）项的规定，符合条件的买卖合同纠纷案件可以适用小额诉讼程序审理，该买卖合同纠纷案件列举的案件类型，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，房屋买卖合同应属于买卖合同。且原审案件属于金钱给付之诉，也符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十四条第（九）项的规定。另司法解释第二百七十五条并没有将商品房买卖合同纠纷列为不适用小额诉讼程序审理的案件。原审法官在原审案件开庭审理时已向原审被告对适用小额诉讼程序提出的异议作出解释说明，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百八十一条的规定。因此，原审案件适用小额诉讼程序审理符合法律规定。第二，关于原审案件违约金的数额是否需要通过鉴定来衡量的问题。再审申请人提出原审案件应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，对争议房屋同地段同类房屋的租金标准进行鉴定，从而衡量违约金的高低标准。但双方当事人在签订《重庆市商品房买卖合同》时，在该合同第九条、第十三条分别对逾期交房的违约责任和逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的违约责任作了明确约定，违约金的数额可以根据该约定计算得出。而且，上述规定是适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照该条规定的标准确定的情形。因此，原审案件并不需要通过鉴定争议房屋同地段同类房屋的租金标准来确定违约金的数额。综上所述，垫江桥雨房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百二十六条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回垫江桥雨房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 黄德彬审 判 员 蒋 江代理审判员 廖 丹二〇一五年十二月十五日书 记 员 李雪源 微信公众号“”